REIT nào mang lại lợi nhuận vượt trội: Realty Income so với NNN REIT là lựa chọn cổ phiếu REIT tốt nhất của bạn

Retail REITs: Từ Khủng Hoảng Đến Hồi Phục

Những lo ngại về các quỹ đầu tư bất động sản tập trung vào bán lẻ đã phần nào bị thổi phồng. Trong khi các tài sản này gặp khó khăn trong đại dịch COVID-19 và các đợt tăng lãi suất năm 2022-2023, ngành đã phục hồi đáng kể. Trong chín tháng đầu năm 2025, các REIT bất động sản bán lẻ mang lại lợi nhuận trung bình 6.9%, theo dữ liệu của Nareit. Đối với các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập ổn định từ cổ tức, REIT vẫn là lựa chọn hấp dẫn nhờ vào cấu trúc thuế của họ—đòi hỏi phải phân phối ít nhất 90% lợi nhuận chịu thuế cho cổ đông.

Hiểu rõ hai nhà dẫn đầu

Hai tên tuổi lớn chiếm lĩnh thị trường REIT bán lẻ: Realty Income (NYSE: O) và NNN REIT (NYSE: NNN). Cả hai sở hữu hàng nghìn bất động sản bán lẻ và duy trì hồ sơ cổ tức ấn tượng. Tuy nhiên, cách tiếp cận ngành bán lẻ của họ khác nhau rõ rệt, khiến việc lựa chọn giữa hai nhà này không hề đơn giản đối với các nhà đầu tư dài hạn.

Realty Income: Quy mô và Đa dạng hóa

Realty Income vận hành một danh mục rộng lớn gồm hơn 15.540 bất động sản, trong đó khoảng 80% doanh thu cho thuê đến từ các tài sản bán lẻ. Công ty chiến lược đa dạng hóa qua các siêu thị (11% danh mục), cửa hàng tiện lợi (10%), nhà bán lẻ cải tạo nhà cửa, và chuỗi cửa hàng dollar. Phần còn lại đến từ các cơ sở công nghiệp, bất động sản giải trí, và các lĩnh vực khác.

Các khách thuê lớn như Dollar General, Walgreens, Home Depot, và Walmart là các trụ cột của danh mục. Công ty đạt tỷ lệ lấp đầy 98.7% với các hợp đồng thuê mới được gia hạn với mức tăng 3.5%—chứng tỏ sức mạnh định giá của mình.

Về mặt tài chính, dòng tiền điều chỉnh từ hoạt động (AFFO)—chỉ số mà REIT dùng để đo lượng tiền mặt sẵn sàng phân phối—đạt 1.09 đô la trên mỗi cổ phiếu pha loãng, tăng 2.9% so với cùng kỳ năm ngoái. Ban quản lý dự kiến AFFO cả năm từ 4.25 đến 4.27 đô la mỗi cổ phiếu, đủ để trang trải cổ tức hàng năm là 3.23 đô la mỗi cổ phiếu. Lợi suất cổ tức hiện tại là 5.7%.

Đáng chú ý, Realty Income đã tăng cổ tức hàng quý hơn ba thập kỷ kể từ đợt IPO năm 1994, với các khoản phân phối hàng tháng được điều chỉnh nhiều lần trong năm. Việc tăng từ 0.269 lên 0.2695 đô la mỗi cổ phiếu trong tháng 10 phản ánh xu hướng ổn định này.

Thách thức? Quy mô lớn của nó đồng nghĩa với việc cần phải mua sắm bất động sản lớn để thúc đẩy tăng trưởng một cách rõ rệt.

NNN REIT: Tập trung và Tiềm năng tăng trưởng

NNN REIT vận hành khoảng 3.700 bất động sản cho thuê cho các nhà bán lẻ trong các lĩnh vực như cửa hàng tiện lợi, dịch vụ ô tô, nhà hàng, và trung tâm giải trí gia đình. Quy mô danh mục nhỏ hơn mang lại lợi thế—các khoản đầu tư bất động sản vẫn có thể ảnh hưởng đáng kể đến các chỉ số tăng trưởng.

Công ty duy trì hiệu quả hoạt động, báo cáo tỷ lệ lấp đầy 97.5% trong quý 3. Thu nhập AFFO mỗi cổ phiếu trong quý tăng từ 0.84 lên 0.86 đô la, với ban quản lý dự kiến từ 3.41 đến 3.45 đô la cho cả năm. Ở mức dự báo này, cổ tức vẫn được đảm bảo tốt.

NNN REIT tự hào về thành tích cổ tức ấn tượng của mình: 36 năm liên tiếp tăng trưởng, với mức tăng 3.4% trong tháng 8 đưa cổ tức lên 0.60 đô la mỗi cổ phiếu. Lợi suất hiện tại đạt 5.9%—bằng hoặc cao hơn Realty Income.

So sánh các chỉ số tài chính

Cả hai đều thể hiện khả năng thích nghi tốt trong việc vượt qua các thách thức của bán lẻ thông qua việc chọn lựa khách thuê cẩn thận, tập trung vào các doanh nghiệp chống suy thoái. Mỗi bên duy trì mức cổ tức tương tự (5.7% vs 5.9%) và có hồ sơ hơn ba thập kỷ tăng trưởng hàng năm.

Điểm khác biệt chính nằm ở thành phần danh mục và quỹ đạo tăng trưởng. Realty Income ưu tiên đa dạng hóa qua các loại bất động sản và địa lý, chấp nhận tốc độ mở rộng chậm hơn để đảm bảo ổn định. NNN REIT tập trung vào việc khai thác thị trường bán lẻ Mỹ, nhằm mục tiêu thu lợi nhuận lớn hơn từ các khoản mua bán mục tiêu.

Lựa chọn REIT phù hợp của bạn

Đối với nhà đầu tư tìm kiếm cổ tức, quyết định này phụ thuộc vào khẩu vị của bạn về việc tập trung hay đa dạng hóa. Realty Income phù hợp với những ai ưu tiên quy mô đã được thiết lập và cân bằng đa ngành. NNN REIT thu hút các nhà đầu tư đặt cược vào sự phục hồi liên tục của bán lẻ và mong muốn tiềm năng tăng trưởng cao hơn trong ngắn hạn.

Lựa chọn cổ phiếu REIT tốt nhất cuối cùng phụ thuộc vào việc bạn trân trọng sự ổn định như pháo đài của Realty Income hay khả năng linh hoạt của NNN REIT trong phạm vi hẹp hơn của thị trường bán lẻ Mỹ. Với khả năng chống chịu của bán lẻ đã được chứng minh và năng lực của NNN REIT trong việc phân bổ vốn một cách có ý nghĩa, lý do để ưu tiên NNN REIT ngày càng trở nên thuyết phục đối với các nhà đầu tư hướng tới tăng trưởng thu nhập.