Thách thức của các nhà săn cổ tức: NNN REIT so với Realty Income — REIT hàng đầu nào xứng đáng với số tiền của bạn?

Tại sao các REIT bán lẻ thực sự xứng đáng với sự chú ý của bạn

Vấn đề về REITs là gì: chúng bắt buộc pháp lý phải phân phối ít nhất 90% lợi nhuận chịu thuế cho cổ đông. Điều đó có nghĩa là bạn sẽ nhận được khoản thanh toán. Rất nhiều.

Nhưng các REIT bán lẻ? Họ đã bị đánh bại bởi những nghi ngờ. Thương mại điện tử được cho là sẽ giết chết các cửa hàng truyền thống. Rồi đến cú sốc lãi suất của 2022-2023. Các nhà đầu tư hoảng loạn. Hóa ra, họ đã sai. Trong chín tháng đầu năm 2025, các REIT tập trung vào bán lẻ trung bình đạt lợi nhuận 6.9% theo Nareit. Nỗi sợ đã phai nhạt. Cơ hội là có thật.

Người nặng ký: Quy mô khổng lồ của Realty Income

Realty Income sở hữu hơn 15.540 bất động sản trong danh mục. Nó gần như là Walmart của các REIT. Khoảng 80% tiền thuê đến từ bán lẻ — các cửa hàng tạp hóa (11%), cửa hàng tiện lợi (10%), cải thiện nhà cửa, và các cửa hàng dollar chiếm phần lớn. 20% còn lại phân bổ cho công nghiệp, giải trí, và các tài sản khác.

Các con số? Chắc chắn. Tỷ lệ lấp đầy 98.7% nghĩa là các khách thuê vẫn ở lại. Khi gia hạn hợp đồng thuê, Realty Income tăng giá thuê thêm 3.5%. Đó là đòn bẩy. Quỹ hoạt động điều chỉnh (AFFO) — số tiền mặt mà REIT có thể thực sự phân phối — đạt 1.09 đô la mỗi cổ phiếu pha loãng, tăng 2.9% so với cùng kỳ năm ngoái.

Cổ tức là ngôi sao. Thanh toán hàng tháng, tăng đều hàng quý suốt hơn 30 năm liên tiếp. Mới nhất? Tháng 10, cổ tức tăng từ $0.269 lên $0.2695 mỗi cổ phiếu. Với dự báo AFFO năm 2025 là $4.25-$4.27 mỗi cổ phiếu so với cổ tức hàng năm là $3.23, bạn đang có lợi suất thoải mái 5.7% dựa trên dòng tiền thực tế.

Điểm trừ? Khi bạn sở hữu 15.000 bất động sản, việc tìm kiếm các thương vụ thực sự thúc đẩy tăng trưởng trở nên khó khăn. Realty Income là một nhà xây dựng giàu có chậm rãi, không phải là một tên lửa.

Thử thách linh hoạt: Chiến lược tập trung của NNN REIT

NNN REIT chơi một trò chơi khác. Nó sở hữu khoảng 3.700 bất động sản cho thuê cho các nhà bán lẻ trong các lĩnh vực cửa hàng tiện lợi, ô tô, nhà hàng, và địa điểm giải trí. Ít bất động sản hơn, nhưng được chọn chiến lược trong các phân khúc bán lẻ đa dạng.

Ban quản lý giữ cho khách thuê hài lòng — tỷ lệ lấp đầy 97.5% trong quý 3 chứng minh điều đó. AFFO mỗi cổ phiếu tăng từ $0.84 lên $0.86 quý trước. Cổ tức? Đã tăng 36 năm liên tiếp. Mức tăng 3.4% vào tháng 8 lên $0.60 mỗi cổ phiếu cho thấy NNN không chậm lại.

Với dự báo AFFO đạt $3.41-$3.45 mỗi cổ phiếu so với mức cổ tức mới, khả năng chi trả là hơn đủ. Lợi suất? 5.9% — cao hơn một chút so với Realty Income.

Điểm nổi bật của NNN là quy mô nhỏ hơn của nó: đó là một đặc điểm, không phải lỗi. Các thương vụ mua bất động sản mới vẫn có thể thúc đẩy tăng trưởng đáng kể. Đối với các nhà đầu tư tìm kiếm tăng giá vốn cùng với cổ tức, điều đó quan trọng.

Sự khác biệt thực sự: Tăng trưởng so với ổn định

Cả hai đều là các REIT hàng đầu với thành tích đáng ngưỡng mộ trong một ngành mà nhiều người đã bỏ qua. Cả hai đều đã tăng cổ tức hơn 30 năm. Cả hai có lợi suất trong khoảng 5.7-5.9%. Lợi suất gần như giống hệt nhau.

Vậy điều gì phân biệt chúng?

Realty Income mang lại sự ổn định như pháo đài. Đây là nhà chơi lâu dài, đa dạng hóa qua các loại bất động sản và địa lý. Tăng trưởng sẽ khiêm tốn, nhưng dự đoán được.

NNN REIT mang lại khả năng lợi nhuận vượt trội. Nhỏ hơn, tập trung hơn, vẫn mở rộng đáng kể với mỗi thương vụ bất động sản mới. Bạn nhận được thu nhập cổ tức cộng với khả năng tăng vốn thực sự.

Quyết định phụ thuộc vào khung thời gian và khẩu vị rủi ro của bạn. Muốn thu nhập ổn định, đáng tin cậy với ít rắc rối? Realty Income. Muốn thu nhập cộng với tiềm năng tăng trưởng đáng kể? Quy mô nhỏ hơn của NNN REIT khiến mỗi thương vụ chiến lược quan trọng hơn đối với cổ đông.

Trong một thị trường mê mẩn AI và các công ty công nghệ mega-cap, những REIT hàng đầu này nhắc nhở bạn rằng các doanh nghiệp nhàm chán — những doanh nghiệp trả lương hàng tháng trong khi bạn ngủ — cũng có phép thuật riêng của chúng.