Danh sách cổ phiếu REIT hàng đầu năm 2026: Cơ hội thu nhập và tăng trưởng

Thị trường đầu tư đang chuyển hướng về các tài sản tạo thu nhập khi năm 2026 đến gần. Các Quỹ Đầu tư Bất động sản (REITs) cung cấp các cơ hội hấp dẫn cho những người tìm kiếm dòng tiền ổn định và tiếp xúc với các tài sản hữu hình. Những cải thiện kinh tế gần đây—bao gồm giảm lãi suất, lạm phát giảm tốc và tăng trưởng GDP mạnh mẽ—đang tạo điều kiện thuận lợi cho ngành bất động sản phục hồi và tăng tốc hiệu suất.

Các yếu tố hỗ trợ tăng trưởng REIT

Nhiều lực lượng thị trường đang hội tụ để hỗ trợ định giá và khả năng tạo dòng tiền của REIT trong năm tới. Lãi suất thấp hơn giảm chi phí vay mượn, trong khi tâm lý doanh nghiệp và tiêu dùng cải thiện cho thấy nhu cầu tăng đối với các không gian thương mại và logistics. Khối lượng giao dịch bắt đầu phục hồi sau đợt chậm lại gần đây, và với bảng cân đối tài chính được củng cố trên toàn ngành, các REIT đang ở vị trí tốt để tận dụng các yếu tố cơ bản đang cải thiện.

Phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn đặc biệt hấp dẫn, với các yếu tố cơ bản mạnh mẽ được duy trì bởi nhu cầu liên tục từ thương mại điện tử, tối ưu hóa chuỗi cung ứng và mở rộng logistics. Ngành bán lẻ cũng đã trải qua một sự phục hồi yên tĩnh nhưng ý nghĩa, được hỗ trợ bởi phân bổ vốn có kỷ luật và giới hạn tăng trưởng nguồn cung mới. Ngay cả ngành văn phòng—sau nhiều năm gặp khó khăn—đang ổn định khi các công ty hoàn tất các phương án làm việc hybrid và ưu tiên các tài sản chất lượng, vị trí tốt.

Xem xét ba ứng cử viên REIT mạnh mẽ

Lãnh đạo Bất động sản Công nghiệp: Prologis Inc. (PLD)

Prologis hoạt động như nền tảng bất động sản logistics hàng đầu thế giới, kiểm soát khoảng 1,3 tỷ feet vuông cơ sở hạ tầng phân phối và logistics tại 20 quốc gia trải dài Bắc Mỹ, Châu Âu, Châu Á và Châu Mỹ Latin. Vị trí chiến lược của công ty trong chuỗi cung ứng toàn cầu—phục vụ các nhà cung cấp thương mại điện tử, các công ty vận tải và nhà sản xuất—tạo ra khả năng bền vững về nhu cầu cấu trúc.

Dữ liệu hoạt động gần đây củng cố lý do đầu tư vào công ty. Trong quý 3 năm 2025, Prologis đạt khối lượng ký hợp đồng kỷ lục, với tăng trưởng dòng tiền từ hoạt động cốt lõi vượt dự báo của các nhà phân tích. Tỷ lệ lấp đầy danh mục gần 95%, trong khi doanh thu ròng cùng cửa hàng vẫn tiếp tục tăng trưởng. Công ty đã cam kết mở rộng sang hạ tầng điện năng trung tâm dữ liệu, đa dạng hóa nguồn doanh thu ngoài logistics truyền thống.

Từ góc độ cổ đông, Prologis thể hiện kỷ luật trong việc trả vốn đều đặn. Trong vòng năm năm, công ty đã tăng cổ tức năm lần, với mức tăng trưởng hàng năm là 12,66%. Các ước tính FFO đồng thuận cho năm 2025 và 2026 đã được điều chỉnh tăng lên lần lượt là 5,80 đô la và trở lên, với mức tăng trưởng hàng năm dự kiến khoảng 4,3-5,0%. Cổ phiếu này được xếp hạng Zacks Rank #2 (Mua), phản ánh sự tin tưởng của các nhà phân tích vào đà tăng trưởng trong tương lai.

Sức mạnh REIT Bán lẻ: Simon Property Group Inc. (SPG)

Simon Property Group nằm trong số các REIT bán lẻ lớn nhất thế giới, sở hữu danh mục đa dạng các điểm mua sắm, outlet cao cấp và trung tâm hỗn hợp trên nhiều châu lục. Công ty thu hút hàng tỷ doanh thu hàng năm và hàng triệu khách mua sắm, khẳng định vị thế là một thế lực thống trị trong lĩnh vực bất động sản bán lẻ.

Các thương vụ mua lại chiến lược đã củng cố chất lượng tài sản của Simon. Các khoản mua gần đây bao gồm Phillips Place tại Charlotte và quyền sở hữu toàn bộ Taubman Realty Group, nâng cao chất lượng danh mục và khả năng tạo thu nhập.

Về hoạt động, Simon tiếp tục thể hiện sự bền bỉ. Kết quả quý 3 năm 2025 cho thấy FFO bất động sản là 3,22 đô la mỗi cổ phiếu, tăng 5,6% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ lấp đầy trung tâm thương mại và outlet cao cấp của Mỹ đạt 96,4%, cho thấy nhu cầu thuê của khách thuê mạnh mẽ. Công ty đã nâng cổ tức hàng quý lên 4,8% lên 2,20 đô la mỗi cổ phiếu, thể hiện sự tự tin vào dòng tiền ổn định.

Các nhà phân tích phản hồi tích cực, với ước tính FFO đồng thuận cho năm 2025 và 2026 đã được điều chỉnh tăng lên lần lượt là 12,67 đô la và 12,94 đô la, tăng 1,4% và 0,9%. Simon đã duy trì 14 năm liên tiếp tăng cổ tức, với mức tăng tổng cộng khoảng 11,7% trong 5 năm qua. Công ty duy trì xếp hạng Zacks Rank #2.

( Tiếp xúc văn phòng Sun Belt: Cousins Properties Incorporated )CUZ###

Cousins Properties chuyên về bất động sản văn phòng hạng A trong các thị trường tăng trưởng cao của Sun Belt, đặc biệt là Austin, Atlanta, Charlotte và Phoenix. Thành lập từ năm 1958, công ty phát triển và quản lý các tài sản văn phòng hàng đầu thu hút các khách thuê doanh nghiệp chất lượng trong các khu vực có tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ.

Các chỉ số hoạt động gần đây cho thấy đà tăng trưởng đang mạnh lên. Công ty đã ký hơn 550.000 feet vuông hợp đồng thuê văn phòng trong quý 3 năm 2025, với tăng trưởng tiền thuê ròng thế hệ thứ hai là 4-5% dựa trên tiền mặt—chứng tỏ các khách thuê sẵn sàng cam kết với mức thuê cao hơn. Ban quản lý đã nâng dự báo FFO năm 2025 lên 2,82-2,86 đô la mỗi cổ phiếu, phản ánh sự tự tin ngày càng tăng vào khả năng tạo dòng tiền.

Công ty duy trì cổ tức hàng quý đều đặn là 32 cent mỗi cổ phiếu. Các dự báo đồng thuận cho FFO năm 2025 và 2026 lần lượt là 2,84 đô la và 2,92 đô la, dự kiến tăng trưởng hàng năm là 5,58% và 2,70%. Dự báo tăng trưởng doanh thu dự kiến là 14,75% cho năm 2025 và 5,13% cho năm 2026. Cousins có xếp hạng Zacks Rank #2, phản ánh sự lạc quan của các nhà phân tích về sự phục hồi của ngành văn phòng trong các khu vực Sun Belt hàng đầu.

Tại sao danh sách cổ phiếu REIT này xứng đáng được chú ý

Ba REIT được nêu trên đại diện cho các lĩnh vực bất động sản khác nhau nhưng đều có đặc điểm chung: thực hiện hoạt động xuất sắc, các chỉ số tài chính cải thiện, sự hỗ trợ của các nhà phân tích và chính sách cổ tức bền vững. Sự đa dạng hóa giữa logistics, bán lẻ và văn phòng cung cấp cho nhà đầu tư nhiều điểm vào khác nhau tùy theo niềm tin vào ngành.

Đà tăng trưởng kinh tế, chi phí vay mượn giảm tốc và bảng cân đối tài chính kỷ luật tạo nền tảng hỗ trợ cho hiệu suất của REIT trong suốt đến năm 2026. Đối với các nhà đầu tư ưu tiên thu nhập cùng với sự tăng trưởng vừa phải, các REIT chất lượng trong các phân khúc bền vững mang lại các hồ sơ rủi ro - phần thưởng hấp dẫn.

Lưu ý: Các chỉ số tài chính được đề cập xuyên suốt thể hiện Funds From Operations (FFO), thước đo tiêu chuẩn ngành để đánh giá hiệu suất hoạt động và khả năng tạo dòng tiền của REIT.