Заробляючи $90,000 на рік: який ваш реальний бюджет на житло?

З річним доходом у $90 000 ви перебуваєте вище за медіану доходів домогосподарств США, але ринок нерухомості все ще може здаватися складним. Хороша новина: у вас є реальні купівельні можливості. Важливо не чи можете ви собі дозволити будинок — а скільки саме будинок відповідає вашому фінансовому становищу. Розглянемо, що насправді означає зарплата у $90 000 для ваших цілей у сфері нерухомості та як приймати розумні рішення.

Починайте з місячних розрахунків, а не з річних чисел

Ось де більшість людей помиляються: вони думають про доступність у річних показниках. Але кредитори цього не роблять. Банки обчислюють право на кредит на основі того, скільки ви можете комфортно платити щомісяця, а не за рік.

Візьміть ваші $90 000 на рік і поділіть на 12. Це дасть вам $7 500 валового доходу на місяць. Саме цей показник має значення.

Фінансові експерти рекомендують виділяти 25-30% вашого місячного доходу на житлові витрати. Для вас це становить від $1 875 до $2 250 на місяць. У цю суму входять не лише іпотечні платежі, а й податки на нерухомість, страхування власника житла та будь-які збори HOA — повна картина витрат на житло.

Чому це важливо? Тому що, стоячи перед агентом з нерухомості або спілкуючись із кредитним фахівцем, потрібно мислити як кредитор. Ваш щомісячний грошовий потік розповідає справжню історію того, скільки ви можете собі дозволити.

Реальний діапазон доступності при доході у $90K

З урахуванням сучасних практик кредитування і типового 30-річного іпотечного кредиту з відсотковою ставкою у 6-7%, людина з доходом $90 000 на рік має цілком реально орієнтуватися на будинки в межах $200 000 — $300 000. Це дає щомісячні іпотечні платежі приблизно від $1 200 до $1 800 — у межах 25-30%.

Однак тут думки експертів розходяться. Деякі кредитори схвалять вам більші суми. За словами фахівців з нерухомості, банки, що працюють за стандартними критеріями, можуть попередньо схвалити позичальників на суму до $325 000 і більше. Але попереднє схвалення — не те саме, що розумна покупка.

«Задача банку — максимально розширити кредитування», попереджають багато фахівців. «Ваша — захистити свою фінансову стабільність». Кредитор може дати зелене світло на іпотеку у $350 000, але це не означає, що вам слід її брати.

Головна різниця — співвідношення боргу до доходу. Іпотечні компанії зазвичай не схвалять кредити, якщо ваші загальні щомісячні боргові зобов’язання (іпотека, автокредити, студентські позики, кредитки, аліменти) перевищують 45% від валового доходу. Для вас це максимум $3 375 у місяць. Оскільки ваші житлові витрати вже становлять $1 875–$2 250, ви вже використали понад половину дозволеного боргового навантаження.

Фактори, що впливають на вашу доступність

Ваш дохід — лише частина рівняння. Є кілька інших факторів, які визначають, де саме ви опинитеся у межах або за межами діапазону $200 000 — $300 000:

Кредитний рейтинг: сильний кредитний профіль зазвичай відкриває кращі відсоткові ставки, зменшуючи щомісячні платежі і підвищуючи вашу купівельну спроможність. Рейтинг понад 750 може заощадити тисячі доларів протягом усього терміну кредиту порівняно з рейтингом 620.

Розмір початкового внеску: більше грошей внесено — менший кредит. Внесок у 20% усуває приватне іпотечне страхування (PMI), яке може додавати $200–$300 до щомісячних витрат. Внесок у 10% залишає вас платити PMI, але дозволяє швидше заселитися.

Поточний борг: якщо ви маєте щомісячні платежі у $500 за автокредит і $300 за студентські позики, ви вже використали $800 із вашого боргового ліміту у $3 375. Це безпосередньо зменшує суму, яку ви можете позичити на житло.

Активи і резерви: кредитори цінують заощадження. Якщо ви можете продемонструвати наявність резервів у розмірі 2-3 місяців іпотечних платежів, це зміцнить вашу заявку.

Як працюють цифри насправді

Розглянемо реалістичний приклад. Ви заробляєте $90 000 на рік, тобто $7 500 на місяць. У вас рейтинг кредитної історії 720, ви зберегли $50 000 на початковий внесок і наразі не маєте інших боргів.

За ставкою 7% на 30 років:

• Купівля будинку за $220 000 з внеском $50 000 ($170 000 кредит) — приблизно $1 131 щомісячний платіж
• Купівля за $280 000 з внеском $50 000 ($230 000 кредит) — приблизно $1 530 щомісячний платіж
• Купівля за $320 000 з внеском $50 000 ($270 000 кредит) — приблизно $1 795 щомісячний платіж

Додаючи податки на нерухомість (близько 1% від ціни покупки щороку) і страхування власника житла ($125–$150 на місяць), загальні витрати на житло у середньому піднімаються до приблизно $1 750–$1 850 — все ще у межах цільового діапазону 25-30%.

Географія змінює все

Медіанна ціна на житло у США коливається близько $339 000, що цілком доступно при доході у $90 000 — але лише в окремих регіонах. У дорогих міських центрах (прибережні мегаполіси, технологічні хаби) ваші $200K–$300K можуть обмежити вас старими об’єктами, меншими будинками або менш центральними районами.

Проте у більшості країни цей самий бюджет відкриває значні можливості. Міста як Піттсбург, Рочестер, Літл-Рок, Детройт, Дейтон, Буффало, Мемфіс і Сент-Луїс регулярно пропонують якісні будинки у ціновому діапазоні $150 000–$250 000. Навіть за однакового доходу у $90 000 географія може означати різницю між скромною квартирою і готовим до заселення трьохкімнатним будинком.

Отже, ваша справжня доступність частково залежить від того, де ви готові купити. Віддалена робота зробила цю рівняння ще цікавішим — ви можете заробляти на узбережжі і купувати будинки у доступних регіонах.

Підсумок: довіряйте своїм розрахункам, а не попередньому схваленню

Так, банк може запропонувати вам кредит у $350 000. Так, ви можете технічно відповідати вимогам. Але відповідність — не те саме, що мудрість. За доходу у $90 000 найкраще орієнтуватися на будинки у межах $200 000–$280 000, де ваші житлові витрати залишаються комфортними у межах 25-30% щомісячного доходу, а загальний борг — нижче 45%.

Перш ніж емоційно прив’язатися до конкретної нерухомості, зробіть свої розрахунки, використовуючи місячний дохід як базу. Врахуйте реальний кредитний рейтинг, поточну ситуацію з відсотковими ставками, вашу здатність зробити початковий внесок і вже існуючі щомісячні зобов’язання. Додайте резерв — адже у реальному житті трапляються ремонти авто, медичні витрати і коливання ринку.

Можна цілком дозволити собі купити будинок за $90 000 на рік. Головне — переконатися, що ви можете його обслуговувати комфортно протягом наступних 30 років.