Розуміння різниці між Грантором та Грантею у операціях з нерухомістю

Коли ви входите у світ нерухомості, ясність щодо ключових термінів є необхідною для захисту ваших інтересів. Grantor і grantee представляють дві основні сторони будь-якої угоди з нерухомістю: grantor виступає як власник майна, що передає права, а grantee — як отримувач цих прав. Чи ви купуєте будинок, орендуєте квартиру або успадковуєте майно, розуміння цих ролей допомагає вам більш ефективно орієнтуватися у контрактах і правових захистах.

Основні учасники—Grantor і Grantee

У найпростіших термінах, grantor — це сторона, яка передає або передає майно іншій. Це може бути продавець будинку, орендодавець або будь-яка юридична особа, яка має право власності на майно. У свою чергу, grantee — це отримувач передачі майна — покупець, орендар або новий власник. Їхні відносини формалізуються через юридичний документ, званий актом (deed), який точно визначає, які права передаються і за яких умов.

Уявіть grantor і grantee як дві сторони однієї транзакції. Жодна з них не може існувати без іншої. Кожна зміна власності передбачає, що одна сторона передає права (grantor), а інша їх отримує (grantee). Ці відносини поширюються не лише на прості продажі; вони однаково застосовуються до орендних угод, передачі у спадок, іпотек, та інших форм володіння майном.

Як відбувається передача власності між grantor і grantee

Коли grantor вирішує передати своє майно, він передає не лише фізичні будівлі або землю. Він передає «право власності» — юридичне право, яке засвідчує право власності, право користування майном і право продавати його у майбутньому. Ця передача здійснюється через акт, і тип використаного акту визначає, які захисти отримує grantee і яку відповідальність несе grantor після передачі.

Перед укладанням будь-якої угоди grantee зазвичай замовляє пошук правового статусу (title search). Цей пошук підтверджує юридичне право власності grantor і виявляє будь-які претензії, обтяження або юридичні проблеми, пов’язані з майном. Якщо пошук виявляє проблеми, grantor і grantee повинні їх вирішити до підписання акту. Після підписання обох сторін передача стає офіційною і юридично обов’язковою.

Акт не є необов’язковим — це основний документ, що робить відносини grantor і grantee легітимними. Без нього жодна сторона не має юридичних підстав для захисту своїх прав на майно.

Вісім типів актів: які захисти вони пропонують?

Не всі акти однакові. Різні типи актів забезпечують різний рівень захисту для grantee і визначають різний рівень відповідальності для grantor. Ось що відрізняє кожен з них:

Загальний гарантійний акт (General Warranty Deed)

Загальний гарантійний акт пропонує найвищий рівень захисту для grantee. Grantor явно підтверджує, що з моменту його володіння майном не виникло ніяких нерозкритих юридичних проблем із майном або його правом власності. Якщо пізніше grantee виявить проблеми — наприклад, сервітут, податкові обтяження або непогашені іпотеки — grantor зобов’язаний оплатити юридичні витрати для захисту інтересів grantee. Важливо, що цей захист поширюється на претензії, що виникли до моменту володіння майном grantor, а не лише під час його власності. Багато покупців помилково вважають гарантійні акти аналогом домашніх гарантій; це різні речі. Домашня гарантія — це страховий контракт, що покриває ремонт або заміну систем у домі протягом визначеного періоду (зазвичай один рік) після покупки. Гарантійний акт, навпаки, стосується ясності правового статусу і прав власності.

Спеціальний гарантійний акт (Special Warranty Deed)

Спеціальний гарантійний акт також передає право власності від grantor до grantee, але з обмеженим обсягом. Grantor обіцяє, що під час його володіння майном не виникло обтяжень (наприклад, обтяжень у вигляді обтяжень або боргів). Якщо проблеми виникають з попередніми власниками, grantor не несе відповідальності. Банки та інші тимчасові власники часто використовують цей тип акту при продажі конфіскованих майнових об’єктів, оскільки вони не володіли майном достатньо довго, щоб перевірити його історію.

Акт передачі (Grant Deed)

Цей тип акту гарантує, що grantor не продав майно комусь іншому і не мав проблем із правом власності під час володіння. Однак grantor не несе витрат на юридичний захист, якщо згодом у grantee виникнуть проблеми з правом власності. Це менше захищає, ніж гарантійний акт, і є менш вигідним для покупців, які шукають максимальний захист.

Акт відмови від претензій (Quitclaim Deed)

Акт відмови від претензій не дає жодних гарантій. Grantor передає будь-який свій інтерес у майні, але не підтверджує, що він дійсно має право власності або що право є передаваним. Якщо пізніше grantee виявить претензії проти майна, він не має можливості пред’являти претензії до grantor. Оскільки акти відмови вимагають великої довіри, вони зарезервовані для конкретних ситуацій, наприклад, передачі між членами родини або неформальних угод, де встановлюються стосунки і довіра.

Акт спеціального призначення (Special Purpose Deed)

Цей акт використовується, коли майно передається від імені іншої особи — наприклад, виконавця, що управляє майном у спадщині, або довіреної особи, що керує трастом. Оскільки grantor діє у службовій ролі, а не як власник майна, він зазвичай не несе відповідальності за проблеми з правом власності, з якими може зіткнутися grantee. Це захищає офіційного представника, дозволяючи передачу майна відбуватися.

Акт у разі передачі майна у заставу (Deed in Lieu of Foreclosure)

Цей акт дозволяє власнику, що стикається з процедурою foreclosure, добровільно передати майно кредитору. Це допомагає уникнути тривалого і дорогого процесу foreclosure. У деяких випадках кредитор погоджується письмово відмовитися від залишку боргу — суми, що залишилася після продажу майна. Це погодження має бути чітким і задокументованим; без нього grantor може залишитися винним у різниці.

Акт міжподружній (Interspousal Deed)

Цей акт передає майно між подружжям, зазвичай під час розлучення, коли обидва мають спільне право власності. Якщо майно має іпотеку, що залишається, сторона, яка отримує майно (grantee), зазвичай продає його або рефінансує кредит на своє ім’я, щоб уточнити право власності і фінансову відповідальність.

Акт оренди (Deed of Lease)

За допомогою акту оренди grantor надає grantee тимчасові права користування, а не повне право власності. Grantor виступає як орендодавець, а grantee — як орендар. Акт визначає умови оренди, строки, розмір орендної плати та права і обов’язки обох сторін. Це відрізняється від продажу тим, що grantor зберігає право власності, а grantee отримує право проживати у майні протягом визначеного періоду.

Вибір правильного акту — основні відмінності

Розуміння динаміки grantor і grantee допомагає обрати відповідний акт для вашої ситуації. Якщо ви покупець, гарантійний і спеціальний гарантійний акти забезпечують більш сильний захист. Якщо ви grantor і продаєте майно, вам потрібно обговорити, який тип акту використовувати — вищий рівень захисту для grantee зазвичай означає більшу відповідальність для вас.

Для grantee, який стурбований невідомими проблемами з правом власності або дефектами, страхування титулу пропонує додатковий рівень захисту понад будь-який акт. Страхування титулу покриває юридичні витрати і збитки у разі виникнення претензій після завершення продажу.

Взаємовідносини між grantor і grantee в кінцевому підсумку залежать від обраного типу акту і рівня захисту, який був узгоджений. Витративши час на розуміння цих відмінностей перед підписанням, ви забезпечите обом сторонам чітке розуміння їхніх прав, обов’язків і правових захистів.