Розуміння договорів на капітал житла: що таке договір на капітал житла і як він працює?

Якщо вам цікаво, «що таке угода про домашній капітал», ви не самотні. Ця нова форма фінансування набирає популярності як альтернатива для власників житла, які мають труднощі з отриманням традиційних кредитних продуктів. На відміну від стандартних кредитів під домашній капітал або HELOC, угода про розподіл капіталу працює за принципово іншим механізмом — ви позичаєте проти майбутньої вартості вашого будинку, а не сьогоднішнього капіталу.

Основний механізм: що відрізняє угоду про домашній капітал

Отже, що таке насправді угода про домашній капітал? Найпростіше: ви отримуєте одноразову суму грошей від інвестиційної компанії, а у відповідь передаєте їм частку у майбутньому зростанні або зниженні вартості вашого будинку. Це технічно не кредит, що означає, що ви не матимете щомісячних платежів або відсотків — суттєва відмінність від традиційного фінансування під капітал.

Відсоток розподілу капіталу фіксується заздалегідь, розраховується на основі поточної оцінки вашого будинку (визначеної незалежним оцінювачем), вашої існуючої позиції капіталу, географічного розташування та кредитоспроможності. Потім компанія може скоригувати оціночну вартість для встановлення початкової бази, яка стане вашим базовим рівнем позики і забезпечить інвесторам захист від потенційного зниження вартості будинку.

Ось ключова різниця від інших продуктів домашнього капіталу: ваша стратегія виходу не обов’язково полягає лише у погашенні фіксованої суми з відсотками. Замість цього, коли угода закінчується — зазвичай через 10-30 років залежно від провайдера — ви врегульовуєте зобов’язання, або продавши нерухомість, або викупивши частку інвестора.

Власність і позиція застави: що ви зберігаєте, що ділите

Давайте будемо чесними: ви зберігаєте повну власність на свій будинок. Що змінюється — на нерухомість накладається застава, яка ставить інвестиційну компанію на друге місце, якщо у вас є іпотека. Це означає, що під час foreclosure ваш іпотечний кредитор отримує оплату першим, а потім партнер з капіталу отримує свою частку.

Ви зберігаєте право продавати будь-коли до завершення угоди. Однак, коли ви продаєте або досягаєте кінцевої дати, вам потрібно буде врегулювати з компанією за рахунок доходів від продажу, рефінансування будинку, продажу активів або накопичених заощаджень.

Обчислення того, що ви зрештою повинні

Кінцева вартість — і відповідно, сума, яку ви платите інвестору — залежить від ціни продажу вашого будинку або нової оціночної вартості. Ваша фактична заборгованість розбивається так:

Якщо ваш будинок зростає в ціні: ви платите компанії або відсоток від кінцевої вартості, або відсоток від приросту вартості.

Якщо ваш будинок залишається стабільним: зазвичай ви зобов’язані сплатити відсоток від кінцевої вартості або початкової суми, яку вам надали.

Якщо ваш будинок знижується в ціні: зобов’язання по платежах варіюються — можливо, ви повинні платити відсоток від кінцевої вартості, частину початково наданих коштів або нічого, залежно від умов контракту.

Вартісний розподіл: що враховувати при бюджетуванні

Розуміння того, що таке угода про домашній капітал, означає усвідомлення її структури зборів. Очікуйте таких типових витрат при запуску угоди:

• Початкові збори: 3% до 5% від суми вашого капіталу
• Оцінка нерухомості: $200 до $1,250
• Інспекція об’єкта: $650 до $1,050
• Роботи з титулом: $200 до $900
• Обробка ескроу: $250 до $500

Коли ви виходите з угоди, ймовірно, знову доведеться пройти оцінку, інспекцію та витрати на титул/ескроу. Якщо продаєте, також застосовуються комісії агенту з нерухомості. Саме тому порівняння кількох провайдерів і традиційних кредитів під капітал або HELOC має сенс — витрати суттєво різняться залежно від місця, характеристик нерухомості та підходу кожної компанії до кредитування.

Де можна отримати ці угоди

Угоди про розподіл капіталу не з’являться у вашому місцевому банку, кредитній спілці або через традиційних іпотечних кредиторів. Замість цього, цим ринком домінують компанії з венчурним фінансуванням, з обмеженнями за географією. На початок 2024 року доступність залишається нерівномірною по всій країні.

Aspire працює у п’яти штатах: Каліфорнія, Колорадо, Флорида, Массачусетс і Вашингтон.

HomePace обслуговує дев’ять регіонів: Арізона, Колорадо, Іллінойс, Міннесота, Північна Кароліна, Огайо, Теннессі, Юта і Вашингтон.

HomeTap охоплює 16 штатів, включаючи Арізону, Каліфорнію, Флориду, Мічиган, Міннесоту, Неваду, Нью-Джерсі, Нью-Йорк, Північну Кароліну, Огайо, Орегон, Пенсильванію, Південну Кароліну, Юту, Вірджинію і Вашингтон.

Point охоплює 26 штатів і Вашингтон, округ Колумбія, пропонуючи найширше покриття — присутність у Арізоні, Каліфорнії, Колорадо, Коннектикуті, Флориді, Джорджії, Гаваях, Іллінойсі, Індіані, Меріленді, Массачусетсі, Мічигані, Міннесоті, Міссурі, Нью-Джерсі, Нью-Йорку, Північній Кароліні, Огайо, Орегоні, Пенсильванії, Род-Айленді, Південній Кароліні, Теннессі, Юті, Вірджинії, Вашингтоні та Вісконсині.

Splitero зосереджений на п’яти західних штатах: Каліфорнія, Колорадо, Орегон, Юта і Вашингтон.

Unison обслуговує 29 штатів і Вашингтон, округ Колумбія, що робить його ще одним широким варіантом: Арізона, Каліфорнія, Колорадо, Делавер, Флорида, Іллінойс, Індіана, Канзас, Кентуккі, Массачусетс, Мічиган, Міннесота, Міссурі, Небраска, Невада, Нью-Джерсі, Нью-Мексико, Нью-Йорк, Північна Кароліна, Огайо, Орегон, Пенсильванія, Род-Айленд, Південна Кароліна, Теннессі, Юта, Вірджинія, Вашингтон і Вісконсин.

Unlock надає послуги у 14 штатах: Арізона, Каліфорнія, Колорадо, Флорида, Мічиган, Нью-Джерсі, Північна Кароліна, Орегон, Пенсильванія, Південна Кароліна, Теннессі, Юта, Вірджинія і Вашингтон.

Коли має сенс укладати угоду про домашній капітал

Основна перевага — доступ до капіталу, коли традиційне кредитування закриває двері. Якщо у вас недостатній дохід, ви не проходите за кредитними обмеженнями або у вас недостатньо готівки для звичайного позичання, ці угоди можуть стати рятівним колом.

Однак, це означає, що ви віддаєте частину майбутнього зростання вашого будинку. Також ви берете на себе потенційно тривалий зобов’язання (до трьох десятиліть з деякими провайдерами), і ризикуєте бути змушеним продати нерухомість, якщо не зможете погасити борг при закінченні угоди.

Перед підписанням подайте заявки кільком провайдерам угод про домашній капітал і досліджуйте альтернативне фінансування, наприклад, традиційні кредити під капітал. Порівнюйте загальні витрати, умови та наслідки, щоб прийняти обґрунтоване рішення, яке відповідає вашим фінансовим обставинам і довгостроковим цілям володіння будинком.