Як інвестувати в нерухомість: вибір між глобальним охопленням VNQI та фокусом на якість GQRE

Розуміння ваших можливостей інвестування в нерухомість

При вивченні способів інвестування в нерухомість через ETF, дві популярні опції виділяються: Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF (NASDAQ:VNQI) та FlexShares Global Quality Real Estate Index Fund (NYSEMKT:GQRE). Хоча обидва забезпечують доступ до міжнародних ринків нерухомості, їх інвестиційні філософії та профілі продуктивності суттєво різняться для інвесторів, які шукають, як інвестувати в нерухомість глобально.

Внутрішній огляд фондів: активи та географічне розподілення

VNQI охоплює понад 700 активів у сфері нерухомості, що розподілені більш ніж у 30 країнах за межами США. Такий підхід підкреслює максимальне географічне розмаїття на міжнародних ринках. Найбільші позиції фонду включають Goodman Group (OTC:GMGSF), Mitsui Fudosan (OTC:MTSFY), та Mitsubishi Estate (OTC:MITEY), при цьому нерухомість становить 71% його портфеля. За 15 років історії та з активами під управлінням на суму 3,9 мільярда доларів, він є значно більшим інструментом.

GQRE застосовує більш вибірковий підхід, маючи 170 цінних паперів із акцентом на фінансово міцних REITах. Три основні активи — American Tower (NYSE:AMT), Digital Realty Trust (NYSE:DLR), та Public Storage (NYSE:PSA) — відображають його стратегію фокусування на якості, орієнтовану на компанії з стабільним доходом та міцною фінансовою базою.

Порівняння вартості та доходності

Для інвесторів, які розглядають економічно ефективне інвестування в нерухомість, важливі коефіцієнти витрат. Витрати VNQI у розмірі 0,12% суттєво нижчі за 0,45% GQRE — значуща різниця для довгострокових інвесторів. VNQI також пропонує трохи вищу дивідендну дохідність — 4,27% проти 4,06% GQRE, що приваблює інвесторів, орієнтованих на доход.

Реальність продуктивності: короткострокова vs. довгострокова

Однорічне порівняння явно на користь VNQI, який приніс 15,9% проти 3,6% GQRE. Однак довгострокова картина стає більш нюансованою. За п’ять років, незважаючи на менший обсяг активів GQRE, його стратегія фокусування на якості дала різні патерни волатильності: GQRE зазнав максимального зниження на 16,24%, тоді як VNQI — на 6,71%. Інвестиція в $1,000 у GQRE п’ять років тому зросла до $1,043, тоді як у VNQI — до $851.21 — тобто акцент на якості GQRE фактично перевищив результати, незважаючи на недавні труднощі.

Контекст ринку: чому важлива глобальна нерухомість

За дослідженнями Cohen & Steers, глобальний ринок нерухомості має перевершити американські ринки вперше з 2017 року. Міжнародні REITи за той самий період зросли на 10,4%, тоді як американські — на 4,5%, з лідерами з Азіатсько-Тихоокеанського регіону та Європи. Такий фон сприяє міжнародній експозиції при вивченні, як інвестувати в нерухомість.

Однак контекст важливий: США все ще становлять приблизно 60% загальної вартості світового ринку нерухомості, і історично сектор демонструє стійкість у domestici. Поточні високі відсоткові ставки та політична невизначеність, що впливають на житловий та комерційний сектор у США, створюють переконливий аргумент на користь географічної диверсифікації.

Профілі ризиків та волатильність

Низький бета VNQI (0.88 проти 1.02 GQRE) вказує на меншу цінову волатильність у порівнянні з ширшим ринком. Ця стабільність, у поєднанні з великим обсягом активів, робить його особливо привабливим для великих інвесторів, що шукають легшу ліквідність. Вищий бета GQRE відображає його концентрований, орієнтований на якість підхід — потенційно з більшим потенціалом зростання, але з необхідністю більшої впевненості у відборі REITів.

Вибір інвестиційної стратегії

Обирайте VNQI, якщо: бажаєте широкого географічного розподілу по 30+ країнах, віддаєте перевагу нижчим витратам, цінуєте стабільність від більшого фонду або орієнтуєтеся на доходи від дивідендів. Його понад 700 активів і міжнародне розподілення природно зменшують ризик окремої компанії.

Обирайте GQRE, якщо: вірите, що якісні показники — фінансова міцність і стабільність доходу — визначають перевершення REITів, готові платити вищі витрати за концентрацію та впевненість у довгостроковій перформансі, незважаючи на недавні труднощі.

Стратегія ETF для нерухомості

Замість того, щоб бачити ці варіанти як взаємовиключні, багато інвесторів отримують користь, розуміючи, як інвестувати в нерухомість через різні підходи. Внутрішня волатильність нерухомості робить комбінований доступ через ETF переважним порівняно з окремим вибором акцій, оскільки структури фондів природно зменшують ризик зниження вартості будь-якої окремої компанії. Інвестори, які повністю орієнтовані на нерухомість, можуть тримати і VNQI для міжнародної диверсифікації, і окремі американські REITи для внутрішнього ринку, створюючи комплексний підхід до інвестування в нерухомість за географічними та ризиковими ознаками.

Дані показують, що немає ідеальної відповіді — лише компроміси між вартістю, широтою диверсифікації та якістю відбору. Ваш вибір залежить від того, що для вас важливіше: глобальний розподіл або концентрована сила при формуванні портфеля нерухомості.