Розуміння REITs: три джерела доходу від нерухомості, які заслуговують вашої уваги

Чому REITs важливі в сучасному інвестиційному ландшафті

Якщо ваш портфель переважно складається з окремих акцій або ETF, ви можете пропускати цінний активний клас, який міг би диверсифікувати ваші активи і забезпечити стабільний дохід. Довірчі товариства нерухомості (REITs) представляють собою окрему інвестиційну категорію, яка функціонує інакше ніж традиційні корпорації, але торгується на фондових біржах з такою ж доступністю та ліквідністю.

Отже, що означає reit meaning у практичних термінах? Це фінансові інструменти, які купують і керують об’єктами, що генерують дохід — від багатоквартирних будинків і готелів до логістичних центрів і комерційних офісів. Основна характеристика — їх структура: закон зобов’язує REITs розподіляти щонайменше 90% свого оподатковуваного доходу акціонерам у вигляді дивідендів, і цей розподіл звільнений від корпоративного оподаткування. Ця структурна перевага означає, що ваш дохід від дивідендів не зменшується через подвійне оподаткування, що є значною перевагою порівняно з звичайними акціями, що платять дивіденди.

Поточна можливість інвестування в REITs

Показники ринкової діяльності виявляють цікаву закономірність. За останнє десятиліття індекс S&P 500 приніс приблизно 11,1% річних доходів, тоді як індекс FTSE Nareit All Equity REIT Index — 7,2%. За п’ятирічним періодом ситуація ще більш яскрава: S&P 500 досяг 15,3% річних доходів проти 5,5% у REITs. Однак ця різниця переважно зумовлена винятковим періодом штучно знижених відсоткових ставок.

Що змінює цю ситуацію? Коли ви дивитеся на період понад 20 років, REITs стабільно перевищують показники ширшого ринку за сумарною доходністю. В умовах зростання відсоткових ставок — наприклад, у нинішньому кліматі після років історично низьких ставок — це сприяє зростанню вартості нерухомості та доходності реінвестицій. Така історична нормалізація свідчить, що зараз — привабливий момент для входу в REITs.

Три REITs із різними сильними сторонами

Realty Income Corporation працює як один із найбільших у Північній Америці портфелів нерухомості з чистою орендою, з понад 15 500 роздрібних об’єктів площею понад 349 мільйонів квадратних футів. До орендарів належать відомі бренди, такі як 7-Eleven, Dollar General, FedEx, Home Depot і Walmart. Компанія підтримує рівень заповненості 98,7%. Що справді вирізняє Realty Income — це її стабільність: вона виплачує щомісячні дивіденди вже 55 років поспіль і збільшила квартальні виплати протягом 28 років підряд. Поточна очікувана дивідендна доходність становить 5,7%, що відображає зобов’язання щодо доходу та привабливість для інвесторів.

American Tower працює у сфері бездротової інфраструктури, володіє та управляє приблизно 42 000 веж для мобільного зв’язку по всій США, а також має понад 1 200 об’єктів у процесі розробки. Ці активи генерують регулярний дохід від мобільних операторів, таких як Verizon Communications і AT&T, які орендують доступ для розгортання мереж. У третьому кварталі компанія отримала 2,7 мільярда доларів доходу, що на 7,7% більше ніж рік тому. Хоча прогнозована дивідендна доходність у 4% може здаватися скромною, вона поєднується з передбачуваним попитом: за прогнозами галузі, кількість мобільних пристроїв зросте з 278 мільйонів до 459 мільйонів до 2030 року. Це забезпечує довгострокову видимість доходів.

Digital Realty Trust володіє та керує понад 300 дата-центрами, обслуговуючи понад 5 000 клієнтів, зосереджуючись дедалі більше на інфраструктурі штучного інтелекту. Доход у третьому кварталі склав 1,6 мільярда доларів, що на 10% більше ніж торік, і є 21-м роком послідовного зростання доходів компанії. Світовий ринок дата-центрів прогнозується зростати на 13,4% щороку до 2034 року. Поточна дивідендна доходність DLR — 3,1%, що здається консервативним, але компанія зосереджена на реінвестуванні прибутків у зростання під час періоду високих витрат на обладнання. З нормалізацією маржі та зростанням попиту, прискорення зростання дивідендів у майбутньому видається цілком ймовірним.

Стратегічна перевага диверсифікації через REITs

Включення довірчих товариств нерухомості до диверсифікованого портфеля виконує кілька функцій: зменшує кореляцію з фондовим ринком, забезпечує інфляційно-захищений дохід через володіння нерухомістю і пропонує податково ефективне оподаткування дивідендів. Поточна ситуація з відсотковими ставками створює особливо привабливі можливості для входу, оскільки стабілізація ставок має підтримати нормалізацію вартості нерухомості та зростання орендних доходів.