Переломний момент на ринку іпотечного кредитування: чому 2026 рік може стати роком прориву для інвестицій у комерційну іпотеку

Різкі зміни у вартості позик змінюють фундаментальні принципи фінансування нерухомості. Під час підбиття підсумків 2025 року іпотечне кредитування опинилося на критичному перехресті: 30-річна фіксована ставка знизилася до 6,15% до кінця року, з 6,91% дванадцять місяців тому, згідно з даними Freddie Mac. Це означає суттєвий поворот після важкого першого півріччя, коли ставки залишалися вище 7%, стримуючи попит на житло навесні. Інша картина відкривається у другій половині 2025 року. З середини вересня ставки стабілізувалися приблизно на рівні 6,2%, під впливом повороту Федеральної резервної системи до монетарного пом’якшення. Це вже починає впливати на ринки житлової нерухомості: пом’якшення зростання цін у поєднанні з нижчими вартістю позик сприяє відновленню інтересу покупців. Те, що раніше було періодом тривалої стагнації ринку, тепер демонструє ознаки відновлення, і ми вступаємо у 2026 рік.

Виникає можливість для комерційних іпотечних кредитів

Це середовище з низькими ставками створює привабливі умови для інвестиційних трастів у нерухомість (mREITs). З нормалізацією умов кредитування та прискоренням обсягів транзакцій інституційні інвестори готуються отримати вигоду від спеціалізованих фінансових інструментів у сфері нерухомості. Звуження спредів на ринках агентських іпотек, у поєднанні з зростанням обсягів видачі нових кредитів і рефінансування, дозволяє кільком ключовим гравцям покращити фінансові показники.

Ellington Financial (EFC) працює у широкому спектрі активів у сфері нерухомості. Компанія інвестує у житлові та комерційні іпотечні кредити, сек’юритизовані продукти, інструменти споживчого кредитування та стратегії деривативів. Що відрізняє EFC, так це її підхід до управління портфелем — диверсифіковане розподілення ризиків між житловими та комерційними кредитами, активне хеджування та кілька каналів фінансування, що разом зменшують систематичний ризик. Механізм видачі кредитів компанії — особливо її платформа для комерційних іпотечних мостів, власні програми зворотних іпотек та закриті другі позики — стабільно генерує доходи. EFC підтримує дисципліновану структуру кредитування з використанням важеля та збереженням балансової вартості під час волатильних періодів. Поточна дивідендна дохідність становить 11,3%, з трьома послідовними роками зростання дивідендів. За прогнозами, прибутки за 2025 рік зростуть на 25,3% порівняно з попереднім роком, а у 2026 — на 1,6%. Акція має рейтинг Zacks #2 (Buy).

Annaly Capital Management (NLY) орієнтується на додаткову інвестиційну стратегію, зосереджену на дисципліні у виборі активів та ефективності капіталу. Портфель поєднує традиційні агентські цінні папери, забезпечені іпотекою, що зберігають капітал, із вибірковим інвестуванням у кредитно-орієнтовані та неагентські активи, що підвищують дохідність. Остання стратегічна ініціатива NLY — вихід на ринок прав на обслуговування іпотек (MSRs) через партнерські відносини — розширює потенціал доходу поза межами традиційного спреду. Такий підхід до диверсифікації захищає платформу від ризиків концентрації та дозволяє використовувати можливості ринку в різні цикли. Поточна дивідендна дохідність становить 12,2%, з одним підвищенням за останні п’ять років. Прогнози прибутків передбачають зростання на 7,4% у 2025 році та 1,5% у 2026. Акція має рейтинг Zacks #3 (Hold).

NexPoint Real Estate Finance (NREF) зосереджена на комерційній нерухомості, фінансуванні багатоквартирних будинків та сек’юритизації оренди односімейних будинків. Компанія видає перші іпотечні позиції, мезонінські структури, преференційний капітал та альтернативне фінансування у своїх цільових ринках. NREF демонструє впевненість у довгострокових фундаментальних показниках житлового сектору, особливо у структурних трендах, що підтримують багатоквартирні та односімейні орендні об’єкти. Видаючи нові забезпечені позиції та керуючи профілями зобов’язань, компанія зберігає операційну гнучкість у циклах ставок. Дивідендна дохідність досягає 14,2%, підтримуючися трьома підвищеннями дивідендів за п’ять років. Прогнози прибутків — зростання на 1,7% у 2025 році та 6,3% у 2026. NREF має рейтинг Zacks #3.

Позиціонування для відновлення комерційних іпотек

Злиття нормалізованих іпотечних ставок, стабілізація вартості житла та відновлення активності покупців створюють передумови для відновлення у 2026 році. Для інвесторів, що шукають вихід на цей циклічний підйом, три зазначені вище інвестиційні трасти у нерухомість пропонують різноманітні стратегії у сферах комерційних іпотек та житлового кредитування, кожен з яких має унікальні профілі дивідендів та траєкторії доходів, що мають вигоду від покращення ринкової ситуації.