Вибір між глобальними ETF на нерухомість: продуктивність, вартість та стратегія диверсифікації

Розуміння ваших варіантів

При формуванні портфеля з порадами щодо інвестування в нерухомість, дві основні біржові інвестиційні фонди заслуговують уваги: VNQI (Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF) та GQRE (FlexShares Global Quality Real Estate Index Fund). Хоча обидва забезпечують доступ до міжнародних ринків нерухомості, їхні базові стратегії, структури комісій та недавні результати демонструють досить різні картини для інвесторів, які зважують свої варіанти.

Переваги за ціною та порівняння комісій

Одна з найяскравіших різниць полягає у коефіцієнті витрат — VNQI стягує всього 0,12% щорічно, тоді як GQRE — 0,45%. Для довгострокових інвесторів ця різниця у витратах у чотири рази може суттєво вплинути на доходність. Окрім комісій, VNQI також пропонує трохи вищий дивідендний дохід — 4,27% проти 4,06% у GQRE, що робить його особливо привабливим для тих, хто орієнтується на отримання доходу від своїх активів.

Розмір фондів також суттєво різниться. З активами під управлінням у $3,9 мільярда проти $359,7 мільйона у GQRE, VNQI має більшу ліквідність і тісніші спреди між ціною покупки та продажу — переваги, які мають велике значення для великих інституційних інвесторів та тих, хто торгує значними позиціями.

Показники результативності розповідають різні історії

З огляду на недавні результати, VNQI демонструє сильніший імпульс, забезпечивши 15,9% за останні дванадцять місяців станом на 18 грудня 2025 року, значно випереджаючи 3,6% у GQRE за той самий період. Однак п’ятирічна картина стає більш нюансованою.

GQRE зосереджений на якісних REIT — тих, що мають міцніші фінансові основи та більш стабільний дохід — що дозволило йому краще витримувати спади. Максимальне зниження за п’ять років склало 16,24%, порівняно з 6,71% у VNQI. Проте ця захисна стратегія коштувала: інвестиція у $1,000 у GQRE п’ять років тому зросла б приблизно до $1,043, тоді як та сама сума у VNQI зменшилася б до $851,21.

VNQI демонструє нижчу загальну волатильність, з бета-коефіцієнтом 0,88 проти 1,02 у GQRE, що свідчить про відносно стабільніші цінові рухи у порівнянні з ширшим ринковим бенчмарком.

Внутрішня структура портфелів: географічні та секторні відмінності

Інвестиційна сфера VNQI охоплює понад 700 цінних паперів нерухомості у 30+ країнах, забезпечуючи всебічну міжнародну диверсифікацію. Основні активи включають Goodman Group, Mitsui Fudosan та Mitsubishi Estate, причому нерухомість становить 71% структури фонду. Такий широкий підхід дозволяє охоплювати можливості у різних географічних ринках та типах нерухомості.

GQRE має більш концентрований підхід, володіючи приблизно 170 цінними паперами з навмисним акцентом на якісні показники. Найбільші позиції — American Tower, Digital Realty Trust та Public Storage — представляють високоякісних операторів REIT із доведеною репутацією та сильними конкурентними перевагами. Такий вибірний підхід природно обмежує географічний охоплення, але потенційно підвищує якість портфеля.

Глобальні ринкові тенденції, що змінюють ландшафт

Останні ринкові події свідчать про те, що міжнародні ринки нерухомості можуть увійти у період відносної переваги. За даними провідних аналітиків, глобальні REIT зросли на 10,4% за останні періоди, тоді як американські REIT — на 4,5%. Ринки нерухомості Азіатсько-Тихоокеанського регіону та Європи показали особливо сильний ріст. Це є значним зсувом, вперше з 2017 року міжнародна нерухомість, здається, має потенціал перевершити своїх американських колег.

Проте важливо враховувати контекст: США все ще становлять приблизно 60% від загальної ринкової капіталізації глобальної нерухомості, і історично ставити проти тривалого успіху американської нерухомості було складно для довгострокових інвесторів.

Інвестиційні міркування та стратегія

Для інвесторів, орієнтованих на дохід, які шукають нижчі витрати та вищі доходи, VNQI пропонує привабливий профіль. Його значний активний базис, мінімальний коефіцієнт витрат і глобальна експозиція відповідають кільком ключовим інвестиційним критеріям. Навпаки, інвестори, що прагнуть збереження капіталу через якісні активи, можуть вважати GQRE більш відповідним їхньому рівню ризику, незважаючи на вищі комісії.

Інвестиції у нерухомість через ETF мають внутрішні переваги, оскільки розподіляють ризик між численними активами, зменшуючи концентрований ризик зниження вартості, пов’язаний із окремими компаніями або операторами.

Практичний підхід для серйозних інвесторів у нерухомість — поєднувати обидві стратегії: зберігати основний доступ через один фонд і вибірково додавати окремі високоефективні REIT для використання можливостей у конкретних географічних або типах нерухомості. Такий гібридний підхід поєднує переваги диверсифікації з можливістю отримати вигоду від висококонвікційних позицій.

Порівняння ключових показників

Основні терміни для інвесторів у нерухомість

ETF: Трейдинговий фонд, що містить диверсифіковані портфелі активів, забезпечуючи ефективний доступ до широких сегментів ринку.

Коефіцієнт витрат: Щорічні управлінські збори у відсотках від активів фонду, що безпосередньо впливають на чистий дохід інвестора.

Дивідендний дохід: Щорічні виплати відносно ціни акцій, у відсотках, що вказує на потенціал отримання доходу.

Beta: Вимірювач волатильності, що порівнює рухи ціни фонду з ринковими бенчмарками; значення менше 1.0 свідчить про відносну стабільність.

Активи під управлінням: Загальна вартість портфеля, яким керує фонд, що часто корелює з ліквідністю та ефективністю торгів.

Максимальне зниження: Відсоткове зменшення від піку до дна за певний період, що відображає ризик зниження.

REIT: Юридична структура, що дозволяє володіння нерухомістю з можливістю торгівлі акціями та обов’язковими виплатами дивідендів.

Показники якості: Фінансовий скринінг, що підкреслює стабільність доходів, конкурентні позиції та операційну досконалість.

Міжнародна диверсифікація: Географічний розподіл портфеля, що зменшує концентраційний ризик у окремих ринках або регіонах.