Порівняння символів акцій нерухомості з дивідендними виплатами: яка REIT пропонує кращу цінність для довгострокових інвесторів?

Розуміння REITs у сучасному ринковому контексті

Сектор інвестиційних трастів у нерухомість продемонстрував вражаючу стійкість після складних років 2022-2023. За перші три квартали 2025 року, роздрібно орієнтовані REITs показали середню прибутковість у 6.9%, що свідчить про те, що побоювання інвесторів щодо життєздатності фізичного роздрібного торгівлі здебільшого виявилися передчасними. Пандемія COVID-19 викликала страх, що електронна комерція виснажить магазини з цегли та розчину, тоді як зростання відсоткових ставок згодом тиснуло на економіку REITs. Однак, незважаючи на ці перешкоди, добре керовані компанії у сфері нерухомості не лише вижили — вони процвітають.

REITs залишаються особливо привабливими для інвесторів, орієнтованих на доходи, через їхню структурну вимогу розподіляти щонайменше 90% оподатковуваного доходу між акціонерами. Цей податковий статус у поєднанні з професійним управлінням нерухомістю та диверсифікованою базою орендарів створює переконливу основу для формування пасивних доходів.

Два лідери роздрібних REITs: операційна ефективність та історія дивідендів

При оцінюванні символів нерухомості у роздрібному секторі, два імена постійно виділяються як найкращі: Realty Income Corporation та NNN REIT. Обидві компанії демонструють вражаючі операційні показники та довгу історію винагородження акціонерів.

Realty Income керує масштабним портфелем понад 15 500 об’єктів, з яких приблизно 80% орендного доходу надходить від роздрібних орендарів. У портфелі компанії представлені продуктові мережі (11% портфеля), магазини зручності (10%), а також роздрібні торговці у сферах домашнього ремонту та дискаунтерів. Найбільші клієнти — Dollar General, Walgreens, Home Depot та Walmart — є стабільними, необхідними продавцями, які демонструють стійкість під час економічних циклів.

Компанія підтримувала рівень заповненості 98.7%, успішно оновлюючи оренду з підвищенням ставок на 3.5%. Скориговані кошти від операційної діяльності (AFFO), ключовий показник грошових потоків для REITs, зросли на 2.9% у порівнянні з попереднім роком і становили $1.09 за розведену акцію. Управлінські прогнози на 2025 рік передбачають AFFO у межах $4.25-$4.27 за акцію, що легко покриває річний дивіденд у $3.23 за акцію. Рада директорів Realty Income збільшила дивіденди щоквартально з моменту IPO компанії у 1994 році — понад 30 років стабільних капіталовкладень. Поточна доходність дивідендів становить 5.7%.

NNN REIT, який керує приблизно 3 700 об’єктами з роздрібною орендою у сферах зручних магазинів, автомобільних сервісів, ресторанів та розважальних закладів, застосовує більш цілеспрямований підхід. У третьому кварталі компанія досягла рівня заповненості 97.5%, а квартальні AFFO на акцію зросли з $0.84 до $0.86. NNN продовжує свою 36-річну серію підвищень дивідендів, останнє з яких у серпні склало 3.4% і становило $0.60 за акцію. З прогнозованим AFFO на 2025 рік у межах $3.41-$3.45 за акцію, забезпечення дивідендів виглядає стабільним. Цей символ нерухомості наразі має доходність 5.9%.

Масштаб проти потенціалу зростання: стратегічний компроміс

Основна різниця між цими REITs, що платять дивіденди, полягає у їхніх операційних профілях та динаміці зростання. Масштаб Realty Income — понад 15 000 об’єктів — забезпечує виняткову стабільність портфеля та диверсифікацію орендарів. Однак цей самий розмір створює труднощі при прагненні до значущого зростання. Додавання об’єктів, що суттєво вплинуть на показники, стає дедалі складнішим, коли ваша існуюча присутність вже надзвичайно велика.

Менший активний базовий портфель NNN REIT позиціонує його інакше. Хоча його фокус на роздрібних об’єктах у США звужує сферу диверсифікації, нові придбання нерухомості зберігають значний потенціал зростання. Для інвесторів, які шукають компанії з можливістю розширення прибутку на акцію, ця структурна перевага заслуговує на увагу.

Обидві компанії успішно орієнтувалися у роздрібному секторі, цілеспрямовано обираючи орендарів, що пропонують необхідні товари та послуги — бізнеси, які підтримують потік клієнтів незалежно від економічних умов. Це свідомий підхід до вибору орендарів виявився набагато важливішим за тип нерухомості у визначенні відносної ефективності.

Ваш вибір

Вибір між цими символами нерухомості в кінцевому підсумку залежить від особистих інвестиційних цілей. Якщо ви цінуєте максимальну стабільність портфеля та доведену послідовність від досвідченого лідера, Realty Income пропонує переконливі характеристики. Його масштаб, диверсифікація та тридцятирічна історія зростання дивідендів уособлюють менш ризикове формування доходу.

З іншого боку, якщо ви вважаєте, що потенціал зростання виправдовує більший ризик концентрації, NNN REIT заслуговує на увагу. Менший символ нерухомості пропонує значний потенціал розширення при збереженні такої ж вражаючої історії дивідендних виплат і привабливої доходності.

Обидва REITs демонструють, що роздрібна нерухомість залишається життєздатною для досвідчених інвесторів, які обирають орендарів на основі економічної стійкості, а не секторних трендів. Страхи, що турбували REITs у 2020-2023 роках, очевидно, вщухли, створюючи сприятливе середовище для зростання дивідендів обох компаній у майбутньому.