Навігація найкращими REITs для купівлі зараз: глибокий аналіз Realty Income та NNN REIT

Ринок роздрібних REIT зазнав значних трансформацій. Після подолання пандемічних проблем, пов’язаних з електронною комерцією, та труднощів із відсотковими ставками у 2022-2023 роках, фонди нерухомості, що зосереджені на роздрібних об’єктах, продемонстрували вражаючу стійкість. За перші дев’ять місяців 2025 року роздрібні REIT досягли середньої доходності 6,9%, що свідчить про відновлення довіри інвесторів до цього традиційно дивідендного активу.

Розуміння переваг REIT

REIT є привабливим інструментом для інвесторів, орієнтованих на доходи, оскільки їхня податкова структура зобов’язує розподіляти щонайменше 90% оподатковуваного доходу акціонерам. Орендувавши об’єкти та збираючи орендну плату, REIT генерують стабільний грошовий потік, що перетворюється у привабливі дивіденди. Відновлення сектору підтвердило, що добре керовані портфелі роздрібної нерухомості можуть процвітати навіть у нестабільних економічних умовах — важливий висновок для тих, хто шукає найкращі REIT для купівлі зараз.

Серед провідних гравців виділяються Realty Income та NNN REIT, кожен з яких володіє тисячами об’єктів і має унікальну стратегічну позицію у роздрібному секторі.

Realty Income: масштаб і стабільність

Realty Income керує масштабним портфелем понад 15 540 об’єктів, з яких приблизно 80% доходу від оренди отримується від роздрібних орендарів. Його доходи диверсифіковані по магазинах (майже 11% портфеля), магазинах з товарами першої необхідності (10%) та роздрібних торгових точках, що займаються ремонтом дому та магазинами долара. Решта 15% походить з промислових об’єктів, ігрових закладів та інших сегментів.

Операційні показники компанії розповідають переконливу історію. Заповнюваність на рівні 98,7% демонструє стабільність орендарів і довіру ринку. Оновлення договорів оренди відбувалося з підвищенням орендної ставки на 3,5%, що відображає цінову силу на відновлюваному ринку. Скориговані кошти від операцій (AFFO) — важливий показник, що вимірює грошові кошти, доступні для розподілу — зросли на 2,9% у порівнянні з минулим роком і становлять $1.09 на розведену акцію.

Історія дивідендів сама по собі є підставою для розгляду: квартальні підвищення вже понад три десятиліття з моменту IPO у 1994 році. Щомісячні виплати зазвичай підвищуються кілька разів на рік, останнє підвищення у жовтні з $0.269 до $0.2695 за акцію. Прогнози на 2025 рік передбачають, що AFFO на акцію досягне $4.25–$4.27, що цілком покриває річний дивіденд у $3.23. Вихідна дивідендна дохідність становить 5,7%.

Яка ж ціна? Масштаб сам по собі стає обмеженням. Коли керуєш понад 15 000 об’єктів, стає дедалі важче придбати додаткові інвестиції, достатньо великі, щоб суттєво прискорити зростання. Інвесторам слід очікувати стабільного, помірного зростання, а не вибухового підйому.

NNN REIT: потенціал зростання у фокусі

NNN REIT керує приблизно 3 700 об’єктами, орендованими роздрібним торговцям у різних секторах — магазини з товарами першої необхідності, автомобільні послуги, ресторани та центри сімейних розваг. Такий більш концентрований підхід створює оперативну гнучкість, якої бракує більшим конкурентам.

NNN показав вміння ефективно управляти орендарями, зберігаючи рівень заповнюваності на рівні 97,5% у третьому кварталі. Квартальні AFFO на акцію зросли з $0.84 до $0.86, що свідчить про зростаючу динаміку. Історія дивідендів відображає силу Realty Income: 36 років поспіль зростання, останнє — підвищення на 3,4% до $0.60 за акцію у серпні. Прогноз керівництва щодо AFFO у межах $3.41–$3.45 на акцію забезпечує міцне покриття дивідендів у майбутньому. Дивідендна дохідність становить 5,9%.

Перевага NNN полягає у його розмірі. На відміну від Realty Income, капітальні вкладення все ще можуть суттєво впливати на траєкторію зростання компанії. Стратегічні придбання об’єктів мають значний вплив на показники на одну акцію, що робить NNN REIT одним із найкращих REIT для купівлі зараз для інвесторів, орієнтованих на зростання дивідендів.

Інвестиційне рішення

Обидва активи довели свою здатність діяти у складних умовах, інвестуючи саме у рітейл-об’єкти, стійкі до рецесії — продуктові магазини, необхідні послуги та концепції зручності, менш вразливі до економічних коливань. Їхня історія дивідендів понад три десятиліття відображає інституційну силу та прихильність акціонерів.

Вибір у кінцевому підсумку залежить від інвестиційної філософії. Realty Income приваблює тих, хто цінує стабільність і диверсифікацію: усталений лідер ринку з балансом у портфелі за типами об’єктів і географією. NNN REIT орієнтований на інвесторів, готових прийняти більш вузьку секторну концентрацію у обмін на кращі перспективи зростання та трохи вищу дивідендну дохідність.

Для інвесторів, що шукають значне зростання капіталу поряд із доходом, NNN REIT виглядає більш привабливим, незважаючи на меншу диверсифікацію. Гнучкість у розподілі капіталу та потенціал для масштабування операцій роблять його більш перспективною довгостроковою можливістю у сучасних ринкових умовах.