Відновлення нерухомості REITs: Realty Income та NNN REIT — який з них заслуговує вашої уваги?

Історія відновлення роздрібних REIT

Чутки про крах у сфері роздрібних REIT? Вони офіційно перебільшені. Після подолання страху перед електронною комерцією під час COVID-19 і жорсткого циклу підвищення ставок у 2022-2023 роках, нерухомість REIT з фокусом на роздрібну нерухомість зробила солідний камбек. За перші дев’ять місяців 2025 року, роздрібні REIT принесли в середньому 6,9% доходу відповідно до Nareit — доказ того, що фундаментальні показники сектору залишаються цілісними.

Двоє яскравих представників цього відновлення — Realty Income (NYSE: O) і NNN REIT (NYSE: NNN), обидва з величезними портфелями роздрібної нерухомості по всій США. Але хто з них справді має бути у вашому списку для спостереження?

Realty Income: диверсифікований гігант

Realty Income володіє понад 15 540 об’єктами, що робить його лідером у секторі. Ось що привернуло нашу увагу:

• Структура доходу: 80% річної орендної плати надходить від роздрібної нерухомості, з продуктовими магазинами (11%), магазинами з товарами першої необхідності (10%), а також з широким спектром будівель для домашнього ремонту та магазинів долара
• Якість орендарів: Dollar General, Walgreens, Home Depot і Walmart — лідери у списку орендарів
• Операційне здоров’я: рівень заповненості 98,7%, з орендою, що оновлюється з підвищенням ставок на 3,5%
• Грошовий потік: AFFO зріс на 2,9% у порівнянні з минулим роком до $1.09 на розведений акційний пакет
• Довгострокова історія дивідендів: понад 30 років послідовних квартальних зростань, з підвищенням у жовтні з $0.269 до $0.2695 за акцію
• Поточна дохідність: 5,7% на дивідендах, з прогнозом керівництва щодо AFFO 2025 у межах $4.25-$4.27 за акцію (зручно вище за річний виплатний обсяг $3.23)

Що ж у цьому випадку? Величезний розмір Realty Income (15 000+ об’єктів) означає, що майбутній ріст, ймовірно, залишатиметься помірним і стабільним, а не вибуховим. Додавання значущих об’єктів вимагає пропорційно більших капіталовкладень, коли ваш портфель такий великий.

NNN REIT: швидкий гравець

NNN REIT керує майже 3 700 об’єктами, орендованими роздрібним торговцям у сферах зручності, автосервісів, ресторанів і розваг. Ось де він стоїть:

• Управління орендарями: успішно підтримував рівень заповненості 97,5% у третьому кварталі
• Грошова ефективність: AFFO на акцію зріс з $0.84 до $0.86 щоквартально
• Траєкторія дивідендів: 36 років зростання, включаючи підвищення у серпні на 3,4% до $0.60 за акцію
• Прогноз на майбутнє: керівництво прогнозує AFFO 2025 у межах $3.41-$3.45 за акцію, що забезпечує міцне покриття дивідендів
• Поточна дохідність: 5,9%

Перевага тут? Менший портфель означає, що нові придбання нерухомості все ще можуть суттєво впливати на показники зростання — розкіш, якої Realty Income не має при своєму нинішньому масштабі. Більш вузька орієнтація NNN REIT на роздрібну нерухомість у США також полегшує моніторинг і оптимізацію операцій.

Висновок: розмір проти опціональності

Обидва нерухомість REIT розгадали код виживання у складних умовах роздрібного сектору. Вони ретельно обирали орендарів із бізнесами, стійкими до рецесії, і забезпечували високий рівень заповненості. У поєднанні з понад 30 роками щорічних зростань дивідендів і подібною доходністю (5.7% проти 5.9%), вони конкурентоспроможні у сфері доходу.

Головна різниця? Realty Income пропонує стабільність через диверсифікацію і масштаб, тоді як NNN REIT — менша, більш цілеспрямована ставка з яснішим потенціалом зростання. Якщо ви шукаєте доход із додатковим зростанням, вищий дохід і потенціал розширення NNN REIT можуть переважити стабільність Realty Income.

Обидва заслуговують на увагу — все залежить від того, що для вас важливіше: доведений розмір чи майбутній потенціал.