Який REIT пропонує вищу дохідність: Realty Income проти NNN REIT як ваш найкращий вибір акцій REIT

Рітейл REITs: від кризи до відновлення

Побоювання щодо інвестиційних трастів у нерухомість, орієнтовану на роздрібний сектор, виявилися переважно перебільшеними. Хоча ці об’єкти зазнали труднощів під час пандемії COVID-19 і підвищення ставок у 2022-2023 роках, сектор чудово відновився. За перші дев’ять місяців 2025 року доходи від рітейл-REITs у середньому склали 6,9%, згідно з даними Nareit. Для інвесторів, що прагнуть стабільного доходу від дивідендів, REITs залишаються привабливими через їхню податкову структуру — яка зобов’язує розподіляти щонайменше 90% оподатковуваного доходу між акціонерами.

Розуміння двох лідерів

Два усталені гравці домінують у сфері рітейл-REITs: Realty Income (NYSE: O) та NNN REIT (NYSE: NNN). Обидва володіють тисячами роздрібних об’єктів і мають вражаючі історії виплати дивідендів. Однак їх підходи до роздрібного сектору суттєво різняться, що ускладнює вибір між ними для довгострокових інвесторів.

Realty Income: масштаб і диверсифікація

Realty Income керує масштабним портфелем понад 15 540 об’єктів, з яких приблизно 80% доходу від оренди отримується з роздрібних активів. Компанія стратегічно диверсифікує портфель, включаючи продуктові магазини (11% портфеля), магазини з товарами першої необхідності (10%), магазини для ремонту дому та мережі магазинів за доларом. Решта доходів надходить з промислових об’єктів, ігрових закладів та інших секторів.

Основними орендарями є Dollar General, Walgreens, Home Depot і Walmart, які закріплюють портфель. Компанія досягла рівня заповненості 98,7%, а поновлення договорів відбулося з підвищенням орендної плати на 3,5%, що свідчить про цінову силу.

З фінансової точки зору, скориговані кошти від операцій (AFFO) — показник, який REITs використовують для вимірювання готівки, доступної для розподілу — склали $1.09 на розведену акцію, що на 2,9% більше порівняно з минулим роком. Управління прогнозує річний AFFO у межах $4.25–$4.27 за акцію, що цілком покриває річний дивіденд у $3.23 за акцію. Поточна дохідність дивідендів становить 5,7%.

Варто зазначити, що Realty Income підвищує дивіденди щоквартально вже понад три десятиліття з моменту IPO 1994 року, а щомісячні виплати коригуються кілька разів на рік. Підвищення у жовтні з $0.269 до $0.2695 за акцію відображає цю стабільну тенденцію.

Перевага? Його масштаб означає, що для суттєвого зростання потрібно значне придбання об’єктів нерухомості.

NNN REIT: концентрація та потенціал зростання

NNN REIT керує приблизно 3 700 об’єктами, орендованими роздрібним торговцям, включаючи магазини з товарами першої необхідності, автосервіси, ресторани та центри сімейних розваг. Менший портфель має перевагу — інвестиції в нерухомість можуть суттєво впливати на показники зростання.

Компанія підтримує операційну ефективність, повідомляючи про рівень заповненості 97,5% у третьому кварталі. Квартальні AFFO на акцію зросли з $0.84 до $0.86, а управління прогнозує рівень $3.41–$3.45 на рік. За цим прогнозом дивіденди залишаються добре покритими.

NNN REIT має свою вражаючу історію зростання дивідендів: 36 років поспіль з підвищеннями, а у серпні відбулося підвищення на 3,4%, що довело розподіл до $0.60 за акцію. Поточна дохідність становить 5,9% — або співпадає з Realty Income, або перевищує її.

Порівняльні фінансові показники

Обидві компанії демонструють стійкість у подоланні викликів роздрібного сектору завдяки ретельному відбору орендарів, орієнтованих на бізнеси, що витримують рецесію. Обидві мають схожі показники дивідендної доходності (5.7% проти 5.9%) і мають понад тридцятирічний досвід щорічного зростання виплат.

Ключовий різновид — у структурі портфеля та траєкторії зростання. Realty Income робить ставку на диверсифікацію за типами нерухомості та географією, приймаючи повільніше зростання як ціну стабільності. NNN REIT зосереджений на американському роздрібному секторі, прагнучи отримати більший прибуток від цільових придбань.

Вибір REIT для вас

Для інвестора, що шукає стабільний дохід, цей вибір залежить від вашої готовності до концентрації або диверсифікації. Realty Income приваблює тих, хто цінує усталений масштаб і багатосекторний баланс. NNN REIT залучає інвесторів, які ставлять на відновлення роздрібного сектору і шукають більший короткостроковий потенціал зростання.

Найкращий вибір REIT залежить від того, чи цінуєте ви стабільність, схожу на фортецю, Realty Income, або гнучкість NNN REIT у вузькому сегменті роздрібної торгівлі США. Враховуючи стійкість роздрібного сектору та здатність NNN REIT ефективно використовувати капітал, аргументи на користь останнього стають дедалі переконливішими для інвесторів, орієнтованих на зростання та дохід.