Чому REIT є задовільним варіантом інвестицій

Якщо ви є інвестором, який давно планує увійти на тайський фондовий ринок, ви напевно вже чули про REIT або Траст для інвестицій у нерухомість (Real Estate Investment Trust). Особливо з 2018 року, коли REIT почали виходити на основний фондовий ринок, ставши популярним вибором для тих, хто шукає вищий дохід, ніж просто депозит. Однак у певні періоди REIT приносили розчарування. Чому так трапляється? Що таке насправді REIT? Давайте глибше зрозуміємо цей інвестиційний фонд.

Що таке REIT і в який спосіб він інвестує

За базовою концепцією, REIT — це фонд нерухомості, яким керує менеджер трасту. Основна роль — залучати кошти від інвесторів для купівлі та управління активами, що генерують стабільний дохід, наприклад, офісні будівлі, торгові центри, склади, готелі, а також орендні договори або мережеві бізнеси.

Фонд отримує дохід від управління активами (наприклад, орендної плати, комісій) і виплачує його власникам часток у вигляді дивідендів. Ці дивіденди зазвичай стабільні, оскільки походять із стабільних джерел доходу.

Чому REIT популярні

Власники активів, що вже мають дохід, можуть використовувати REIT для залучення додаткового капіталу від інвесторів для фінансування нових проектів.

Інвестори отримують доступ до ринку нерухомості без необхідності вкладати великі суми. Вони можуть легко купувати або продавати частки REIT на біржі SET, а професійні менеджери забезпечують управління та звітність під контролем державних органів.

Чим REIT відрізняється від фондів нерухомості

І REIT, і Property Fund інвестують у нерухомість, але між ними є три важливі відмінності:

Структура та регулювання
Property Fund — це колективний інвестиційний фонд без депозитарної ліцензії, тоді як REIT — траст, який регулюється Комісією з цінних паперів і бірж (หน่วยกลต.) та Товариством з цінних паперів (ตลท.).

Гнучкість інвестицій
Property Fund обмежений у рамках Positive List і не може інвестувати за кордон, тоді як REIT має більшу свободу: може інвестувати в закордонні активи та розвивати нерухомість за межами країни до 10% від загальної вартості активів.

Розподіл часток
Property Fund не зобов’язаний мати брокерів, вільний обіг або проводити збори власників часток, тоді як REIT має мати брокерів не менше 15% і щорічно проводити збори власників.

Отже, REIT має більш гнучкий формат і більш жорсткі вимоги, тому в Таїланді наразі нових Property Fund не створюється — всі вони перетворилися на REIT.

Види REIT

REIT можна класифікувати за різними ознаками, залежно від базової класифікації:

За правом власності на нерухомість

REIT із правом власності (Freehold) — траст володіє нерухомістю і управляє доходами від оренди безпосередньо. Якщо вартість нерухомості зростає (наприклад, через додаткову інфраструктуру), вартість часток також зростає.

REIT із орендним правом (Leasehold) — траст не володіє нерухомістю, але має право отримувати вигоду від неї протягом строку орендної угоди. Після закінчення договору оренди права та вартість часток зникають. Тому вартість Leasehold REIT зазвичай зменшується з часом.

За характером інвестицій

Прямі інвестиції — REIT володіє або має права безпосередньо на нерухомість.

Косвені інвестиції — REIT володіє акціями інших компаній, що інвестують у нерухомість.

За типом активів

• Retail REIT — управляє торговими центрами, роздрібними комплексами, аутлетами тощо.
• Residential REIT — управляє готелями, квартирами, апартаментами, гуртожитками.
• Healthcare REIT — управляє лікарнями, медичними центрами, будинками для літніх.
• Office REIT — управляє офісними приміщеннями для оренди.
• Infrastructure REIT — управляє мережами зв’язку, трубопроводами тощо.

Кожен тип REIT має свої особливості щодо виплати доходу та факторів, що впливають на його потік доходів.

Фактори, що впливають на зміну вартості REIT

Вартість REIT має два основних джерела:

Вартість нерухомості — залежить від прав, які має REIT (Freehold або Leasehold), економічної ситуації в регіоні, розвитку інфраструктури, загального стану ринку нерухомості тощо. Якщо вартість землі або будівель зростає, зростає і вартість REIT.

Очікуваний потік доходів — залежить від рівня орендної плати, рівня заповненості (occupancy rate), економічної ситуації, що впливає на попит орендарів. Наприклад, зростання кількості орендарів збільшує доходи і дивіденди. Навпаки, кризи або катастрофи (наприклад, хвороби), можуть знизити орендну плату для готелів або торгових центрів.

Переваги та обмеження REIT

Плюси

• Висока ліквідність — легко купувати і продавати на біржі SET, як акції.
• Диверсифікація ризиків — додатковий інструмент для диверсифікації портфеля поряд із акціями і облігаціями.
• Прозорість — регулярна публікація інформації та контроль з боку державних органів.
• Стабільний дохід — дивіденди виплачуються регулярно, оскільки походять із стабільних джерел.

Мінуси

• Обкладення податком — дивіденди з REIT оподатковуються 10% або враховуються при щорічних податкових знижках.
• Ризики від змін ставок відсотка — при підвищенні ставок інвестори можуть переорієнтуватися на інші інструменти з гарантованим доходом, що може знизити ціну REIT.

Перед інвестиціями у REIT важливо ретельно зважити ці плюси і мінуси, щоб вони відповідали вашим фінансовим цілям.

Приклади REIT, доступних для інвестицій у Таїланді

CPNREIT — Leasehold REIT, що управляє торговими центрами, офісами та готелями групи Central. Дохідність — 8.35% річних при ціні 9.85 бат.

IMPACT — Freehold REIT, що управляє конференц-центрами, виставковими залами та офісами Impact Muang Thong Thani. Дохідність — 4.69% при ціні 12.80 бат.

WHART — REIT із правом власності та оренди для складів. Дохідність — 7.63% при ціні 9.50 бат.

JASIF — Інфраструктурний REIT, що володіє волоконно-оптичними лініями довжиною 1,680,500 кілометрів, отримує дохід від оренди телекомунікаційних компаній. Максимальна дохідність — 13.73% при ціні 6.70 бат.

Висновок

REIT — інвестиційний інструмент, що підходить для тих, хто шукає високий дохід від дивідендів, що перевищує банківські ставки. Вони отримують переваги від професійного управління активами і прозорості інформації. Однак перед інвестуванням важливо вивчити особливості кожного трасту, оцінити ризики, слідкувати за економічною ситуацією і переконатися, що це відповідає вашим інвестиційним цілям.