Як мільйонери у сфері нерухомості використовують стратегію боргу: підхід Трампа до використання капіталу

Коли ви думаєте про створення мільярдного портфеля нерухомості, більшість людей вважає, що для цього потрібно мати відповідно величезне особисте багатство. Реальність у комерційній нерухомості розповідає іншу історію. Багато інвесторів, включаючи Дональда Трампа, побудували величезні імперії не переважно за рахунок грошових резервів, а через стратегічне використання кредитного плеча та реструктуризацію боргів.

Майнові активи Трампа — включаючи готелі, гольф-поля, курорти та житлові комплекси, оцінені більш ніж у $1 мільярдів — здебільшого фінансувалися за рахунок позикових коштів. Цей підхід не є унікальним для Трампа; це основна стратегія у колах інвестицій у нерухомість. Однак, що відрізняє його ситуацію, — це те, як у кінцевому підсумку вирішувалися кредити, коли ринкові умови змінювалися.

Модель перегляду боргових зобов’язань

Під час фінансової кризи 2008 року відносини між кредиторами та високопрофільними позичальниками різко змінилися. Великі фінансові установи стикнулися з критичним вибором: або йти довгими процедурами банкрутства, або реструктуризувати проблемні кредити. У випадку Трампа банки обрали переговори щодо врегулювання, а не судові баталії.

Як сам Трамп зазначив у 2016 році: «Я — король боргу. Я чудово розумію борг. Ніхто не знає борг краще за мене. Я заробив статки, використовуючи борг, і якщо щось не виходить, я переробляю борг. Це розумно, а не дурно».

Ця філософія — агресивне використання кредитного плеча з подальшою стратегічною реструктуризацією — сформувала три визначальні моменти у його фінансовій історії.

Випадок 1: Проект хмарочоса у Чикаго

У 2005 році Трамп отримав понад $2,5 мільярда фінансування від Deutsche Bank, переважно для зведення Trump Tower у Чикаго. У будівлі передбачалися житлові кондомініуми та торгові площі, щоб забезпечити постійний дохід. Однак після 2008 року умови ринку зробили оренду та продаж цих об’єктів надзвичайно складними.

Коли початковий кредит Deutsche Bank у $334 мільйонів підходив до погашення, замість спроби оплатити, Трамп подав позов проти кредитора. Підрядники, залучені до будівництва, зазнали значних збитків — $101 мільйонів та $105 мільйонів у списаннях відповідно — тоді як заборгованість Трампа була остаточно прощена через угоду.

Одночасно Трамп позичив ще $130 мільйонів у Fortress Investment Group для того ж проекту. Ці кошти також були списані через юридичне врегулювання, фактично звільнивши його від боргових зобов’язань на $130 мільйонів.

Випадок 2: Облігації казино та ринкова реальність

Казино Трампа в Атлантік-Сіті, Trump Castle, фінансувалося через $300 мільйонів у вигляді облігацій. Коли потрібно було зробити платіж у розмірі $42 мільйонів відсотків, Трамп зіткнувся з іншою проблемою: окремі власники облігацій, а не інституційні кредитори.

Вражаюче, ці власники облігацій погодилися прощати понад $200 мільйонів у запланованих платежах протягом п’яти років. Незважаючи на цю значну знижку боргу, Trump Castle зрештою подав на банкрутство, що показує, що навіть стратегічна реструктуризація не могла подолати фундаментальні проблеми бізнес-моделі в умовах спаду ринку.

Що це відкриває про стратегію кредитного плеча

Шаблон у цих випадках показує, як кредитори — особливо при роботі з відомими, схильними до судових процесів позичальниками — надають перевагу уникненню тривалих юридичних конфліктів над стягненням боргів. Замість того, щоб йти довгими процедурами у суді банкрутства, багато інституцій обирають врегулювання та прощення боргів.

Для інвесторів у нерухомість це ілюструє і можливості, і ризики. Позичання для придбання та розвитку об’єктів може прискорити накопичення багатства, коли ринок сприяє розвитку. Однак ця стратегія в кінцевому підсумку залежить від сильних ринкових показників, що дозволяють продавати та орендувати об’єкти, або від збереження достатніх капітальних резервів і переговорної сили для реструктуризації боргів у разі погіршення умов.

Більш недавній перехід Трампа до придбань за готівку натякає на можливе визнання того, що безперервне зростання за рахунок кредитного плеча має свої обмеження, навіть для інвесторів із винятковими навичками управління боргами та ресурсами.