Перспективы китайского рынка недвижимости изменились! UBS предупреждает: падение цен на жилье продлится как минимум два года, зима еще не закончилась.

Долгосрочный сторонник обратной точки зрения, руководитель исследования китайской недвижимости UBS Джон Лам (John Lam), отозвал свой предыдущий бычий прогноз и официально присоединился к пессимистичному лагерю Уолл-стрит, предсказывая, что затяжной четырехлетний период низкой активности на рынке недвижимости Китая еще не завершен. В этом важном отчете указывается, что падение цен на недвижимость в Китае продлится как минимум еще два года, прежде чем рынок стабилизируется и начнется восстановление. Основная причина заключается в том, что потенциальные покупатели в условиях продолжающегося падения цен на жилье все чаще выбирают аренду, а не покупку, так как покупатели последних десяти лет, вероятно, понесли убытки.

Позиция UBS изменилась на 180 градусов: от бычьего до предупреждения

Позиция Линь Чжэньхона вызывает большой интерес, поскольку он прославился тем, что в начале 2021 года значительно понизил рейтинг группы Эвергранд — за 11 месяцев до официального дефолта Эвергранд. В прошлом году он также смело изменил свою позицию на бычью по отношению к этой отрасли. В начале этого года Линь Чжэньхон предсказал, что с учетом влияния крупных городов Китая, цены на жилье могут «стабилизироваться» как минимум к началу 2026 года, однако всего через несколько месяцев UBS Group изменил свою позицию на более пессимистичную по отношению к китайскому рынку недвижимости.

Линь Чжэньхон в своем последнем отчете четко указал, что он ожидает, что падение цен на жилье в Китае продолжится как минимум еще два года. Он упомянул, что ключевым фактором является то, что в период продолжающегося падения цен на жилье потенциальные покупатели все больше склоняются к аренде. Он отметил, что те, кто покупал жилье за последние десять лет, могут находиться в состоянии убытков, и это «основным образом изменило ожидания цен на жилье». Этот разворот в психологических ожиданиях является более глубинным структурным изменением, чем данные о спросе и предложении.

Линь Чжэньхун ранее сделал прогноз о восстановлении, основываясь на том, что многие застройщики, испытывающие нехватку средств, прекратили покупку земли, что должно облегчить ситуацию с избытком предложения жилья. В прошлом году площадь новых строительств застройщиков упала на 63% по сравнению с началом 2021 года, что превышает падение площади продаж на 48%. Эта тенденция продолжается и в этом году. Несмотря на то, что фундаментальные факторы со стороны предложения (то есть снижение новых строительств) не изменились, Линь Чжэньхун отметил, что продолжающееся снижение цен на жилье подорвало долгосрочную веру покупателей в то, что “недвижимость является безопасной инвестицией”, что приводит к тому, что все больше потенциальных покупателей предпочитают продолжать наблюдение.

Разница между арендной платой и процентными ставками по ипотеке раскрывает проблемы китайского рынка недвижимости

Линь Чжэньхун далее объяснил факторы, влияющие на предпочтения аренды: доходность аренды в первых городах значительно ниже, чем процентная ставка по ипотечным кредитам. Его исследовательский отчет показывает, что в октябре средняя доходность аренды в китайских первых городах составила 1,81%, тогда как средняя процентная ставка по ипотечным кредитам по стране составила 3,07%. В условиях, когда доходность аренды значительно ниже стоимости покупки жилья, все больше людей предпочитают наблюдать.

Этот феномен инверсии в экономике раскрывает глубокую логику падения цен на жилье в Китае. В нормальных условиях доходность от аренды должна быть близка к безрисковой процентной ставке или немного выше, чтобы компенсировать риски и затраты на управление, которые несет арендодатель. Когда доходность от аренды (1,81%) значительно ниже процентной ставки по ипотеке (3,07%), это означает, что ежемесячные выплаты по ипотеке для покупателей жилья значительно превышают аренду аналогичного жилья, что делает аренду более разумным выбором.

Он считает, что цены на аренду являются «ранним показателем» динамики спроса и предложения на рынке жилья, «потому что эти данные не подвергаются государственному вмешательству». Он прогнозирует, что падение цен на жилье в Китае остановится только после стабилизации арендной платы. Это суждение имеет важное прогностическое значение, поскольку аренда отражает истинную потребительскую ценность жилья, а не спекулятивную надбавку. Только когда аренда перестанет падать и стабилизируется, что будет свидетельствовать о восстановлении реального спроса на жилье, у цен на жилье появится основа для формирования底.

Прогноз пути цен на жилье в Китае на 2026-2027 годы

Линь Чжэньхун ожидает, что, если Пекин не примет значительных стимулирующих мер, цены на вторичное жилье в крупных городах Китая продолжат падать на 10% в 2026 году и на 5% в 2027 году. В настоящее время цены на вторичное жилье в крупных мегаполисах упали более чем на треть от пикового уровня.

Прогноз падения цен на жилье в Китае на следующие два года

2026 год: цены на вторичное жилье в крупных городах упадут еще на 10%, общая величина падения превысит 40%

2027 год: цены на вторичное жилье в крупных городах снова упадут на 5%, войдут в стадию формирования дна

Предпосылки: Предполагая, что не будет значительных стимулирующих политик, рынок будет естественно корректироваться.

Этот прогноз постепенного падения показывает, что рынок жилья в Китае вошел в стадию «медленного очищения», а не в режим «быстрого краха». Данные за октябрь 2025 года дальше подтверждают эту тенденцию: цены на новые жилые товары снизились на 0,5% по сравнению с предыдущим месяцем, что является максимальным падением за год. Стоит отметить, что в 70 крупных и средних городах, которые отслеживаются Государственным статистическим управлением, все зафиксировали снижение цен, что в последние годы крайне редко. Цены на вторичное жилье в первом эшелоне городов снизились на 4,4% в годовом исчислении, во втором эшелоне — на 5,2%, а в третьем эшелоне падение увеличилось до 5,7%.

Агентство Fitch Ratings ожидает, что ситуация может ухудшиться, полагая, что до стабилизации рынка площадь продаж новых домов может снизиться еще на 15% до 20%. Агентство сохраняет негативный кредитный прогноз для китайского рынка жилья до 2025 года, ссылаясь на такие структурные проблемы, как изменения в демографической структуре, высокая нагрузка на жилье и большое количество нераспроданных запасов.

На прошлой неделе Bloomberg сообщила, что 정책制定者 рассматривают новые меры для оздоровления рынка недвижимости, включая первую в истории страны субсидию на процентные ставки по ипотечным кредитам. Кроме того, один из открытых в своих высказываниях бывших министров финансов Китая недавно предупредил, что мрачные перспективы для домохозяйств из-за падения цен на жилье будут усугублять дефляционное давление в Китае.

Восход аренды меняет культуру жилья

Согласно данным, в Китае наблюдается глубокое изменение жилищной культуры на фоне постоянного снижения желания приобретать жилье. В традиционном представлении жилье долгое время рассматривалось как необходимое условие для брака и накопления богатства, но эта модель начинает разрушаться. По данным, доля владельцев жилья среди китайских взрослых в возрасте от 25 до 34 лет снизилась с более чем 70% в 2010 году до 50% в 2020 году.

В то же время рынок аренды продолжает расти. Средняя доходность от аренды в крупных городах увеличилась до 2,2%–2,5%, что выше, чем в 2023 году, когда она составляла 1,8%–2,0%. В условиях усиления неопределенности на рынке все больше молодых профессионалов выбирают откладывать покупку жилья, что способствует росту спроса на аренду. Эта тенденция отражает адаптацию молодого поколения к политике «жилище для проживания, а не для спекуляций» и рациональную оценку рисков дальнейшего падения цен на жилье.

Шанхай по-прежнему остается одним из немногих ярких моментов, в октябре 2025 года цены на новые квартиры выросли на 5,7% по сравнению с прошлым годом; однако, несмотря на это, цены на вторичное жилье в этом финансовом центре все еще снижаются, что отражает общую слабость падения цен на жилье в Китае. Дифференциация цен на новые и вторичные квартиры показывает, что дефицит в некоторых центральных районах городов все еще признается, но общая рыночная уверенность еще не восстановилась.