Кризис обрушения рынка недвижимости в Китае! Приходит волна отрицательных ипотечных кредитов, продажа жилья с убытком в 700000 и ещё долг банку.

На рынке недвижимости Китая разразился системный кризис, и явление отрицательной разницы по ипотечным кредитам охватывает всю страну. В одном из жилых комплексов Наньчана, провинция Цзянси, стоимость каждой квартиры в 2022 году составляла 1,2 миллиона юаней, а в 2025 году она составит всего 400 тысяч, падение составило 67%. Владельцы уже выплатили три года по ипотеке, общие вложения превышают реальную стоимость, но они все еще должны банку 700 тысяч. Эта волна кризиса вызвана обрушением спроса, избытком предложения и структурными ловушками по кредитам. Семьдесят процентов активов обычных семей привязаны к недвижимости, а потребительская способность среднего класса иссякает.

Определение обратной ипотеки и реальность краха китайской недвижимости

Обратное ипотечное кредитование означает, что текущая рыночная стоимость недвижимости ниже остатка по ипотечному кредиту. Когда владелец пытается продать дом, он не только не может погасить кредит за счет выручки от продажи, но и должен собственными средствами покрыть разницу, даже “дотировать”. Это стало нормой на китайском рынке недвижимости, особенно на фоне продолжающегося падения цен на жилье в 2025 году, что привело к новой волне “неплатежей” и “трудностей с продажей домов”. Это не просто проблема отдельных городов, а системный кризис, с которым сталкивается китайский рынок недвижимости в целом, что затрагивает миллионы семей и увеличивает финансовое давление на средний класс.

Китайский рынок недвижимости с 2021 года, когда вступила в силу политика «три красные линии», вошел в четырехлетний период спада. В 2025 году падение не только не уменьшится, но и усугубится, основная причина — обрушение спроса. Замедление экономики, уровень безработицы среди молодежи свыше 20%, отрицательный прирост населения — все это привело к снижению готовности людей к покупке жилья до нуля. Когда молодое поколение, являющееся основной силой покупок, сталкивается с проблемами трудоустройства, мечта о покупке жилья становится недостижимой.

Избыточное предложение усугубляет ситуацию. У застройщиков прерываются финансовые потоки, резко увеличивается количество объектов, выставленных на аукцион. Standard & Poor's прогнозирует, что в 2025 году продажи новых домов в Китае упадут еще на 8%. Долговой кризис ведущих строительных компаний, таких как Evergrande и Country Garden, не решен, что приводит к наплыву недостроенных зданий и объектов, выставленных на принудительные торги, что еще больше снижает цены. Ловушка в структуре кредитов является самой опасной. В Китае ипотечные кредиты часто используют стратегию “сначала проценты, потом основной долг”, в начале почти выплачиваются только проценты, а погашение основного долга существенно замедляется. Как только падение цен на жилье превышает 20%, это легко может превратить жилье в отрицательный актив для семьи.

Эта структура кредита кажется разумной в период роста цен на жилье, так как владельцы могут наслаждаться увеличением стоимости активов. Но в период спада такой дизайн становится катастрофой. Предположим, что квартира стоит 1 миллион, первоначальный взнос 300 тысяч, кредит 700 тысяч; в первые пять лет, возможно, было погашено только 100 тысяч основного долга, но если цена на жилье упадет до 700 тысяч, у владельца фактически уже ноль активов. Если цена упадет до 600 тысяч, то это станет отрицательным активом; продажа квартиры не только не вернет первоначальный взнос, но также придется дополнительно вложить 100 тысяч, чтобы погасить кредит.

Реальные примеры показывают крах богатства средних классов

（источник：X）

Согласно сообщениям пользователей в социальных сетях, в одном из жилых комплексов в Наньчане, провинция Цзянси, в 2022 году стоимость каждой квартиры составляла 1,2 миллиона юаней, а теперь осталась всего 400 тысяч, что означает падение на две трети. Владельцы уже выплатили трехлетний кредит, общая сумма вложений превышает текущую стоимость, но они все равно должны банку 700 тысяч юаней. Этот случай весьма показателен: предположим, что владелец внес первоначальный взнос в 360 тысяч (30%), взял кредит на 840 тысяч, за три года погасил около 200 тысяч (в основном проценты), общая сумма вложений составила 560 тысяч, но рыночная стоимость квартиры всего 400 тысяч, что означает убыток в 160 тысяч. Еще хуже то, что остаток кредита составляет около 700 тысяч, и если он хочет продать квартиру, чтобы погасить долг, ему придется доплатить 300 тысяч.

Другой случай из Гуандуна: один мужчина до пандемии внес первоначальный взнос в 600 000 юаней и накопительно вернул 500 000, всего вложив 1 100 000 юаней в покупку квартиры, которая сейчас стоит всего 900 000. Это означает, что даже если он продаст квартиру, он не сможет вернуть свои инвестиции и должен будет продолжать выплачивать оставшийся кредит. Если он решит прекратить выплаты, квартира будет выставлена на аукцион, а цена на аукционе обычно ниже рыночной на 20-30%, в конечном итоге она может быть продана всего за 600-700 тысяч, и ему все равно придется вернуть разницу и понести последствия кредитного банкротства.

Более трагичным случаем является трагедия с продажей недвижимости через суд. Один мужчина купил дом за 1,28 миллиона юаней, но после прекращения выплат его дом был продан за всего 600 тысяч. Эмоции на месте исполнения были разрушены. Этот случай показывает, что продажа через суд не является освобождением, а представляет собой более глубокую пропасть. Предположим, он внес первоначальный взнос в 380 тысяч, взял кредит на 900 тысяч, и после нескольких лет выплат у него осталось 800 тысяч основного долга. Продажа за 600 тысяч позволит погасить лишь часть кредита, и он все равно должен будет вернуть 200 тысяч разницы, одновременно потеряв первоначальный взнос и многолетние выплаты, что в общей сложности составляет более 600 тысяч.

Типичный путь убытков от обратной ипотеки

Этап покупки жилья: внести высокий первоначальный взнос (обычно 30%), исчерпав семейные сбережения

Этап погашения: на первом этапе в основном выплачиваются проценты, основной долг уменьшается очень медленно

Цены резко упали: рыночная стоимость недвижимости упала ниже остатка по кредиту, став отрицательным активом

Принудительная продажа: цена продажи недостаточна для погашения кредита, необходимо доплатить из собственного кармана.

Кредитное банкротство: если нет возможности компенсировать разницу, возможна конфискация имущества и порча кредитной истории

Эти примеры раскрывают жестокую реальность китайского рынка недвижимости: то, что в прошлом считалось «безопасной» инвестицией, сегодня стало черной дырой, вытаскивающей семейное богатство.

Систематическая угроза кризиса стабильности китайской экономики

Эта волна “обратных ипотечных кредитов” выявила структурную уязвимость китайской экономики. Прежде всего, это разрушение иллюзии богатства: 70% активов обычных семей связаны с недвижимостью, и резкое падение цен на жилье, безусловно, напрямую опустошит потребительскую способность среднего класса. Когда недвижимость, будучи “максимальным активом”, превращается в долговое обязательство, потребление домашних хозяйств неизбежно сокращается, что, в свою очередь, тормозит общую экономику. Китайское правительство пытается стимулировать потребление для поддержки экономики, но на фоне сокращения богатства от недвижимости эти усилия приносят мало результатов.

Во-вторых, это финансовые цепочные риски. Недвижимость в Китае в какой-то момент составляла почти треть от общего объема ВВП, и рост плохих займов может потянуть за собой банки и местные финансы. 14 числа Bloomberg раскрыл, что азиатские банки подвергаются удару от последнего раунда кризиса на китайском рынке недвижимости; если не удастся достичь соглашения о продлении или рефинансировании, более 1 миллиарда долларов США в ипотечных кредитах может столкнуться с риском дефолта. Один из них - это кредит в 940 миллионов долларов США, выданный гонконгскому застройщику компании Qiaofu Group, среди участников финансирования - HSBC, Hang Seng Bank, United Overseas Bank и несколько тайваньских финансовых учреждений, таких как Bank of Taiwan.

Другой фонд, управляемый инвестиционной компанией Bain Capital, не смог погасить кредит в размере 260 миллионов долларов, который истек на этой неделе, что может привести к тому, что кредиторы объявят о дефолте по кредиту в ближайшие дни. Эти случаи показывают, что кризис недвижимости в Китае уже затрагивает не только внутренний рынок, но и международные финансовые институты. Банки, участвующие в кредитовании, сталкиваются с дилеммой: постоянное продление сроков не решает проблемы в отрасли, но принуждение заемщиков к дефолту может привести к потерям по кредитам.

Ухудшение демографической структуры усиливает долгосрочные риски. К 2050 году ожидается, что численность населения Китая сократится на 100-200 миллионов, и спрос в городах третьего и четвертого уровней может надолго сократиться. Это означает, что падение цен на жилье не является краткосрочной корректировкой, а может стать долгосрочной тенденцией. Когда население уменьшается и происходит сокращение городов, избыток недвижимости будет долго сохраняться, и надежда на восстановление цен на жилье крайне мала.

Снижение рисков воздействия на китайский рынок финансовым сектором Тайваня

В последние годы из-за снижения экономики Китая компании по недвижимости постоянно терпят крах, и финансовые три сектора Тайваня продолжают сокращать свои риски в отношении Китая. Согласно последним данным Комиссии по финансовым услугам, по состоянию на конец августа 2025 года сумма рисков в отношении Китая для финансовых трех секторов (банки, страхование и инвестиционные фонды) составила 8020,55 миллиардов юаней, что на 2017,54 миллиарда юаней меньше по сравнению с прошлым годом, снижение составило 20,1%. В частности, сумма рисков банковского сектора в отношении Китая сократилась с 9235,29 миллиардов юаней в августе прошлого года до 7410,31 миллиардов юаней в конце августа этого года, что составило снижение на 19,76%.

Стоит отметить, что в страховой отрасли с января 2023 года по настоящее время в отношении Китая не было никакого риска, то есть 32 месяца «нулевого риска». Это показывает, что тайваньские финансовые учреждения полностью осознают риски китайской недвижимости и активно сокращают риски. Однако, как показывает случай с кредитом группы Chiao-Fu, некоторые тайваньские банки все еще имеют рискованное положение, за которым необходимо внимательно следить.

Смотря в будущее, китайский рынок недвижимости, вероятно, покажет тенденцию «стабильности в городах, краха на окраинах»: крупнейшие городские агломерации (такие как дельта реки Янцзы и Гуандун-Гонконг-Макао) все еще могут поддерживаться благодаря промышленному и人口 притяжению, в то время как обширные вторичные и третичные города продолжают находиться на дне. Вера китайцев в то, что недвижимость «никогда не упадет», полностью разрушена, восстановление доверия к рынку займет несколько лет, и обычные семьи сейчас расплачиваются за системный дисбаланс прошлого.