Южная Корея внедрила «разрушительные меры по контролю рынка недвижимости», максимальная сумма кредита на дорогую недвижимость составляет менее 10%. Должен ли Тайвань этому учиться?

Южная Корея ввела самые строгие ограничения в истории дома, такие как хирургическая операция с высоким риском в попытке удалить предполагаемый рак одним ножом. По сравнению с тайваньским мягким восстановлением в стиле ТКМ, двумя совершенно разными путями, кто действительно может решить вековую проблему правосудия по месту жительства? (Синопсис: Исполнительный Юань открывает ипотечный кран!) За исключением Закона о банках 72-2, на который ссылается юридический протест: исполнительный указ важнее закона? (Справочное дополнение: рынок жилья Тайваня взорвался торгом «цена открытия небесная, сделка лежит на прежнем уровне» торгом с 15%, упадет ли он снова в следующем году? Правительство Южной Кореи недавно сбросило шокирующую бомбу: «самое жесткое жилищное ограничение в истории», которое почти отрезало возможность простым людям брать кредиты на покупку жилья и попыталось пресечь раковую опухоль цен на жилье в самом сердце южнокорейского общества. Правительство установило, что в Сеуле и других основных районах столичного региона потолок кредитов на элитные дома с ценой более 2,5 млрд вон (около 53,87 млн тайваньских долларов) упал до 200 млн вон (менее 4,5 млн тайваньских долларов). Это означает, что покупатель жилья с мечтой о среднем классе должен заплатить почти полную сумму, чтобы постучать в дверь дома своей мечты. Но как только новость вышла, реакцией рынка стало не охлаждение, а паническое кипение. В последние часы перед тем, как новая сделка вступила в силу, телефонные звонки от агентов по недвижимости в Сеуле были завалены, а цены на сделки постоянно достигали новых максимумов, как будто они бежали, чтобы купить последнюю возможность воспользоваться старой кредитной линией. Эта сцена, абсурдная, но несравненно правдивая, раскрывает суровую реальность: когда право на проживание полностью финансируется, любая попытка вернуть его в нужное русло может вызвать еще более жестокую бурю. В то же время высказывание лидера правящей партии Южной Кореи о том, что «мы должны создать рынок, где можно покупать дома без долгов», больше похоже на подливание масла в огонь и полное разжигание гнева народа. Это «сухое слово», которое не поедает человеческие фейерверки, привело к тому, что рейтинги президента Ли Чжэ Мёна упали до нового минимума с момента вступления в должность. Однако, когда мы переходим от хаоса в Сеуле к относительно спокойной жилищной политике Тайваня, возникает более глубокий вопрос: почему эти два общества выбрали совершенно разные философии перед лицом одинаково удушающих высоких цен на жилье? Философская полемика о политике рынка жилья в Южной Корее Эта «шоковая терапия» в Южной Корее по сути является целенаправленной хирургической операцией с высоким риском. Философия политики, стоящая за этим, очень ясна: в центре внимания рынка находится чрезмерное спекулятивное кредитное плечо, поэтому он выбирает наиболее радикальные средства – напрямую перерезать артерии средств, пытаясь заставить спекулянтов «истекать кровью» до смерти. Резкое падение LTV (соотношение кредита к стоимости) с 70% до 40% от стоимости жилья или даже предложение менее 10% от общей цены на дорогостоящие дома равносильно заявлению о том, что недвижимость в этих районах больше не является необходимостью в глазах правительства, а финансовым казино, которое должно строго регулироваться. Смелость такого подхода удивляет, но она также выявляет его уязвимость. Хотя хирургическое вмешательство может быстро удалить видимые опухоли, оно не может решить основную причину распространения раковых клеток и даже может случайно повредить здоровые ткани в процессе удаления. Паническая волна покупок на рынке является самым прямым «послеоперационным осложнением». Те саможильцы, которым действительно нужно поменять комнату, те молодые пары, которые вот-вот заведут семью, в этой операции вместе со спекулянтами оказываются на операционном столе и становятся группой «случайных травм». В связи с этим также возникает ключевой вопрос: считает ли правительство Южной Кореи, что рынок ухудшился до такой степени, что обычные лекарства становятся неэффективными и их необходимо назначать? Это отражает глубокую структуру жилищных проблем Южной Кореи: горячие денежные потоки в рамках экономики чеболей и безудержные коэффициенты задолженности домохозяйств не оправдали ожиданий скромных политических инструментов. В отличие от этого, стратегия Тайваня по борьбе с домами больше похожа на долгую и осторожную «традиционную китайскую медицину». Например, процентная ставка по ипотечным кредитам на Тайване долгое время оставалась низкой на уровне около 2%, что намного ниже, чем 4% в Южной Корее, что гарантирует базовую доступность для владельцев-жильцов. В рамках налоговой системы легкий налог в размере 1% предоставляется самозанятым, в то время как высокий налог в размере до 4,8% взимается с «крупных собирателей», которые владеют несколькими домохозяйствами и не сдаются в аренду, в попытке «вытеснить» пустующие дома обратно на рынок аренды. Преимущество этой стратегии заключается в стабильности, небольшом количестве побочных эффектов и позволяет избежать рыночных потрясений в южнокорейском стиле. Но риск также очевиден: если действие препарата будет слишком мягким, не приведет ли это к «лекарственной устойчивости» в очаге поражения (высокие цены на жилье), сделав проблему хронической и в конечном итоге накапливающейся? Цены на жилье на Тайване все еще медленно растут в процессе этих «корректировок», что, похоже, подтверждает эту обеспокоенность. Политическая азартная игра или политическое самоубийство? Жилищная политика никогда не была только экономикой, это была политология. Выбор правительством Южной Кореи «дорогостоящего» политического инструмента, который может дестабилизировать национальную основу, несомненно, является огромной политической авантюрой. Стремительно падающая популярность президента Ли Чжэ Мёна обнажает цену этой авантюры. Это почти вызывает душевную пытку: в обществе, где недвижимость тесно связана с большинством семейных активов, является ли любая «действительно эффективная» жилищная политика по сути «политическим самоубийством»? Так почему же правительство Южной Кореи осмелилось или должно было пойти на эту авантюру? Ответ может кроться в цифрах опросов. Когда отчаяние молодых поколений, социальный антагонизм, вызванный невозможностью позволить себе жилье, и коллективная тревога за будущее накопились до переломного момента, угрожающего социальной стабильности, давление на правительства сводится уже не только к очередным выборам, но и к краху всего общественного договора. С этой точки зрения, радикальная антижилищная политика может быть болезненным выбором между «медленной смертью» (поглощенной народным недовольством) и «острым шоком» (политической болью). Они делают ставку на то, что краткосрочное снижение опросов может быть заменено на долгосрочную стабильность после перезагрузки рынка, тем самым вернув доверие нового поколения. На Тайване, с другой стороны, политическая реальность совершенно иная. Политическая среда Тайваня, будь то синяя или зеленая, в значительной степени зависит от поддержки среднего класса и местных фракций, чьи активы в значительной степени связаны с недвижимостью. Любая политика, которая может привести к резкому падению цен на жилье, напрямую ударит по основной электоральной базе правящей партии. Поэтому политический выбор Тайваня всегда заключался в том, чтобы найти тонкий стальной трос между «ударом по дому» и «защитой плиты». Это объясняет, почему политические инструменты Тайваня, которые всегда работают по принципу «нажми на тычок», больше сосредоточены на сдерживании сделок, чем на достижении цен, и являются скорее высокоактуарной стратегией политического выживания, чем отсутствием смелости. Может превзойти спрос, но не может контролировать человеческую природу? Распространенный аргумент заключается в том, что, поскольку умеренная политика неэффективна, ее необходимо укреплять. Сторонники укажут на 27 неудач бывшего президента Южной Кореи Мун Чжэ Ина за время его пребывания в должности, чтобы доказать, что только политика «ядерной бомбы» может работать. Однако южнокорейский эксперимент, похоже, опровергает это линейное мышление. Самые жесткие правила породили самые сумасшедшие рынки. Накануне новой сделки квартира в сеульском районе Янчхон по адресу почти 18 пхён была продана за рекордно высокую цену в 1,55 миллиарда вон, увеличившись почти на 3 миллиона тайваньских долларов всего за три месяца. Это показывает, что политика пытается придать рынку рациональность, но рынок всегда отвечает иррациональной «гуманностью». Когда люди ожидают, что в будущем будет сложнее купить дом, их единственная реакция – купить дом «немедленно» любой ценой. Это обнажает фундаментальное слепое пятно чистого «подавления спроса». Будь то сворачивание кредитов (перекрытие крана) или увеличение налоговой нагрузки (повышение стоимости воды), они лишь содержат результат «спроса», но не решают первопричину «почему спрос такой высокий». Первопричиной этого является, во-первых, долгосрочная нехватка жилья в основных городах; Второй – глобальное монетарное смягчение, так что горячие деньги должны найти целевую точку приземления, а недвижимость – самый совершенный носитель. Политика Южной Кореи почти полностью игнорирует реформы со стороны предложения, что делает ее политический эффект больше похожим на игру «бей крота», давя на один пузырь, но потенциально порождая другой.