Pasar properti Hong Kong menyajikan pesta rumah mewah: Empat keluarga besar berlomba-lomba bertaruh, Shi Yongqing meramalkan harga properti akan naik hampir 20%

Sumber artikel: Times Weekly Penulis: Liu Ting

Pada hari pertama Tahun Baru Imlek, saat kembang api Tahun Baru di Victoria Harbour Hong Kong belum lagi menyala, ponsel veteran agen properti Hong Kong, Lin Xin, sudah dipenuhi pertanyaan dari klien dari daratan. Untuk menangkap peluang rebound pasar properti Hong Kong, dia sudah memesan tiket kereta cepat pulang-pergi Shenzhen-Hong Kong untuk hari ketiga Tahun Baru.

“Sekarang saya hampir nonstop melihat properti, makan siang pun cuma sekedar mengunyah roti di jalan menuju stasiun kereta cepat West Kowloon,” keluh Lin Xin kepada wartawan Times Weekly. Kehidupan yang sibuk ini mulai terasa sejak kebijakan ‘penarikan’ dari pasar properti Hong Kong setelah kebijakan baru 2024.

Perasaan ini terbukti dalam data tahun 2025. Data dari Kantor Pendaftaran Tanah Pemerintah Daerah Khusus Hong Kong menunjukkan bahwa jumlah pendaftaran kontrak jual beli bangunan secara keseluruhan (termasuk hunian, parkir, dan properti komersial) sepanjang 2025 mencapai 80.702, tertinggi dalam 4 tahun terakhir. Data dari Centaline Property menunjukkan, transaksi di atas 100 juta HKD sebanyak 262, mencatat rekor tertinggi.

Kenaikan harga aset kelas atas juga menarik perhatian regulator, dan langkah pengaturan pajak untuk properti mewah pun segera diambil. Pada 25 Februari, Menteri Keuangan Hong Kong, Paul Chan, mengumumkan dalam anggaran terbaru bahwa akan menyesuaikan pajak stempel atas transaksi properti residensial di atas 100 juta HKD, dari 4,25% menjadi 6,5%.

Meskipun tarif pajak dinaikkan, semangat pasar untuk membeli tetap tinggi. Empat keluarga besar Hong Kong sudah lebih dulu mengambil posisi, memanfaatkan intuisi pasar yang tajam, dan merebut peluang dalam penyesuaian harga dan ekspansi pelanggan.

Pada 2 Februari, Hutchison Properties meluncurkan proyek flagship “Central Yards” di Hong Kong di Shanghai, menargetkan kalangan high-net-worth di utara; kemudian, pada 25 Februari, proyek Blue Coast di Tung Chung hasil kerjasama Cheung Kong dan MTR memperbarui daftar harga dengan kenaikan sekitar 5%, memberi sinyal “diskon penawaran dan kenaikan harga tetap”. Laporan kinerja paruh tahun 2026 dari New World Development menunjukkan kerugian pemegang saham sebesar 3,73 miliar HKD, lebih kecil 44% dibanding tahun sebelumnya. Selain itu, kinerja setengah tahun pertama dari Sun Hung Kai Properties melebihi ekspektasi, dan beberapa bank investasi internasional menaikkan target harga mereka.

Ketika kesepakatan penilaian ulang aset tercapai, pesta properti mewah yang diikuti keempat keluarga besar Hong Kong ini mengirim sinyal kuat bahwa pasar properti Hong Kong telah mencapai titik dasar dan rebound semakin cepat.

                    Sumber gambar: TuChong Creative

Klien “Mengejar Properti”

“Pada 2024, semua orang masih menunggu dan melihat, tapi di 2025, mereka mulai berebut, dan dengan tren saat ini, gelombang kenaikan di 2026 akan semakin kuat,” analisis Lin Xin. Ia menyatakan bahwa pasar properti Hong Kong yang panas saat ini didorong oleh beberapa faktor: pertama, manfaat dari program seperti “Gao Cai Tong” yang memicu ledakan transisi dari sewa ke beli; kedua, dari seluruh negeri bahkan global, klien tertarik pada potensi lindung nilai dan apresiasi aset di pasar hunian Hong Kong selama siklus penurunan suku bunga.

Kegilaan yang didorong oleh permintaan ini dengan cepat memaksa pasar penjual untuk mengencangkan kendali.

Lin Xin mengungkapkan bahwa sekitar 70% kliennya berasal dari daratan, dengan permintaan yang sangat jelas, yaitu langsung menuju properti berkualitas tinggi yang langka. Menurutnya, kondisi pasar saat ini sudah berbalik total, bukan lagi agen yang mencari pembeli, melainkan pembeli yang “mengejar properti”. Tanda paling nyata adalah, pengembang sudah benar-benar berperan sebagai penguasa, sering menaikkan harga properti baru, mencabut diskon pembelian sebelumnya, bahkan komisi untuk agen pun dikurangi.

                    Properti residensial yang dijual di Hong Kong, foto dari narasumber

Pasar beralih dari pasar pembeli ke pasar penjual, terbukti dari laporan kinerja raksasa properti.

Pada 26 Februari, Sun Hung Kai Properties mengumumkan kinerja paruh tahun hingga 31 Desember 2025, dengan pendapatan sebesar 52,705 miliar HKD, naik 31,98% dari tahun sebelumnya; laba bersih pemegang saham selama periode tersebut sebesar 10,247 miliar HKD, naik 36,21%.

Pada 27 Februari, New World Development merilis kinerja paruh tahun tidak diaudit hingga 31 Desember 2025. Pendapatan selama periode tersebut sekitar 8,391 miliar HKD, turun sekitar 50%. Kerugian pemegang saham sekitar 3,73 miliar HKD, lebih kecil 44% dari tahun sebelumnya; laba bersih yang disesuaikan kembali positif.

Pada paruh kedua 2025, penjualan kontrak dari New World Development mencapai 13,8 miliar HKD, 51% dari target tahunan 27 miliar HKD. Penjualan hunian di Hong Kong mencapai 10,3 miliar HKD, tertinggi sejak 2021. Manajemen menyatakan bahwa dengan membaiknya kondisi pasar dan terus berlanjutnya langkah pengurangan utang, mereka yakin akan pemulihan kinerja tahunan, dan akan fokus pada pengembangan properti inti serta optimalisasi struktur keuangan secara bersamaan.

Data laporan keuangan ini memberi semangat baru bagi pengembang, dan berbagai kekuatan mulai mengintensifkan kompetisi peluncuran proyek baru.

Pada 27 Februari, Centaline Properties dan Sun Rising International mengungkapkan perkembangan terbaru dari proyek mereka selama acara perayaan Tahun Baru. Zheng Zhirong, Direktur Investasi dan Penjualan Grup Centaline, menyatakan bahwa proyek baru di Tai Kok Tsui dengan 122 unit akan diumumkan namanya minggu depan dan mulai dijual Maret. Sementara itu, diskon pembelian ditambahkan di One Stanley, properti mewah di Stanley, pada 27 Februari. Gu Jinbo, manajer pemasaran dan pengembangan properti Sun Rising International, mengungkapkan bahwa proyek Tuen Mun, Golden Bay · Yi Lan, akan meluncurkan sisa unit tahun ini. Ia memperkirakan harga properti Hong Kong akan naik 5% hingga 8% pada 2026, dan grupnya akan terus mencari tanah.

Sebagai pemain lama lokal, Henderson Land terus memperkuat posisi dengan cadangan tanah besar di lokasi utama dan kawasan pengembangan baru.

Pada 27 Februari, proyek Redhill di Hung Hom milik Henderson akan segera menampilkan brosur dan direncanakan mulai dijual Maret. Proyek ini menawarkan sekitar 2.450 unit residensial, dengan fokus pada unit menengah hingga besar, lebih dari 60% terdiri dari tipe dua dan tiga kamar, dan juga direncanakan beberapa rumah besar empat kamar. Lin Damin, Direktur dan General Manager Divisi Penjualan dan Operasi Henderson Property, menyatakan bahwa hingga 26 Februari, timnya telah menjual sekitar 240 unit, menghasilkan sekitar 4 miliar HKD, dan berencana meluncurkan 4-5 proyek baru dalam satu tahun ke depan.

Bank-bank internasional juga sangat optimis

Bukan hanya pengembang yang menambah pasokan, pemerintah Hong Kong juga meningkatkan penjualan tanah secara besar-besaran untuk menyeimbangkan penawaran dan permintaan dalam siklus kenaikan ini.

Pada 26 Februari, pemerintah Hong Kong mengumumkan daftar tanah yang akan dijual untuk tahun 2026-2027. Ada 9 lahan residensial yang akan dilelang, total 6.650 unit, termasuk 3 lahan dari daerah Fung Wong Tsui dengan 3.120 unit, mewakili 47% dari total. Tiga lahan lainnya berada di Tung Chung, Stanley, dan Sai Kung. Dengan sumber pasokan lain seperti “One Iron One Bureau”, total 22.580 unit akan dilelang, meningkat 60% dari tahun sebelumnya, tertinggi dalam 8 tahun terakhir.

Liang Zhenfeng, Senior Director di Colliers, menilai bahwa dari daftar tanah tersebut, masih ada 2 lahan mewah yang belum dilelang, yaitu di Stanley dan Sai Kung, yang memiliki nilai langka. Kedua lahan ini sebelumnya tidak pernah dilelang karena suasana pasar yang lemah dan perlambatan transaksi properti mewah. Dengan membaiknya suasana pasar properti mewah baru-baru ini, pemerintah mungkin akan mempertimbangkan kembali tender tanah tersebut tahun ini untuk memanfaatkan momentum pemulihan dan meningkatkan pendapatan dari tanah. Jika pemerintah berhasil melelang kedua lahan ini, hal itu akan memberi kepercayaan lebih besar terhadap gelombang ketidakpastian pasar berikutnya.

Selain kebijakan yang memberi manfaat jangka panjang dari pasokan, para raksasa properti terdepan yang berada di garis depan sudah merasakan logika mendalam dari pemulihan ekonomi dan kembalinya daya beli.

Guo Zhiwei, Kepala Manajer Divisi Operasi di CK Asset, menyatakan bahwa pertumbuhan ekonomi Hong Kong semakin kokoh, dan siklus positif antara pasar saham dan properti terus berlanjut, dengan permintaan dari kalangan high-net-worth yang terus mengalir; manfaat dari kebijakan talenta daratan mendorong pembeli dari daratan masuk pasar, ditambah efek “lebih murah dari sewa” (yaitu properti jual beli lebih murah daripada menyewa), sehingga permintaan dari sewa ke beli pun meningkat pesat, memperkuat dasar kebutuhan pasar.

Sentimen pasar ini juga cepat berubah menjadi ekspektasi optimis dari bank-bank investasi internasional, dan berbagai institusi mulai bersikap positif.

Goldman Sachs merilis laporan yang menyatakan bahwa siklus penurunan pasar properti Hong Kong telah mencapai dasar, dan harga rumah naik 5% sejak September tahun lalu, sementara tingkat penyewaan kantor mencapai level tertinggi kuartal sejak kuartal keempat 2008. Dibandingkan dengan pasar kantor, Goldman Sachs lebih menyukai pasar residensial, karena tingkat hipotek yang mendukung permintaan yang sebelumnya tertekan, dan memperkirakan harga rumah Hong Kong tahun ini akan naik dari 5% menjadi 12%.

JPMorgan Chase juga merilis laporan yang menaikkan proyeksi kenaikan harga rumah residensial Hong Kong tahun 2026 dari 5-7% menjadi 10-15%. Mereka secara tegas menyatakan bahwa pasar properti Hong Kong telah meninggalkan masa penyesuaian dan memasuki siklus kenaikan baru, dan harga rumah diperkirakan akan naik lagi sekitar 5% pada 2027.

Sebagai tokoh yang paling memahami tren properti lokal, pendiri Centaline Group, Shi Yongqing, memberikan prediksi yang lebih spesifik.

Mengamati tanda-tanda peningkatan pasar properti Hong Kong yang jelas, Shi Yongqing memperkirakan bahwa harga rumah tahun ini akan naik mendekati 20%, dan dia memperkirakan seluruh tanah yang akan dilelang dalam anggaran baru akan terjual habis, dengan kenaikan harga tanah melebihi kenaikan harga rumah.

Shi Yongqing menambahkan bahwa tahun lalu pasar properti berbalik dari penurunan ke kenaikan, mencerminkan hubungan erat antara ekonomi dan properti Hong Kong. Ia mengamati bahwa, hanya dalam dua bulan pertama tahun ini, harga rumah utama di berbagai kompleks perumahan sudah rebound sekitar 15%, dan tren kenaikan ini sangat cepat, sehingga prediksi kenaikan 15% untuk seluruh tahun menjadi terlalu konservatif. Ia memperkirakan bahwa kenaikan harga di semester pertama akan memenuhi target, dan total kenaikan tahunannya bisa mendekati 20%, menegaskan bahwa pasar sedang dalam siklus naik dan tren kenaikan semakin kuat.

Ia menganalisis bahwa tren kenaikan pasar properti akan mengikuti pola cepat di awal dan kemudian stabil. Karena pengembang akan lebih agresif dalam penetapan harga properti baru di semester pertama yang kondusif, dari sebelumnya fokus pada volume menjadi fokus pada harga, hal ini akan mendorong kenaikan harga yang cukup besar di semester pertama. Namun, ia juga mengingatkan bahwa jika penetapan harga terlalu cepat, daya beli pasar mungkin akan merespons, dan laju penjualan bisa melambat, sehingga kenaikan harga di semester kedua kemungkinan akan lebih moderat.

（Atas permintaan narasumber, Lin Xin adalah nama samaran.)