Ціна за квадратний метр перевищила 85 000 юанів/м², побила рекорд! Yuexiu Property відбила Poli, залучивши понад 23,6 млрд юанів для придбання земельної ділянки в Гуанчжоу для кінного поля

Джерело статті: Times Finance Автор: Чен Цзєсюань

                      Заблокований перший участок 馬場1期            

Перший земельний аукціон року, і найвища ціна за квадратний метр житлової нерухомості в Гуанчжоу була оновлена.

25 лютого, Yuexiu Property придбала за сумою 23,604 мільярдів юанів земельний ділянку “馬場1期” у відомому центральному бізнес-районі Гуанчжоу — Чжухецький новий міст, з премією 26,60%. Загальна ціна угоди стала другою за висотою в Гуанчжоу, а житлова частина матиме ціну близько 85 500 юанів за квадратний метр, замінивши земельний ділянку AH040331 у західній частині Пазоу, придбану Yuexiu Property у грудні 2023 року (7,57万元/м²), ставши найдорожчим житловим ділянкою з високою ціною за квадратний метр у Гуанчжоу.

Земельний ділянка розташована у районі Тяньхе, південь від Хуанпу Дао, схід від Мачанлу. Колишній майданчик для кінних перегонів, заснований у 1992 році, був місцем проведення професійних кінних змагань, що стало яскравим моментом у культурі кінних перегонів Гуанчжоу.

Після припинення роботи у 1999 році, ділянка поступово перетворилася на майданчики для автомобілів, меблів, ресторанів тощо. Зараз, після 30 років розвитку, Чжухецький новий міст став центром міста, де кожен квадратний метр коштує дорого, і функції колишнього кінного майданчика вже не відповідають потребам міського розвитку. Через це ця ще не оновлена зона часто називається “останнім скарбом” Чжухецького нового міста.

Продаж першого етапу 馬場1期 підпалив “першу іскру” на ринку земельних аукціонів у Гуанчжоу цього року. Незважаючи на високі вимоги до капіталу, земельна ділянка викликала активну конкуренцію з боку 7 забудовників, включаючи China Resources Land, Yuexiu Property, Poly Developments, Pearl River Industrial, Guangzhou Urban Investment, Guangzhou Metro та Guangzhou Construction. Через високий інтерес у мережі кількість глядачів онлайн-торгів зросла понад 100 000, що спричинило кілька збоїв у системі торгів.

На етапі торгів, державні компанії Poly Developments, місцева Yuexiu Property, Pearl River Industrial і Guangzhou Urban Investment активно робили ставки. Після того, як загальна ціна перевищила 21,344 мільярдів юанів, залишилися лише Poly Developments і Yuexiu Property для боротьби. В результаті, торги тривали 9 годин і 243 раунди, і Poly Developments поступилася Yuexiu Property. Це був найтриваліший аукціон у історії земельних торгів у Гуанчжоу.

                      Сторінка торгів 馬場1期 збоїла           

SKP з’явиться?

Згідно з документами про передачу, земельний ділянка 馬場1期 складається з 5 підділянок. Три з них — комерційно-офісні землі загальною площею 78 500 м², з максимальною забудовною площею 337 200 м²; дві — житлові землі другого типу площею 54 100 м², з максимальною забудовною площею 222 700 м²; решта — підземні простори.

Вартість початку торгів дуже висока — 18,644 мільярдів юанів, що посідає друге місце серед усіх земельних ділянок у Гуанчжоу, що пропонувалися на аукціоні, поступаючись лише ділянці “Guangzhou Shipbuilding Phase 2-3” у Лігуані, яка була продана у жовтні 2022 року за майже 18,76 мільярдів юанів.

Крім високої стартової ціни, умови продажу також дуже суворі. У документах зазначено, що переможець має інвестувати не менше 6 мільярдів юанів у дві комерційно-офісні ділянки AT111321 і AT111323, з яких не менше 5 мільярдів — у основні активи, і всі проекти мають бути повністю самостійно утримуваними після завершення. Ще одна ділянка — AT111338 — повинна включати будівництво об’єкта з площею 91 400 м², який має бути викуплений сільською громадою за собівартістю, а також безкоштовно передбачати 7 962 м² для відновлення та переселення.

Особливу увагу привертає вимога, щоб у проекті AT111321 була залучена висококласна модна мережа у сфері універмагів, і протягом 6 років після запуску проекту сукупний обсяг продажів не був меншим за 30 мільярдів юанів. Для ділянки AT111323 потрібно побудувати міжнародний п’ятизірковий готель та готельний апарт-комплекс із площею не менше 45 000 м², і протягом 6 років після запуску проекту сукупна вартість операцій має становити не менше 2 мільярдів юанів.

Гуанчжоу раніше планувала залучити глобальний висококласний універмаг SKP. У ринкових чутках говорили, що цей торговий центр може бути розташований на земельній ділянці 馬場, але офіційне підтвердження цієї інформації ще не отримано. Як відомий світовий бренд, станом на 2025 рік у Китаї працює лише 4 магазини SKP у Пекіні, Сіані, Ченду та Ухані. У Пекіні цей торговий центр неодноразово отримував звання “найкращого магазину країни”.

Варто зазначити, що у серпні 2021 року на сайті державних закупівель Китаю було опубліковано оголошення про конкурс на проект розвитку функцій земельного ділянки 馬場 у районі Тяньхе, яке пропонувало створити міжнародний CBD, подібний до SKP у Пекіні, з урахуванням цілей розвитку “життя у глобальному місті” та “нової енергії старого міста” у рамках Великого залізничного району Гуандун-Гонконг-Макао. Саме з цього моменту почалися чутки про можливе залучення SKP до проекту.

Найвищі ціни на житло у сусідів понад 300 000 юанів/м²

Оглядаючи історію земельних аукціонів у Гуанчжоу, до того, як 馬場1期 став найвищим за ціною житловим ділянкою, найвищий показник належав земельній ділянці AH040331 у західній частині Пазоу, придбаній Yuexiu Property у грудні 2023 року за 75 700 юанів/м². Друге місце займала ділянка AT080722 у районі Тяньхе, придбана Poly Developments у вересні 2024 року за майже 67 000 юанів/м², а проект на цій ділянці — Poly Yuexi Bay — вже відкритий.

Загалом, найбільша за сумою угода — це земля у районі Аяо у Пекіні, придбана у грудні 2009 року за 25,5 мільярдів юанів, і вона зберігає статус найвищої за вартістю у Гуанчжоу понад 16 років. Друге місце — 馬場1期, третє — земельна ділянка у районі Чанлун у Пазоу, придбана у квітні 2023 року за 19,7 мільярдів юанів.

Причиною, чому 馬場1期 побила кілька рекордів, є комплексний вплив багатьох факторів. За даними CRIC, з точки зору первинного ринку житла, у 2025 році Тяньхе залишиться єдиним районом у Гуанчжоу з зростанням цін і обсягів продажів. Там обсяг продажів становив 610 000 м², що на 31% більше ніж торік; середня ціна — 81 200 юанів/м², зростання на 7%; загальний обсяг продажів у Тяньхе склав 49,6 мільярдів юанів, що становить п’яту частину всього міста.

Крім того, ринок розкішної нерухомості залишається стабільним, а Чжухецький новий міст довго утримує перше місце у сегменті розкішних квартир у Гуанчжоу. Однак, з точки зору пропозиції, за останні п’ять років у цій зоні не з’явилося нових житлових проектів, і первинний ринок розкішних квартир дуже обмежений.

За даними CRIC, у структурі продажів у Тяньхе основною категорією є квартири площею 140–200 м², але зростає частка висококласних пропозицій понад 200 м². Зокрема, понад 34% у сегменті понад 300 м² припадає на Пазоу, де переважають розкішні квартири вартістю понад мільйон юанів, а частка об’єктів із ціною понад 30 мільйонів юанів зростає.

Що стосується розташування, 馬場1期 розташований у кількох сотнях метрів від престижного комплексу Qiaoxin Huayue Tai. За даними платформи Beike, у продажу є 8 вторинних квартир із ціною від 49,99 до 180 мільйонів юанів, ціна за м² — від 211 100 до 300 500 юанів.

Відстань до популярного минулоріч проекту Poly Yuexi Bay — приблизно 1000 метрів. Цей комплекс був відкритий 7 листопада минулого року, і того ж вечора продажі перевищили 10 мільярдів юанів, ставши першим у країні проектом із одноденним обсягом продажів понад 100 мільйонів юанів. Середня ціна за квартиру — 170 000 юанів/м², а найвища — понад 300 000 юанів/м².

З появою 馬場1期, ця “останя земля” може змінити бізнес-ландшафт і ринок розкішної нерухомості у Гуанчжоу, і ринок з нетерпінням очікує нових можливостей.