Memahami Pernyataan Penyelesaian HUD-1: Struktur, Biaya, dan Kapan Berlaku

Pernyataan penyelesaian HUD-1 merupakan salah satu dokumen terpenting yang akan Anda temui dalam transaksi hipotek tertentu. Dibuat dan distandarisasi oleh Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan AS (HUD), dokumen ini merinci setiap biaya yang akan Anda bayar dan setiap kredit yang akan Anda terima saat menyelesaikan pinjaman Anda. Meskipun secara historis digunakan untuk hipotek konvensional yang diajukan sebelum 3 Oktober 2015, saat ini pernyataan penyelesaian HUD-1 terutama digunakan untuk transaksi hipotek balik—khususnya Hipotek Konversi Ekuitas Rumah (HECM) yang didukung oleh Federal Housing Administration (FHA).

Memahami apa yang tercantum dalam dokumen tiga halaman ini sebelum Anda menandatangani dokumen penutupan dapat membantu Anda mengidentifikasi potensi ketidaksesuaian dan membuat keputusan yang tepat tentang biaya sebenarnya dari pinjaman Anda.

Komponen Inti dari Dokumen Penyelesaian Anda

Pernyataan penyelesaian HUD-1 terbagi menjadi tiga bagian berbeda, masing-masing memiliki tujuan tertentu dalam menunjukkan gambaran keuangan lengkap dari transaksi Anda.

Halaman pertama menangkap informasi identifikasi pribadi Anda, rincian tentang properti yang bersangkutan, dan—jika properti berpindah tangan—rincian lengkap biaya pembeli dan penjual. Bagian dasar ini menetapkan konteks untuk semua pengungkapan keuangan berikutnya.

Halaman kedua merupakan inti dari dokumen, merinci setiap biaya dan charge terkait pinjaman Anda. Di sinilah Anda akan mengetahui berapa biaya yang dikenakan pemberi pinjaman untuk memproses dan menerbitkan pinjaman, poin diskon yang telah Anda setujui bayar sebagai imbalan suku bunga yang lebih rendah, dan berbagai biaya pihak ketiga untuk layanan seperti penilaian rumah, pemeriksaan laporan kredit, dan sertifikasi banjir. Untuk peminjam hipotek balik, halaman ini juga mengungkapkan premi asuransi hipotek wajib yang diperlukan oleh hipotek balik yang diasuransikan secara federal.

Halaman ketiga menyediakan alat perbandingan penting: menunjukkan bagaimana biaya penutupan yang sekarang Anda diminta bayar dibandingkan dengan estimasi itikad baik (GFE) yang Anda terima saat pertama kali mengajukan pinjaman. Bagian ini juga mengulang kembali syarat pinjaman Anda—jumlah pokok, jadwal pembayaran, tingkat bunga, dan apakah tingkat bunga tersebut tetap atau dapat disesuaikan.

Menguraikan Biaya Penutupan Berdasarkan Kategori

Biaya pinjaman yang didokumentasikan dalam pernyataan penyelesaian HUD-1 diorganisasi ke dalam kategori yang bermakna yang membantu peminjam memahami ke mana uang mereka pergi.

Biaya Pemberi Pinjaman dan Biaya Originasi mewakili biaya yang dikenakan lembaga keuangan untuk memproses dan menerbitkan pinjaman Anda. Bagian ini akan menunjukkan biaya originasi itu sendiri, poin diskon yang Anda pilih beli, dan biaya pihak ketiga yang diatur oleh pemberi pinjaman—seperti biaya penilaian, biaya laporan kredit, sertifikasi banjir, dan biaya layanan pajak. Biaya ini mencerminkan penilaian profesional dan pemeriksaan latar belakang yang diperlukan pemberi pinjaman sebelum mereka menginvestasikan modal.

Biaya Bunga dan Asuransi muncul berikutnya. Anda akan membayar bunga harian dari tanggal penutupan hingga akhir bulan. Untuk peminjam hipotek balik, bagian ini juga mencakup premi asuransi hipotek yang melindungi pemberi pinjaman. Selain itu, premi asuransi pemilik rumah yang harus dibayar saat penutupan juga muncul di sini, bersama informasi tentang bagaimana pembayaran asuransi dan pajak properti yang berkelanjutan akan ditangani—baik dibayar langsung oleh Anda maupun dipotong dari hasil pinjaman Anda.

Persyaratan Cadangan dan Escrow merinci berapa banyak yang harus Anda danai di muka untuk menutupi pajak properti, asuransi pemilik rumah, dan asuransi hipotek secara bulanan. Dalam skenario pembelian tradisional di mana Anda membayar uang muka kurang dari 20%, pemberi pinjaman biasanya memerlukan cadangan escrow ini. Dengan hipotek balik, jumlah ini mungkin dipotong dari hasil pinjaman Anda daripada dibayar dari kantong sendiri.

Biaya Judul dan Pencatatan Hukum mencakup biaya terkait asuransi judul—baik polis pemberi pinjaman (wajib) maupun polis pemilik (disarankan). Biaya pencatatan juga muncul di sini, mewakili biaya untuk secara resmi mendaftarkan hak jaminan pemberi pinjaman atas properti di tingkat kabupaten atau pemerintah setempat.

Membandingkan Estimasi Anda dengan Biaya Akhir

Salah satu fungsi paling berharga dari pernyataan penyelesaian HUD-1 terletak pada bagian perbandingannya. Saat Anda mengajukan pinjaman, pemberi pinjaman Anda memberikan estimasi itikad baik yang merinci biaya penutupan yang diperkirakan. Sekarang, pernyataan penyelesaian menunjukkan biaya aktual yang Anda bayar.

Peraturan federal membatasi seberapa banyak biaya tertentu dapat berbeda dari GFE—khususnya, deviasi tidak lebih dari 10% di banyak item. Bagian perbandingan ini membuat variasi tersebut terlihat, memungkinkan Anda mempertanyakan kejutan apa pun sebelum menyelesaikan transaksi. Pernyataan penyelesaian juga merinci syarat hukum pinjaman Anda: berapa banyak yang Anda pinjam, jadwal pembayaran kembali, apakah tingkat bunga Anda dapat disesuaikan dari waktu ke waktu, dan apakah pinjaman tersebut mencakup fitur seperti amortisasi negatif atau pembayaran balloon.

Mengakses dan Meninjau Dokumen Penyelesaian Anda

Waktu Anda menerima pernyataan penyelesaian HUD-1 sangat penting. Hukum federal mengharuskan pemberi pinjaman Anda menyediakan dokumen ini paling lambat satu hari kerja sebelum pinjaman Anda ditutup—tetapi hanya jika Anda memintanya. Jika Anda tidak secara khusus meminta, kemungkinan pertama kali Anda melihat formulir ini adalah saat menandatangani dokumen penutupan.

Anda memiliki opsi untuk melepaskan hak Anda menerima dokumen sebelum penutupan dan sebaliknya, dokumen tersebut dikirimkan atau dikirimkan melalui pos setelahnya. Namun, pendekatan ini menghilangkan kesempatan Anda untuk mengidentifikasi dan menyelesaikan ketidaksesuaian sementara pemberi pinjaman masih memiliki insentif untuk bekerja sama. Meminta secara aktif pernyataan penyelesaian sebelumnya, meninjaunya dengan cermat, dan mengatasi pertanyaan atau kekhawatiran sebelum penutupan merupakan langkah perlindungan yang penting.

Jika pinjaman Anda sudah ditutup, Anda harus menemukan pernyataan penyelesaian HUD-1 di antara dokumen penutupan Anda. Pemberi pinjaman Anda dapat menyediakan salinan jika Anda perlu menemukannya setelah transaksi selesai.

Perlu dicatat bahwa untuk transaksi refinancing hipotek—di mana tidak ada penjual yang terlibat—pemberi pinjaman Anda mungkin menggunakan formulir HUD-1A. Versi yang dipersingkat ini menghilangkan bagian terkait penjualan properti dan biaya penjualan, menyederhanakan pengungkapan untuk skenario refinancing.

Perbedaan HUD-1 dengan Pengungkapan Penutupan Modern

Hubungan antara pernyataan penyelesaian HUD-1 dan formulir pengungkapan penutupan yang lebih baru merupakan perbedaan penting dalam lanskap pemberian pinjaman saat ini. Sementara HUD-1 tetap menjadi standar untuk hipotek balik dan hipotek yang ditutup pada atau sebelum 3 Oktober 2015, sebagian besar transaksi properti modern sekarang menggunakan pengungkapan penutupan. Memahami evolusi ini membantu peminjam mengenali dokumen mana yang harus mereka harapkan berdasarkan jenis pinjaman dan waktu mereka.

Terlepas dari formulir mana yang Anda terima, prinsip dasar tetap sama: Anda berhak mendapatkan gambaran yang jelas tentang setiap biaya terkait pinjaman Anda sebelum Anda berkomitmen. Meluangkan waktu untuk meninjau dokumen ini dengan cermat—mengajukan pertanyaan dan menyelesaikan kekhawatiran sebelum meja penutupan—melindungi kepentingan keuangan Anda dan memastikan Anda memahami biaya sebenarnya dari pengaturan pinjaman Anda.