Шість місяців потому: 14,2% зростання AGNC Investment розповідає глибшу історію про іпотечні REITs

Коли ви дивитесь на AGNC Investment Corporation AGNC за останні шість місяців, цифри виглядають вражаюче — приріст на 14,2%, що перевищує як середньоіндустріальний показник, так і широку ринкову динаміку. Але під цією поверхнею сили прихована складна картина, яка заслуговує на більш детальне вивчення. Ось що насправді рухає цей іпотечний REIT і чи варто зараз звернути на нього увагу.

Реальність продуктивності: контекст має значення

Показник напіврічної діяльності AGNC перевищує 11,8% прибутку S&P 500, але широка картина іпотечних REIT-ів розділена. Annaly Capital Management NLY випереджає AGNC з приростом 14,8%, тоді як Starwood Property Trust, Inc. STWD за той самий період зазнав різкого зниження на 13,1%. Це розходження має значення — воно показує, що не всі іпотечні REIT-и рухаються синхронно, і позиціонування AGNC було правильним вибором для цього шестимісячного періоду.

Що насправді працює для AGNC?

Підйом іпотечних ставок

Фонова ситуація з іпотекою суттєво змінилася. Дані Freddie Mac показують, що 30-річні фіксовані ставки становили 6,15% на кінець 2025 року, знизившись з 6,91% рік тому. Це не просто статистичний показник — це змінює доступність і умови рефінансування. З зниженням ставок зростає попит на позики, що безпосередньо вигідно іпотечним REIT-ам через покращення маржі при продажу та збільшення можливостей розгортання.

Зміна курсу Федеральної резервної системи також важлива. Після зниження на 100 базисних пунктів у 2024 році та 75 базисних пунктів у 2025 році, з потенційним додатковим зниженням у 2026 році, ситуація з ставками стає сприятливою. Для активу, що генерує дохід, такого як AGNC, зниження ставок означає зменшення тиску на прибутки і більш стабільний чистий відсотковий дохід у майбутньому.

Дисципліноване управління ризиками

Що відрізняє AGNC від тих, хто бореться — це підхід до формування портфеля. Компанія не просто пасивно тримає іпотечні кредити — вона активно хеджує ризики. Станом на 30 вересня 2025 року AGNC мав хеджі на 68% своїх інвестиційних цінних паперів, репо та TBA-позицій. Це серйозний захист.

За останні квартали керівництво систематично переглядало портфель: зменшувало експозицію до нерегульованих іпотечних цінних паперів, збільшувало частки з більш високими купонами та управляло ризиком передоплати. Так, це обмежує потенціал зростання, але саме тому AGNC тримався краще за Starwood Property, що зазнав значних втрат.

Фортеця активів у агентських MBS

З $90,1 мільярда, інвестованих у агентські іпотечні цінні папери, AGNC отримує вигоду від гарантій державних підприємств щодо основної суми та відсотків. Хоча волатильність спредів створює труднощі для існуючих активів, новостворені агентські MBS залишаються привабливими відносно бенчмарк-індикаторів протягом останніх чотирьох років. Дисципліна у пропозиції та зростаючий попит створюють сприятливий фон для нових розгортань.

Ліквідність забезпечує стратегічну гнучкість

З $7,2 мільярдами ліквідних коштів (готівкою та незабезпеченими агентськими MBS) станом на третій квартал 2025 року AGNC має значний запас готівки. Плече трохи зросло до 7,6X з 7,5X, але залишається консервативним відносно потенціалу — що дозволяє як захищатися, так і використовувати можливості при розширенні спредів.

Історія викупу акцій та дивідендів

AGNC схвалив авторизацію на викуп акцій на суму $1 мільярда до кінця 2026 року, і на кінець вересня ще залишався доступним повний обсяг. Компанія дотримується дисципліни, купуючи акції лише тоді, коли вони торгуються нижче за їхню реальну чисту вартість. Це самодисципліноване рішення важливе для захисту інтересів акціонерів.

Щодо дивідендів, їхній дохід у 13,43% значно перевищує середній по галузі — 12,60%. Annaly пропонує 12,52%, а Starwood — 10,66%. Ця різниця у доходності відображає скептицизм ринку щодо прибутковості AGNC, але для інвесторів, орієнтованих на дохід, ця різниця є реальною і привабливою.

Де з’являються хмари

Макроекономічні перехрестя

Іпотечні REIT-и залежать від волатильності ставок, динаміки кривої доходності та стану ринку житла. Чистий активний баланс AGNC зменшився за перші дев’ять місяців 2025 року, незважаючи на недавнє зниження ставок — сигнал, що довгострокові перешкоди ще не вирішені. Сектор житлових іпотек продовжує зазнавати тиску, що обмежує короткострокові операційні умови незалежно від якості портфеля.

Обережна позиція має дві сторони

Активне зменшення активів для управління ризиками цілком логічне для збереження балансу. Але це також означає, що частина потенційної прибутковості залишається нереалізованою. Коли ви хеджуєтеся до межі і обережно повертаєтеся з активів з високим ризиком, ви не отримуєте повний потенціал від будь-якого відновлення.

Інвестиційний калькулятор на шість місяців уперед

З точки зору оцінки, AGNC торгує за співвідношенням ціна/балансова вартість 1,18X, що вище за медіану галузі — 0,96X. Annaly має 1,16X, а Starwood — 0,92X. За цим показником AGNC є дорогим — ви платите премію за базову вартість.

Аналітичні настрої відображають цю напруженість. Консенсус Zacks очікує зниження прибутку за 2025 рік на 18,6%, з лише 1,3% зростання у 2026 році. Це не історія з ростом; це історія з захопленням доходу з помірним потенціалом зростання.

Висновок

AGNC пропонує збалансовану співвідношення ризиків і нагород. Плюси — активна дисципліна портфеля, значущі хеджі, сильна ліквідність і фортеця активів у агентських MBS — забезпечують реальний захист від ризиків. Мінуси — обмежене зростання дивідендів, волатильність спредів, макроекономічна невизначеність і преміальна оцінка — обмежують потенціал зростання.

Для інвесторів, орієнтованих на дохід із комфортом щодо дивідендного доходу понад 13% і готових терпіти волатильність балансу заради стабільних грошових потоків, AGNC залишається виправданим на поточних рівнях. Для інвесторів, що прагнуть зростання капіталу протягом наступних шести місяців і далі, нейтральна позиція аналітиків і мультиплікатор оцінки свідчать про обмежені каталізатори. AGNC має рейтинг Zacks #3 (Утримувати), і ця оцінка здається адекватною з урахуванням співвідношення ризиків і нагород.