Дилема мисливців за дивідендами: NNN REIT проти Realty Income — який високорейтинговий REIT заслуговує ваших грошей?

Чому роздрібні REITs насправді заслуговують вашої уваги

Ось справа з REITs: вони юридично зобов’язані розподіляти щонайменше 90% оподатковуваного доходу між акціонерами. Це означає, що ви отримуєте виплати. Дуже багато.

Але роздрібні REITs? Вони зазнали удару через сумніви. Електронна комерція мала знищити традиційний роздріб. Потім настав шок відсоткових ставок 2022-2023 років. Інвестори панікували. Виявилося, що вони помилялися. За перші дев’ять місяців 2025 року, роздрібно орієнтовані REITs у середньому принесли 6.9% доходу згідно з Nareit. Страх вщух. Можливість реальна.

Тяжка вага: Масштаб Realty Income

Realty Income має портфель з понад 15 540 об’єктів. Це фактично Walmart серед REITs. Близько 80% орендної плати надходить з роздрібних об’єктів — продуктові магазини (11%), магазини з товарами першої необхідності (10%), магазини для ремонту дому та магазини доларів складають основну частку. Решта 20% розподілена між промисловими, ігровими та іншими активами.

Числа? Надійні. 98.7% рівень заповненості означає, що орендарі залишаються. Коли пролонгують оренду, Realty Income підвищує орендну плату на 3.5%. Це важіль. Скориговані кошти від операцій (AFFO) — готівка, яку REIT може реально розподілити — склали $1.09 на розведену акцію, зростання на 2.9% у порівнянні з минулим роком.

Дивіденд — це зірка. Щомісячні виплати, що зростають щоквартально вже понад 30 років. Останнє підвищення? Жовтень підвищив його з $0.269 до $0.2695 за акцію. За прогнозами, AFFO 2025 року становитиме $4.25-$4.27 на акцію проти $3.23 у річних дивідендах, що дає комфортний дохід у 5.7%, підтриманий реальним грошовим потоком.

Проблема? Коли у вас 15 000 об’єктів, знайти угоди, що суттєво підвищують зростання, стає важко. Realty Income — це повільний і стабільний накопичувач багатства, а не ракета.

Гнучкий виклик: Стратегія NNN REIT

NNN REIT грає іншу гру. Він володіє приблизно 3 700 об’єктами, орендованими роздрібним торговцям у сферах зручних магазинів, автомобільної промисловості, ресторанів і розважальних закладів. Менше об’єктів, але стратегічно обраних у різних сегментах роздрібної торгівлі.

Керівництво тримає орендарів щасливими — 97.5% заповненості у третьому кварталі це доводить. AFFO на акцію зріс з $0.84 до $0.86 минулого кварталу. Дивіденд? Збільшувався 36 років поспіль. Збільшення у серпні на 3.4% до $0.60 за акцію показує, що NNN не зупиняється.

З прогнозованим AFFO у $3.41-$3.45 на акцію і новим рівнем дивідендів, покриття більш ніж достатнє. Доходність? 5.9% — трохи вищий за Realty Income.

Ось де NNN сяє: його менший масштаб — це особливість, а не недолік. Нові придбання об’єктів все ще можуть суттєво рухати зростанням. Для інвесторів, що шукають капітальне зростання поряд із дивідендами, це важливо.

Реальна різниця: зростання проти стабільності

Обидва — топові REITs із заздрим трек-рекордом у секторі, що багато хто списав з рахунків. Обидва піднімали дивіденди понад 30 років. Обидва мають дохід у діапазоні 5.7-5.9%. Доходності майже ідентичні.

Тож що їх відрізняє?

Realty Income пропонує фортецеподібну стабільність. Це досвідчений гравець, диверсифікований за типами активів і географією. Зростання буде скромним, але передбачуваним.

NNN REIT пропонує потенціал для вищих доходів. Менший, більш сфокусований, все ще значно розширюється з кожною новою угодою. Ви отримуєте доходи від дивідендів і можливість реального капітального зростання.

Рішення залежить від вашого таймлайну і рівня ризику. Хочете стабільний, надійний дохід із мінімальним драматизмом? Realty Income. Хочете дохід і потенціал значного зростання? Менший масштаб NNN REIT робить кожну стратегічну покупку більш важливою для акціонерів.

У ринку, одержимому AI і мегакапіталізованими технологіями, ці топові REITs нагадують, що нудний бізнес — той, що платить вам щомісяця, поки ви спите — має свою магію.