Các tỷ phú bất động sản sử dụng chiến lược nợ như thế nào: Phương pháp của Trump trong việc tận dụng vốn

Khi bạn nghĩ về việc xây dựng một danh mục bất động sản trị giá tỷ đô la, hầu hết mọi người đều cho rằng điều đó đòi hỏi sự giàu có cá nhân khổng lồ tương đương. Thực tế trong lĩnh vực bất động sản thương mại lại kể một câu chuyện khác. Nhiều nhà đầu tư, bao gồm Donald Trump, đã xây dựng đế chế khổng lồ không chủ yếu dựa vào dự trữ tiền mặt, mà thông qua việc sử dụng đòn bẩy chiến lược và tái cấu trúc nợ.

Các khoản sở hữu bất động sản của Trump—bao gồm khách sạn, sân golf, khu nghỉ dưỡng và các dự án nhà ở có giá trị vượt quá $1 tỷ đô—phần lớn được tài trợ thông qua vốn vay mượn. Cách tiếp cận này không phải là duy nhất của Trump; đó là chiến lược cốt lõi trong giới đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, điểm khác biệt ở chỗ cách các khoản vay cuối cùng được giải quyết khi điều kiện thị trường thay đổi.

Mô hình Đàm phán lại Nợ

Trong cuộc khủng hoảng tài chính 2008, mối quan hệ giữa các tổ chức cho vay và các khách hàng nổi bật đã thay đổi đáng kể. Các tổ chức tài chính lớn đối mặt với lựa chọn then chốt: tiến hành thủ tục phá sản kéo dài hoặc tái cấu trúc các khoản vay gặp khó khăn. Trong trường hợp của Trump, các ngân hàng đã chọn đàm phán giải quyết hơn là tranh chấp tại tòa án.

Như Trump đã tự nói trong một cuộc phỏng vấn năm 2016: “Tôi là vua của nợ. Tôi giỏi về nợ. Không ai biết về nợ tốt hơn tôi. Tôi đã kiếm được rất nhiều tiền nhờ sử dụng nợ, và nếu mọi thứ không suôn sẻ, tôi sẽ đàm phán lại nợ. Ý tôi là, đó là một điều thông minh, chứ không phải ngu ngốc.”

Triết lý này—đòn bẩy mạnh mẽ đi kèm với đàm phán chiến lược—đã định hình ba khoảnh khắc quan trọng trong lịch sử tài chính của ông.

Nghiên cứu điển hình 1: Dự án Tháp Chicago

Năm 2005, Trump đã huy động hơn 2,5 tỷ đô la tài trợ từ Deutsche Bank, chủ yếu để xây dựng Trump Tower tại Chicago. Tòa nhà này gồm các căn hộ chung cư và không gian bán lẻ nhằm tạo ra doanh thu liên tục. Tuy nhiên, sau khủng hoảng 2008, điều kiện thị trường khiến việc cho thuê và bán các căn hộ này trở nên vô cùng khó khăn.

Khi khoản vay ban đầu của Deutsche Bank trị $334 triệu đô đến hạn, thay vì cố gắng thanh toán, Trump đã theo đuổi kiện tụng chống lại ngân hàng cho vay. Các nhà thầu tham gia xây dựng đã chịu thiệt hại đáng kể—$101 triệu đô và $105 triệu đô trong các khoản ghi giảm tương ứng—trong khi khoản nợ còn lại của Trump cuối cùng đã được xóa bỏ thông qua thỏa thuận giải quyết.

Song song đó, Trump còn vay thêm $130 triệu đô từ Fortress Investment Group cho cùng dự án. Các khoản vay này cũng đã bị xóa bỏ thông qua thỏa thuận pháp lý, loại bỏ hiệu quả $130 triệu đô khỏi nghĩa vụ nợ của ông.

Nghiên cứu điển hình 2: Trái phiếu Casino và Thực tế Thị trường

Dự án casino Trump Castle của Trump tại Atlantic City được tài trợ qua các đợt phát hành trái phiếu trị giá $300 triệu đô. Khi một khoản thanh toán lãi $42 triệu đô đến hạn, Trump đối mặt với thử thách khác: các chủ trái phiếu cá nhân thay vì các tổ chức cho vay.

Thật đáng ngạc nhiên, các chủ trái phiếu này đã đồng ý tha thứ hơn $200 triệu đô trong các khoản thanh toán theo lịch trình trong vòng năm năm. Mặc dù được giảm nợ đáng kể, Trump Castle cuối cùng đã nộp đơn phá sản, cho thấy rằng ngay cả đàm phán lại chiến lược cũng không thể vượt qua các thách thức cơ bản của mô hình kinh doanh trong một thị trường suy giảm.

Điều này tiết lộ về Chiến lược Đòn bẩy

Mô hình chung qua các trường hợp này cho thấy các tổ chức cho vay—đặc biệt khi đối mặt với các khách hàng nổi bật, dễ kiện tụng—ưu tiên tránh các tranh chấp pháp lý kéo dài hơn là thu hồi nợ. Thay vì theo đuổi các thủ tục phá sản kéo dài tại tòa án, nhiều tổ chức chọn giải pháp hòa giải và tha thứ.

Đối với các nhà đầu tư bất động sản, điều này thể hiện cả cơ hội lẫn rủi ro. Vay nợ để mua và phát triển bất động sản có thể thúc đẩy tích lũy tài sản nhanh chóng khi thị trường thuận lợi cho phát triển. Tuy nhiên, chiến lược này cuối cùng phụ thuộc vào việc thị trường có hiệu quả, cho phép bán và cho thuê bất động sản, hoặc duy trì dự trữ vốn và khả năng đàm phán để tái cấu trúc nợ khi điều kiện xấu đi.

Chuyển hướng gần đây của Trump sang các khoản mua bán dựa trên tiền mặt cho thấy có thể ông đã nhận thức được rằng sự tăng trưởng dựa vào đòn bẩy liên tục có những giới hạn vốn có, ngay cả đối với các nhà đầu tư có kỹ năng quản lý nợ xuất sắc và nguồn lực dồi dào.