中国楼市展望逆转！瑞银预警：房价下跌至少两年寒冬未完

长期以来持逆向观点的瑞银（UBS）中国房地产研究主管林镇鸿（John Lam）已撤回此前看涨预测，正式加入华尔街悲观阵营，预言中国楼市长达四年低迷期远未结束。这份重磅报告指出，中国房价下跌将至少再持续两年后才能企稳复苏。主要原因在於潜在买家在房价持续下跌之际，正越来越多地选择租房而非购房，切过去十年购房者可能普遍亏损。

瑞银立场 180 度大转弯：从看多到预警

林镇鸿这一立场转变备受关注，因他曾在 2021 年初大幅下调恒大集团评级而声名大噪——比恒大正式违约早了 11 个月。去年，他又曾大胆转为看多该行业。今年初林镇鸿曾预测，在中国一线城市的带动下，房价最早可能在 2026 年初「趋于稳定」，然而，瑞银集团在短短数月后便对中国楼市转为更加悲观的立场。

林镇鸿在最新报告中明确指出，他预计中国房价下跌将至少再持续两年。他提到一个关键因素是，在房价持续下行期间，潜在购房者越来越倾向于租房。他表示，过去十年买房的人可能都处于亏损状态，这「从根本上改变了住房价格预期」。这种心理预期的逆转，是比供需数据更深层的结构性变化。

林镇鸿此前的复苏预测，是基于许多资金紧张的开发商停止购地后，住宅供应过剩状况有望缓解。去年，开发商的房屋新开工面积比 2021 年低迷开始时下降了 63%，降幅超过了销售面积 48% 的降幅，这一趋势在今年仍在继续。尽管供应侧的基本面因素（即新开工下降）并未改变，但林镇鸿表示，房价的持续下跌已经动摇了购房者「房地产是安全投资」的长期信念，导致更多潜在购房者选择继续观望。

租金与房贷利率剪刀差揭示中国楼市困局

林镇鸿进一步解释了租房偏好的驱动因素：一线城市的租金收益率远低于按揭贷款利率。他的研究报告显示，10 月份中国一线城市的平均租金收益率为 1.81%，而全国平均按揭贷款利率为 3.07%。在租金回报率显著低于购房成本的情况下，更多人选择观望。

这种倒挂现象在经济学上揭示了中国房价下跌的深层逻辑。正常情况下，租金收益率应该与无风险利率接近或略高，以补偿房东承担的风险和管理成本。当租金收益率（1.81%）远低于房贷利率（3.07%）时，意味着购房者每月的按揭还款远高于同等房屋的租金，这种负套利使得租房成为更理性的选择。

他认为，租赁价格是衡量住房市场供需动态的「早期指标」，「因为这个数据没有受到政府干预」。他预测，在住房租金稳定之后，中国房价下跌才会停止。这个判断具有重要的前瞻意义，因为租金反映的是住房的真实使用价值，而非投机溢价。只有当租金止跌回稳，显示实际住房需求恢复时，房价才具备筑底的基础。

2026-2027 年中国房价预测路径

林镇鸿预计，除非北京出台重大刺激措施，否则中国一线城市的二手房价格将在 2026 年继续下跌 10%，2027 年再下跌 5%。目前，主要大都市的二手房价格已从峰值水平下跌超过三分之一。

未来两年中国房价下跌预测

2026 年：一线城市二手房价格再跌 10%，累计跌幅将超过 40%

2027 年：一线城市二手房价格再跌 5%，进入筑底阶段

前提条件：假设无重大刺激政策出台，市场自然调整

这种渐进式下跌预测显示，中国楼市已进入「缓慢出清」阶段，而非「快速崩盘」模式。2025 年 10 月数据进一步验证了这种趋势：新建商品住宅价格环比下降 0.5%，为一年以来的最大跌幅。值得注意的是，国家统计局监测的 70 个大中城市全部录得价格下滑，这在近年极为罕见。一线城市二手房价格同比下降 4.4%，二线城市下降 5.2%，三线城市降幅扩大至 5.7%。

惠誉评级（Fitch Ratings）预计，情势可能进一步恶化，认为在市场企稳之前，新房销售面积可能还将下跌 15% 至 20%。该机构维持对中国楼市的负面信用展望直至 2025 年，理由包括人口结构变化、居高不下的住房负担压力，以及大量积压的未售库存等结构性挑战。

彭博社上周报导称，政策制定者正在权衡新的措施来扭转房地产行业，包括首次在全国范围内补贴按揭贷款利息。此外，一位直言不讳的中国前财政部长最近警告说，由房价下跌导致的家庭前景黯淡将加剧中国的通货紧缩压力。

租赁市场崛起改变住房文化

随着购房意愿不断下降，中国正经历一场深刻的住房文化转变。在传统观念中，住房长期被视为结婚与财富积累的必要条件，但这一模式正在被打破。根据数据，25 至 34 岁中国成年人中，房屋拥有率已从 2010 年的逾 70% 跌至 2020 年的 50%。

与此同时，租赁市场持续升温。一线城市平均租金回报率已升至 2.2%–2.5%，高于 2023 年的 1.8%–2.0%。在市场不确定性加剧之际，越来越多年轻职场人士选择推迟购房，从而推动租赁需求上升。这种趋势反映出年轻世代对「房住不炒」政策的适应，以及对房价持续下跌风险的理性评估。

上海仍是少数亮点之一，2025 年 10 月新房价格同比上涨 5.7%；但即便如此，这座金融中心的二手房价格仍录得下降，反映中国房价下跌的整体疲弱格局。新房与二手房价格的分化，显示部分城市核心区域的稀缺性仍受认可，但整体市场信心尚未恢复。