中国の不動産市場の展望が逆転！ UBSが警告：住宅価格は少なくとも2年間下落し、冬はまだ終わっていない

長期にわたり逆方向の見解を持っていたUBS中国不動産研究部長の林鎮鴻（ジョン・ラム）は、以前の強気な予測を撤回し、正式にウォール街の悲観的な陣営に加わり、中国の不動産市場が4年にわたる低迷期を迎えることを予言しています。この重要な報告書では、中国の不動産価格の下落は少なくともあと2年続いた後に安定して回復することができると指摘しています。主な理由は、潜在的な買い手が不動産価格が継続的に下落する中で、ますます購入するのではなく賃貸を選んでいることであり、過去10年間の購入者は一般的に損失を被っている可能性があります。

UBSスタンス180度転換:強気から早期警戒へ

林鎮鴻のこの立場の変化は注目を集めている。彼は2021年初めに恒大グループの格付けを大幅に引き下げて名を馳せた——恒大が正式にデフォルトする11ヶ月前のことだ。昨年、彼は再び大胆にこの業界に対して強気に転じた。今年初めに林鎮鴻は、中国の一線都市の牽引によって、不動産価格は早ければ2026年初めに「安定する」と予測したが、数ヶ月後にUBSグループは中国の不動産市場に対してより悲観的な立場に転じた。

林鎮鴻は最新の報告で、中国の住宅価格の下落が少なくともあと2年間続くと予想していることを明確に指摘しました。彼は、住宅価格が引き続き下落する中、潜在的な購入者がますます賃貸を選ぶ傾向があるという重要な要因を挙げました。彼は、過去10年間に住宅を購入した人々は損失状態にある可能性があり、これが「住宅価格の期待を根本的に変えた」と述べました。この心理的期待の逆転は、供給と需要のデータよりも深い構造的変化です。

林鎮鴻の以前の回復予測は、多くの資金繊細な開発業者が土地購入を停止した後、住宅供給の過剰状態が緩和されることに基づいています。昨年、開発業者の住宅新規着工面積は2021年の低迷開始時より63%減少し、販売面積の48%の減少を上回りました。この傾向は今年も続いています。供給サイドの基本的な要因（つまり新規着工の減少）は変わっていませんが、林鎮鴻は、住宅価格の持続的な下落が「不動産は安全な投資」という購買者の長期的信念を揺るがし、より多くの潜在的な購買者が様子を見ることを選択していると述べています。

賃料と住宅ローン金利のハサミ差が中国の不動産市場の困難を示す

林鎮鴻は、賃貸住宅の好みの推進要因をさらに説明しました：一線都市の賃貸収益率は、住宅ローン金利を大幅に下回っています。彼の研究報告によると、10月の中国一線都市の平均賃貸収益率は1.81%、全国平均の住宅ローン金利は3.07%です。賃貸収益率が住宅購入コストを大幅に下回る状況では、より多くの人々が様子を見ることを選択しています。

この逆ざや現象は、経済学的に中国の不動産価格下落の深層論理を明らかにしています。通常、賃貸収益率は無リスク金利に近いか、やや高いべきであり、これは家主が負担するリスクと管理コストを補償するためです。賃貸収益率（1.81%）が住宅ローン金利（3.07%）を大きく下回るとき、これは購入者の毎月のローン返済が同等の住宅の賃料を大きく上回ることを意味し、この負のアービトラージは賃貸がより理性的な選択となることを示しています。

彼は、賃貸価格が住宅市場の需給動態を測る「先行指標」であると考えている。「なぜなら、このデータは政府の干渉を受けていないからだ」。彼は、住宅の賃貸料が安定した後に、中国の住宅価格の下落が止まると予測している。この判断は重要な先見的意義を持っている。なぜなら、賃貸料は住宅の真の使用価値を反映しており、投機的プレミアムではないからだ。賃貸料が下落を止めて安定し、実際の住宅需要が回復していることを示すときこそ、住宅価格が底を打つ基盤が整うのだ。

中国住宅価格予測パス2026-2027

林鎮鴻は、北京が重大な刺激策を講じない限り、中国の一線都市の中古住宅価格は2026年にさらに10%下落し、2027年にはさらに5%下落すると予測しています。現在、主要な大都市の中古住宅価格はピークレベルから3分の1以上下落しています。

今後2年間の中国の住宅価格下落予測

2026年:一流都市の中古住宅価格はさらに10%下落し、累積下落は40%を超えるでしょう

2027年:一級都市の中古住宅価格はさらに5%下落し、底辺の建築段階に入りました

前提条件：重大な刺激政策が発表されないと仮定すると、市場は自然に調整される。

このような漸進的な下落予測は、中国の不動産市場が「緩慢な出清」段階に入り、「急速な崩壊」モードではないことを示しています。2025年10月のデータは、この傾向をさらに裏付けています：新築商品住宅の価格は前月比で0.5%下落し、1年ぶりの最大の下落幅となりました。特に注目すべきは、国家統計局が監視する70の大中都市すべてが価格下落を記録しており、これは近年非常にまれなことです。一線都市の中古住宅価格は前年同期比で4.4%下落し、二線都市は5.2%下落、三線都市は下落幅が5.7%に拡大しました。

フィッチ・レーティングスは、状況がさらに悪化する可能性があると予測しており、市場が安定する前に新築住宅の販売面積が15%から20%減少する可能性があると考えています。この機関は、中国の不動産市場に対するネガティブな信用見通しを2025年まで維持しており、その理由には人口構造の変化、高止まりする住宅負担の圧力、および大量の未販売在庫などの構造的な課題が含まれています。

ブルームバーグは先週、政策立案者が不動産業界を逆転させるための新しい措置を検討していると報じました。これには、全国的に初めて住宅ローンの金利を補助することが含まれています。また、ある率直な中国の元財務大臣は最近、住宅価格の下落によって家庭の展望が暗くなることが中国のデフレ圧力を悪化させると警告しました。

レンタル市場の台頭が住宅文化を変える

住宅購入意欲が低下し続ける中、中国は深刻な住宅文化の変化を経験しています。伝統的な観念では、住宅は結婚と富の蓄積の必要条件として長い間見なされていましたが、このモデルは崩れつつあります。データによると、25歳から34歳の中国の成人の住宅所有率は、2010年の70％超から2020年には50％にまで低下しました。

同時、賃貸市場は引き続き活況を呈しています。一線都市の平均賃貸利回りは2.2%–2.5%に上昇し、2023年の1.8%–2.0%を上回っています。市場の不確実性が高まる中、ますます多くの若手職場人が住宅購入を延期することを選択し、賃貸需要の上昇を促しています。この傾向は、若い世代が「住宅は投機ではない」という政策に適応し、住宅価格の継続的な下落リスクを合理的に評価していることを反映しています。

上海は依然として数少ない明るいポイントの一つで、2025年10月の新築住宅価格は前年同月比で5.7%上昇した。しかしそれにもかかわらず、この金融センターの中古住宅価格は依然として下落しており、中国の住宅価格下落の全体的な弱さを反映している。新築と中古住宅価格の分化は、いくつかの都市の中心地域の希少性が依然として認められていることを示しているが、全体的な市場信頼はまだ回復していない。