Pada tahap kedua Beike: Mengulangi pengamatan bulan melalui jendela

Dengan perubahan model bisnis di bidang properti, para pengembang kini lebih membahas “apa yang sebenarnya diinginkan pembeli” daripada sekadar “bagaimana membangun dengan biaya murah”. Perubahan ini sangat jelas terlihat dalam layanan Beike, Behao Jia, yang akhirnya memberikan makna baru pada rekayasa produk — di balik setiap jendela, setiap sudut, setiap detail terdapat pengalaman hidup nyata dari pembeli.

Dari September 2024 hingga November 2025, Behao Jia menyelesaikan dua “proyek contoh” yang mereka kelola sendiri: Bechen S1 di Chengdu dan Be Lian C1 di Shanghai. Dalam kedua proyek ini, mereka menguji model C2M (Customer-to-Manufacturer), menunjukkan transformasi total proses konstruksi tradisional.

Jendela dan desain produk: Manfaat sosial dalam percakapan pembeli

Proyek Bechen S1 di Chengdu menghadapi tantangan terbesar di tahap desain. Saat Xu Wangang, direktur utama Behao Jia, dan timnya mempelajari mendalam para pembeli, mereka menemukan bahwa di Chengdu yang kurang mendapatkan sinar matahari, hanya 30% pembeli menginginkan “jendela menghadap utara-selatan”, sementara 70% lebih mengutamakan “pemandangan terbaik” meskipun harganya lebih mahal. Data ini akhirnya mengubah keputusan desain secara revolusioner.

Tim Behao Jia memutuskan mengubah orientasi sudut bangunan di lima tingkat berbeda, menyesuaikan posisi jendela dengan nilai nyata produk. Akibatnya, setiap apartemen di Bechen S1 menghadap langsung ke menara kembar di pusat kota finansial. Secara tampak sederhana, namun ini adalah hasil dari studi mendalam yang secara signifikan mengurangi pengalaman hidup sehari-hari pembeli.

Solusi teknis ini tidak berhenti di penempatan jendela saja. Tim proyek menyusun 108 “kisah kecil”: menempatkan mesin cuci 67 cm lebih tinggi, membuat saluran air khusus untuk bathtub, memperbaiki radius belok di garasi. Setiap detail mencerminkan prinsip Behao Jia — “kualitas > umur > biaya”.

Informasi pembeli dan posisi produk: Revolusi produk di Shanghai

Jika proyek Chengdu membuktikan model C2M di segmen mewah, proyek Be Lian C1 di Shanghai merevisi kembali potensi produk di pasar kebutuhan dasar. Di distrik Fengxian, Shanghai, Behao Jia mempelajari ratusan keluarga dan melalui komunitas online mengumpulkan umpan balik dari pembeli tentang jendela, desain lantai, dan jalur hijau, mengundang pembeli dari pasar yang sama.

Apartemen terkecil di Be Lian C1 berukuran 97 meter persegi — kurang dari standar umum 105 meter persegi di Uzbekistan saat ini. Namun analisis data Behao Jia menunjukkan bahwa di pasar rumah kedua, ada permintaan nyata untuk segmen 85–105 meter persegi. Keputusan ini terbukti sangat cocok, hampir 90% apartemen terjual dalam penjualan pertama.

Konsep “apartemen yang dapat diubah” menjadi inovasi lain dari Be Lian C1, memungkinkan penghapusan atau penambahan dinding partisi untuk mengubahnya menjadi dua atau tiga kamar. Fleksibilitas ini cocok untuk berbagai tahap kehidupan — dari keluarga kecil hingga keluarga besar.

Penempatan produk dan harga: Data sebagai dasar penetapan harga

Di Be Lian C1, Behao Jia beralih ke strategi “penetapan harga berdasarkan apartemen” — harga ditentukan berdasarkan lima faktor utama seperti arah bangunan, jumlah jendela, pemandangan, dan fasilitas, serta 44 faktor kecil lainnya. Pendekatan ini memberi transparansi kepada pembeli, mereka dapat memahami secara jelas apa yang mempengaruhi harga.

Di Chengdu, hampir semua apartemen dijual seharga 60.000 yuan per meter persegi, bahkan tanpa diskon. Tujuan utama Behao Jia dalam proyek ini adalah menguji potensi rantai C2M secara keseluruhan, mendapatkan pengakuan dari pengembang, dan mempersiapkan penggunaan kembali model ini di masa depan. Oleh karena itu, proyek ini menggunakan bahan baru, teknologi baru, dan perhitungan detail setiap elemen jendela.

Kembali ke model aset ringan: Kemitraan untuk seluruh industri

Behao Jia tidak ingin menjadi pengembang. Pada Agustus 2025, manajemen Beike Group secara tegas menyatakan bahwa selain dua proyek contoh ini, Behao Jia tidak akan membeli tanah, mengelola proyek, atau menjadi platform keuangan.

Per Juli tahun lalu, Behao Jia menawarkan tiga modul layanan utama: solusi produk C2M (penempatan dan desain produk), pemasaran, dan keuangan. Mitra dapat memilih layanan yang diperlukan. Hingga November 2025, telah dilaksanakan 17 proyek kemitraan di kota-kota seperti Beijing, Shanghai, Guangzhou, Hangzhou, Nanjing, dan Chengdu.

Perusahaan besar dan menengah seperti Zhonghai Real Estate, China Merchants Shekou, China Power Construction Real Estate, Greentown China, bahkan beberapa perusahaan investasi kota, sedang melakukan negosiasi dengan Behao Jia — menunjukkan nilai praktis dari model ini.

Strategi Behao Jia adalah berpartisipasi sebelum mendapatkan tanah. Saat proyek dimulai, mereka menawarkan empat modul layanan: C2 penempatan, C2 desain, C2 pengendalian kualitas, dan C2 pemasaran. Data dan analisis pembeli, lokasi proyek, orientasi jendela, pemandangan, dan segmen pasar membantu mitra menilai nilai tanah, kecocokan pembeli, dan potensi produk.

“Ketepatan” — strategi produk di masa tidak pasti

Xu Wangang di Chengdu mengatakan kepada wartawan, “Perbaikan 1% pun akan menggandakan pengalaman pembeli.” Ini merangkum semua inovasi Behao Jia — dari penentuan posisi jendela, detail desain, hingga pengawasan kualitas — semuanya bertujuan membuat kehidupan sehari-hari pembeli 1% lebih baik.

Proyek Chang’an Huaxi Fu di Beijing, hasil kolaborasi dengan China Power Construction Real Estate, terjual habis dalam lima bulan dengan lima kali penjualan penuh, total penjualan mencapai 2,034 miliar yuan. Di Chansha, proyek China Merchants Xu hampir terjual 90%, menempati posisi pertama dalam volume dan jumlah penjualan bulan itu.

Hasil ini menunjukkan bahwa data mendalam tentang pembeli, penerapan dalam proses desain produk, dan penghormatan terhadap setiap detail jendela adalah kunci kompetisi nyata di industri properti saat ini.

Menjadi “mitra yang baik” untuk industri

“Tak perlu lagi ‘Beike’ lain di industri properti China, tapi kita butuh ‘mitra yang baik’ dari sudut pandang pembeli,” kata Xu Wangang.

Nilai Behao Jia adalah meningkatkan daya saing produk bagi pengembang besar dan menengah, serta mengurangi biaya kesalahan. Dengan lebih banyak bulan, potensi Behao Jia akan semakin dekat dengan pembeli, mulai dari desain jendela hingga setiap detail, membuat produk lebih baik dan lebih mudah terjual.

Risiko terbesar di masa ketidakpastian pasar adalah pertanyaan “apa yang harus dibangun.” Melalui dua proyek yang mereka kelola sendiri, Behao Jia membuktikan bahwa mengikuti data pembeli, melakukan studi mendalam, dan membangun setiap jendela serta detail sesuai prinsip “kualitas > umur > biaya” adalah jalan terbaik.