Dari $29.300 menjadi $59.384: Mengapa Pendapatan Rata-rata Tahun 1980 Tidak Bisa Dibandingkan dengan Krisis Sewa Saat Ini

Pasar sewa di Amerika Serikat telah mengalami transformasi dramatis selama empat dekade terakhir. Ketika meneliti ekonomi keterjangkauan perumahan, ketimpangan antara upah dan sewa menjadi sangat jelas. Apa yang dulu tampak seperti biaya perumahan yang dapat dikelola kini berkembang menjadi beban keuangan yang meluas yang mempengaruhi jutaan penyewa di seluruh negeri.

Menurut penelitian dari Harvard Joint Center for Housing Studies, krisis keterjangkauan ini tidak muncul dalam semalam. Pada tahun 1980, ketika pendapatan rata-rata sekitar $29.300 per tahun, lebih dari sepertiga penyewa sudah mengalami beban biaya perumahan. Situasi semakin memburuk ketika lebih dari setengah dari semua penyewa menghadapi tantangan keterjangkauan yang parah—menghabiskan bagian yang tidak proporsional dari pendapatan mereka untuk perumahan.

Memahami Perubahan Keterjangkauan Sewa

Era 1960-an dan awal 1970-an merupakan periode yang relatif stabil bagi penyewa, dengan biaya perumahan tetap seimbang dengan pendapatan. Namun, resesi tahun 1970-an secara fundamental mengubah hubungan ini, menciptakan kesenjangan pertama yang signifikan antara pertumbuhan pendapatan dan harga sewa. Perubahan ini menjadi pertanda dari perjuangan selama beberapa dekade yang akan datang.

Data dari iPropertyManagement mengungkapkan sejauh mana divergensi ini. Sejak 1980, harga sewa rata-rata meningkat sekitar 9% per tahun—tingkat yang secara konsisten melebihi inflasi upah dengan margin yang cukup besar. Efek kumulatif ini berarti penyewa semakin tertinggal setiap tahun yang berlalu, tren yang masih berlanjut hingga hari ini.

Lonjakan Drastis dalam Sewa Bulanan

Perkembangan angka menceritakan kisahnya dengan kejelasan yang brutal. Pada tahun 1980, sewa bulanan median hanya sebesar $243. Pada tahun 1985, lima tahun kemudian, angka ini melonjak menjadi $432—peningkatan 78% dalam kurang dari satu dekade. Lonjakan ini menjadi semakin mencolok jika dibandingkan dengan data yang lebih baru.

Pada Agustus 2022, rata-rata sewa bulanan nasional mencapai $1.388. Ini merupakan kenaikan 470% dari tingkat tahun 1980, jauh melebihi apa yang bisa diimbangi oleh pertumbuhan upah yang wajar. Percepatan ini tidak melambat; jika ada, trajektori ini semakin tajam seiring pasar perumahan yang semakin ketat dan permintaan yang melebihi pasokan di kawasan metropolitan utama.

Masalah Pendapatan: Upah Belum Sejalan

Di sinilah inti masalah menjadi jelas. Menurut data Consumer Affairs yang disesuaikan dengan inflasi tahun 2022, pendapatan rata-rata tahun 1980 sekitar $29.300. Melompat ke kuartal keempat tahun 2023, gaji rata-rata nasional mencapai $59.384, menurut USA Today—hampir dua kali lipat angka yang disesuaikan dengan inflasi tahun 1980.

Meskipun ini tampaknya menunjukkan kemajuan awalnya, perhitungan matematis mengungkapkan kenyataan yang mengkhawatirkan. Sewa telah meningkat sekitar 5,7 kali sejak 1980, sementara upah hanya sedikit lebih dari dua kali lipat. Kesenjangan ini terus melebar, terutama bagi rumah tangga berpenghasilan rendah dan menengah.

Konteks Lebih Luas tentang Kenaikan Biaya

Untuk memberi konteks bagaimana biaya hidup telah bergeser, pertimbangkan apa yang dibayar konsumen untuk barang sehari-hari di tahun 1980-an. Berdasarkan data harga historis, satu galon susu 2% seharga $1,59 di Iowa pada tahun 1987, sementara apel seharga $0,39 per pon di Wyoming pada tahun 1986, dan daging giling seharga $1,39 per pon di New York pada tahun 1980. Harga-harga ini tampak hampir kuno saat ini, namun upah belum mengikuti kenaikan inflasi sewa secara proporsional—sesuatu yang tidak bisa dikatakan untuk sebagian besar barang konsumsi lainnya.

Krisis Perumahan Saat Ini

Akibat dari ketidaksesuaian ini menjadi semakin tidak bisa diabaikan. Menurut TIME, setengah dari semua penyewa di Amerika Serikat mengalami beban biaya sewa pada tahun 2022, artinya mereka menghabiskan lebih dari 30% dari pendapatan mereka untuk perumahan. Ambang batas ini—30% dari pendapatan—secara luas dianggap sebagai tingkat maksimum yang berkelanjutan untuk biaya perumahan.

Lebih mengkhawatirkan lagi, lebih dari 12 juta orang di AS menghabiskan setidaknya setengah dari gaji mereka hanya untuk sewa. Ini bukan sekadar abstraksi ekonomi; mereka adalah keluarga yang harus membuat pilihan sulit antara membayar sewa, membeli bahan makanan, atau memenuhi kebutuhan medis. Pendapatan rata-rata tahun 1980 yang tampaknya tidak memadai menurut standar kontemporer kini tampak hampir mewah jika dilihat dari apa yang sebenarnya bisa dibeli dengan keterjangkauan perumahan tersebut.

Krisis keterjangkauan sewa ini merupakan salah satu tantangan ekonomi paling gigih yang dihadapi rumah tangga Amerika. Tanpa intervensi kebijakan yang signifikan atau pertumbuhan upah yang melebihi biaya perumahan secara substansial, kesenjangan antara pendapatan dan pengeluaran perumahan kemungkinan akan terus melebar untuk generasi mendatang.