REIT Kantor Menavigasi Penyusutan Pasokan: Titik Balik Pasar 2026

Sektor properti kantor berada di titik balik yang krusial saat dinamika permintaan berubah secara decisif. Setelah beberapa tahun menghadapi hambatan struktural—ditandai oleh kelebihan pasokan dan aktivitas penyewaan yang lesu—momentum pasar berbalik tajam pada tahun 2025. Peningkatan tenaga kerja yang menggunakan kantor, mandat kembali ke kantor dari perusahaan, dan permintaan terkonsentrasi untuk ruang premium secara fundamental mengubah trajektori tersebut. Dengan stabilisasi tingkat suku bunga dan moderasi biaya konstruksi yang memberikan dorongan struktural, REIT kantor siap mendapatkan manfaat dari kondisi ini. Namun, perbedaan regional dan fluktuasi pasar modal tetap menjadi variabel yang akan membuat fokus investor tetap tajam terhadap pengumuman pendapatan dan panduan ke depan dalam beberapa minggu mendatang.

Perubahan Dasar Pasar: Keunggulan Penyusutan Muncul

Analisis kuartalan Cushman & Wakefield terbaru mengungkapkan pasar yang sedang dalam transisi. Pada paruh kedua tahun 2025, penyerapan bersih nasional akhirnya berbalik positif—sebuah tonggak yang hilang selama bertahun-tahun—dengan properti kelas A menangkap permintaan yang tidak proporsional. Tingkat kekosongan stabil di sekitar 20,5%, menunjukkan kenaikan tahunan hanya sebesar 30 basis poin, kenaikan tahunan paling kecil sejak 2020. Sementara itu, sewa permintaan naik menjadi sekitar $38,37 per kaki persegi, mencerminkan kekuatan harga yang kembali ke pemilik properti.

Perkembangan paling signifikan terletak pada kompresi inventaris. Ruang sublease di pasar menyusut secara material, secara efektif mengurangi pasokan yang tersedia di pusat-pusat metropolitan utama. Mulai konstruksi tetap rendah, dengan kurang dari 20 juta kaki persegi dalam pipeline—penurunan 35% dari tahun ke tahun. Secara bersamaan, pembongkaran dan konversi penggunaan kembali secara permanen menghapus properti kantor lama dan berkualitas rendah. Dual dinamika penyusutan pasokan ini—lebih sedikit penyelesaian baru ditambah penghapusan inventaris aktif—menciptakan reset fundamental untuk pasar kantor.

Efek penyusutan ini beroperasi di dua tingkat: secara makroekonomi, mendukung momentum penyewaan yang lebih kokoh, sementara secara mikroekonomi, memusatkan kompetisi tenant untuk aset utama. Pasar gerbang dan koridor pertumbuhan Sun Belt mendapatkan manfaat secara tidak proporsional, karena modal mencari kualitas dalam lanskap inventaris yang semakin ketat. Melihat ke depan, indikator pasar menunjukkan tingkat kekosongan bisa mendekati puncaknya saat preferensi penyewa beralih ke properti premium, dan normalisasi sublease terus berlangsung. Pembekuan pasar utang dan aliran modal sedang mereda tekanan refinancing, meskipun ketidakpastian kebijakan dan konversi penggunaan bangunan tertentu menunjukkan inventaris kantor akan terus menyusut.

Posisi REIT: Eksposur Berbeda dalam Pasar yang Menyusut

Dengan pasar kantor mengalami transformasi struktural ini, posisi masing-masing REIT sangat penting. Empat pemain utama—masing-masing dengan eksposur geografis dan kualitas aset yang berbeda—akan memberikan petunjuk penting melalui pengumuman pendapatan mereka tahun 2026.

Boston Properties: Keaslian Pasar Gerbang

BXP Inc. adalah REIT kantor fokus gerbang terkemuka di negara ini, beroperasi di enam pasar metropolitan utama dengan strategi aset berkualitas tinggi dan disiplin. Portofolionya mencakup 187 properti dengan total 54,6 juta kaki persegi per pertengahan 2025, didukung pipeline pengembangan dan redevelopmen terpadu. Konsentrasi geografis ini di pasar gerbang yang terbatas pasoknya menempatkan BXP untuk menangkap fenomena “flight to quality” secara langsung.

Perusahaan ini telah menjalankan strategi pengelolaan modal secara agresif. Penjualan aset telah melampaui $1 miliar hingga pertengahan Januari 2026, menempatkan mereka pada jalur menuju target penjualan multi-tahun sebesar $1,9 miliar. Dengan memutar modal dari aset berpengembalian rendah ke kepemilikan inti di pasar gerbang, BXP mengasah fokusnya tepat saat dinamika pasar mendukung konsolidasi semacam itu.

Laporan pendapatan kuartal keempat 2025 pada akhir Januari menunjukkan perkiraan pendapatan sekitar $814,66 juta (pertumbuhan 2,06% dari tahun ke tahun) dan FFO inti per saham sebesar $1,80 (pertumbuhan 0,6% dari tahun ke tahun). Meskipun pertumbuhan pendapatan tetap modest, strategi penjualan aset menunjukkan kepercayaan terhadap daya tahan portofolio inti perusahaan di tengah penyempitan pasokan.

Cousins Properties: Momentum Sun Belt

Cousins Properties menerapkan strategi berbeda dengan memusatkan aset kantor kelas A di pasar Sun Belt yang berkembang pesat—tepat di mana tren relokasi perusahaan dan dorongan demografis paling nyata. Portofolio perusahaan menunjukkan manfaat dari fokus regional ini, dengan preferensi tenant terhadap lingkungan kantor yang kontemporer dan lengkap fasilitas mendorong aktivitas penyewaan yang meningkat di seluruh pasar mereka.

Pipeline pengembangan Cousins mendapat manfaat dari dinamika penyusutan pasokan: mulai konstruksi baru tetap jarang, menciptakan hambatan alami terhadap penambahan pasokan kompetitif. Basis tenant yang beragam memastikan stabilitas arus kas meskipun pasar tertentu mengalami siklus. Inisiatif pengelolaan modal kembali menghasilkan momentum kuat, dan neraca keuangan memberikan fleksibilitas finansial untuk peluang investasi.

Cousins Properties mengumumkan pendapatan Q4 2025 awal Februari, dengan perkiraan pendapatan $248,65 juta (pertumbuhan 12,91% dari tahun ke tahun) dan FFO per saham sebesar $0,71 (pertumbuhan 2,9% dari tahun ke tahun). Percepatan pendapatan—dua kali lipat laju BXP—menggambarkan kekuatan permintaan Sun Belt dan disiplin harga di pasar berkembang. Pertumbuhan FFO, meskipun modest secara persentase, menunjukkan spread penyewaan yang tangguh dan eksekusi operasional yang baik.

SL Green: Konsentrasi Premium Manhattan

SL Green adalah REIT kantor terbesar di Manhattan, dengan eksposur geografis paling terkonsentrasi di properti kantor New York City. Perusahaan mengelola platform terpadu yang mengelola sekitar 30,7 juta kaki persegi di 53 gedung per pertengahan 2025, dengan investasi meliputi properti milik, instrumen utang, dan posisi ekuitas preferen. Portofolio terkonsentrasi ini di pasar kantor paling terbatas pasoknya secara teoritis memberi SL Green peluang besar untuk mendapatkan manfaat dari pemulihan pasar.

Namun, dinamika unik Manhattan—tekanan kompetitif tinggi dan selektivitas tenant—memaksa perusahaan menawarkan insentif sewa pada properti yang disewa untuk menarik dan mempertahankan penghuni. Insentif ini sementara menekan pertumbuhan pendapatan sementara perusahaan membangun kembali tingkat hunian. SL Green mengumumkan hasil Q4 2025 akhir Januari, dengan perkiraan pendapatan $147,03 juta (pertumbuhan 5,32% dari tahun ke tahun) tetapi FFO per saham sebesar $1,10—penurunan 24,14% dari tahun ke tahun. Kontraksi laba ini mencerminkan biaya insentif sewa, meskipun taktik ini bertujuan untuk memposisikan kembali portofolio demi penciptaan nilai jangka panjang.

Highwoods Properties: Diversifikasi Regional di Pasar Berkembang

Highwoods Properties menerapkan strategi diversifikasi regional yang berfokus pada pasar ekspansi Sun Belt—Atlanta, Charlotte, Dallas, Nashville, Raleigh, dan Tampa. Penyebaran geografis ini menangkap tren demografis dan ekonomi jangka panjang tanpa terlalu terkonsentrasi di satu area metropolitan. Portofolio properti kantornya yang modern dan lengkap fasilitas sesuai dengan preferensi tenant dalam kondisi pasar saat ini.

Seperti Cousins, Highwoods mendapat manfaat dari keterbatasan pasokan Sun Belt dan dorongan demografis. Namun, kompetisi yang meningkat dari operator regional lain dapat membatasi kekuatan harga dan menekan pengembalian di margin. Highwoods mengumumkan pendapatan Q4 2025 pertengahan Februari, dengan perkiraan pendapatan $208,23 juta (pertumbuhan 1,31% dari tahun ke tahun) dan FFO per saham tetap di $0,85. Hasil ini menunjukkan ketahanan operasional di tengah tekanan kompetitif, meskipun perluasan margin tetap terbatas oleh dinamika pasar.

Titik Balik Penyusutan: Membaca Divergensi REIT

Penghasilan tahun 2026 dari keempat REIT ini memberikan wawasan penting tentang bagaimana penyusutan pasokan mengubah ekonomi pasar kantor. Pertumbuhan moderat BXP mencerminkan kejenuhan pasar gerbang dan pivot penjualan modalnya. Pertumbuhan pendapatan yang lebih kuat dari Cousins mencerminkan momentum Sun Belt di mana dorongan demografis dan kekurangan pasokan menciptakan kekuatan harga. Kontraksi pendapatan SL Green mengungkap biaya bersaing di pasar Manhattan yang sangat kompetitif. Pendapatan datar Highwoods menunjukkan keseimbangan antara eksposur pasar berkembang dan tekanan kompetitif yang meningkat.

Bagi investor, pertanyaan utama adalah: aset kualitas dan posisi geografis REIT mana yang paling sesuai dengan lingkungan inventaris yang semakin ketat? Tim manajemen mana yang paling efektif dalam pengelolaan modal? Perusahaan mana yang mampu mempertahankan kenaikan tingkat hunian sambil melindungi kekuatan harga? Jawaban-jawaban ini akan membedakan pemenang pasar dari yang tertinggal saat dinamika penyusutan pasokan berlangsung selama 12-24 bulan ke depan.

Pertimbangan Investasi: Kualitas, Fleksibilitas Modal, dan Eksekusi

Lanskap REIT kantor tahun 2026 menghargai tiga kompetensi inti: kualitas aset premium (yang memusatkan permintaan tenant), fleksibilitas keuangan (yang memungkinkan penempatan opportunistik dan pelestarian modal), dan eksekusi operasional (yang mengubah angin sakal pasar menjadi pertumbuhan laba).

REIT yang fokus pada pasar gerbang seperti BXP mendapat manfaat dari kendala pasokan struktural dan permintaan institusional yang terkonsentrasi, tetapi harus menghadapi tingkat kekosongan yang lebih rendah dan pertumbuhan moderat. REIT yang fokus di Sun Belt seperti Cousins dan Highwoods menangkap momentum ekonomi regional dan kekurangan pasokan, tetapi menghadapi tekanan kompetitif yang meningkat. REIT yang terkonsentrasi di pasar tertentu seperti SL Green mengakses geografi terbatas pasoknya tetapi harus mengelola dinamika kompetitif yang intens dan selektivitas tenant.

Dampak dari penyusutan pasokan yang terus berlangsung—lebih sedikit penyelesaian baru, pembongkaran berkelanjutan, dan normalisasi tingkat sublease—merupakan reset pasar secara fundamental. REIT yang dibangun untuk lingkungan surplus pasokan akan menghadapi tekanan untuk beradaptasi. Mereka yang memiliki portofolio aset strategis, fleksibilitas keuangan, dan pengelolaan modal yang disiplin berada pada posisi terbaik untuk berkembang dalam rezim inventaris yang terbatas ini.