Menghasilkan $90.000 Setahun: Berapa Anggaran Rumah Aslimu?

Dengan penghasilan tahunan sebesar $90.000, Anda berada di atas median penghasilan rumah tangga AS, namun pasar perumahan tetap bisa terasa menakutkan. Kabar baiknya: Anda memiliki daya beli yang sah. Tantangannya bukanlah apakah Anda mampu membeli rumah—melainkan memahami dengan tepat berapa besar rumah yang sesuai dengan kondisi keuangan Anda. Mari kita uraikan apa arti gaji $90.000 sebenarnya untuk tujuan properti Anda dan bagaimana membuat keputusan yang cerdas.

Mulai dengan Pemikiran Bulanan, Bukan Angka Tahunan

Di sinilah kebanyakan orang salah: mereka memikirkan kemampuan membeli dalam istilah tahunan. Tapi pemberi pinjaman tidak. Bank menghitung kelayakan pinjaman berdasarkan apa yang bisa Anda bayar dengan nyaman setiap bulan, bukan berdasarkan penghasilan tahunan Anda.

Ambil penghasilan tahunan $90.000 dan bagi dengan 12. Itu memberi Anda penghasilan bruto bulanan sebesar $7.500. Angka ini yang paling penting.

Para ahli keuangan merekomendasikan mengalokasikan 25-30% dari penghasilan bulanan Anda untuk biaya perumahan. Jika diterapkan pada situasi Anda, itu berkisar antara $1.875 dan $2.250 per bulan. Angka ini mencakup bukan hanya pembayaran hipotek itu sendiri, tetapi juga pajak properti, asuransi pemilik rumah, dan biaya HOA—seluruh gambaran biaya perumahan.

Mengapa ini penting? Karena saat Anda berdiri di depan agen real estate atau duduk di hadapan petugas pinjaman, Anda harus berpikir seperti pemberi pinjaman. Arus kas bulanan Anda memberi tahu kisah nyata tentang apa yang bisa Anda pertahankan.

Rentang Kelayakan Nyata dengan Penghasilan $90K

Berdasarkan praktik pemberi pinjaman saat ini dan hipotek 30 tahun dengan suku bunga sekitar 6-7%, seseorang dengan penghasilan $90.000 per tahun seharusnya secara realistis menargetkan rumah di kisaran $200.000 hingga $300.000. Ini menghasilkan pembayaran hipotek bulanan sekitar $1.200 hingga $1.800—dalam zona 25-30%.

Namun, di sinilah pendapat para ahli terbagi. Beberapa pemberi pinjaman akan menyetujui jumlah yang lebih tinggi. Menurut profesional real estate, bank yang beroperasi dengan kriteria pinjaman standar mungkin akan memberikan prapersetujuan untuk pembeli di ujung atas, bahkan hingga $325.000 atau lebih. Tapi prapersetujuan bukanlah sama dengan pembelian yang cerdas.

“Kerja bank adalah memaksimalkan pemberian pinjaman,” peringatan banyak profesional real estate. “Tugas Anda adalah melindungi stabilitas keuangan Anda.” Pemberi pinjaman mungkin menyetujui hipotek sebesar $350.000, tetapi itu tidak berarti Anda harus mengambilnya.

Perbedaan utama? Rasio utang terhadap penghasilan Anda. Pemberi pinjaman biasanya tidak akan menyetujui pinjaman yang mendorong total kewajiban utang bulanan Anda (hipotek, cicilan mobil, pinjaman pelajar, kartu kredit, tunjangan anak) di atas 45% dari penghasilan bruto bulanan. Untuk Anda, itu maksimal $3.375 per bulan dalam total pembayaran utang. Dengan biaya perumahan Anda sebesar $1.875-$2.250, Anda sudah menggunakan lebih dari separuh kapasitas utang yang diizinkan.

Faktor-Faktor yang Mengubah Kemampuan Membeli Anda

Penghasilan hanyalah satu bagian dari puzzle. Beberapa faktor lain akan mempengaruhi tepat di mana Anda berada dalam—atau mungkin di luar—kisaran $200K-$300K:

Skor Kredit: Profil kredit yang lebih baik biasanya membuka suku bunga yang lebih baik, menurunkan pembayaran bulanan, dan meningkatkan daya beli Anda. Skor 750+ bisa menghemat ribuan dolar selama masa pinjaman dibandingkan skor 620.

Jumlah Uang Muka: Lebih banyak uang muka berarti pinjaman yang lebih kecil. Uang muka 20% menghilangkan asuransi hipotek pribadi (PMI), yang bisa menambah $200-$300 per bulan. Uang muka 10% tetap memerlukan PMI, tetapi memungkinkan Anda masuk ke rumah lebih cepat.

Utang yang Ada: Jika Anda membawa utang mobil sebesar $500 per bulan dan pinjaman pelajar $300, Anda sudah menghabiskan $800 dari batas utang $3.375. Ini secara langsung mengurangi jumlah rumah yang bisa Anda danai.

Aset dan Cadangan: Pemberi pinjaman suka melihat tabungan. Jika Anda bisa menunjukkan cadangan setara 2-3 bulan pembayaran hipotek, itu memperkuat aplikasi Anda.

Bagaimana Angka-angka Benar-benar Bekerja

Mari kita jalani contoh realistis. Anda mendapatkan penghasilan $90.000 per tahun, jadi $7.500 per bulan. Anda memiliki skor kredit 720, telah menabung $50.000 untuk uang muka, dan saat ini tidak memiliki utang lain.

Dengan suku bunga 7% untuk pinjaman 30 tahun:

• Pembelian rumah seharga $220.000 dengan uang muka $50.000 ($170.000 pinjaman) = sekitar $1.131 pembayaran bulanan
• Pembelian rumah seharga $280.000 dengan uang muka $50.000 ($230.000 pinjaman) = sekitar $1.530 pembayaran bulanan
• Pembelian rumah seharga $320.000 dengan uang muka $50.000 ($270.000 pinjaman) = sekitar $1.795 pembayaran bulanan

Ditambah pajak properti (sekitar 1% dari harga beli per tahun) dan asuransi pemilik rumah ($125-$150 per bulan), total biaya perumahan di kisaran tengah menjadi sekitar $1.750-$1.850. Masih dalam target 25-30%.

Geografi Mengubah Segalanya

Harga rumah median di AS sekitar $339.000, yang cukup terjangkau dengan penghasilan $90.000—tapi hanya di pasar tertentu. Di pusat kota dengan biaya tinggi (kawasan pesisir, pusat teknologi), kisaran $200K-$300K mungkin membatasi Anda pada properti yang lebih tua, rumah yang lebih kecil, atau lingkungan yang kurang sentral.

Namun, di sebagian besar negara, anggaran yang sama membuka banyak peluang. Kota seperti Pittsburgh, Rochester, Little Rock, Detroit, Dayton, Buffalo, Memphis, dan St. Louis secara rutin menawarkan rumah berkualitas dengan harga antara $150.000-$250.000. Bahkan dengan penghasilan yang sama, geografi bisa menjadi perbedaan antara apartemen sederhana dan rumah tiga kamar yang siap huni.

Kemampuan membeli Anda yang sebenarnya, jadi, sebagian tergantung di mana Anda bersedia membeli. Kerja jarak jauh membuat perhitungan ini semakin menarik—Anda bisa mendapatkan gaji di kawasan pesisir sambil membeli rumah di pasar yang lebih terjangkau.

Intinya: Percayalah pada Matematika Anda, Bukan Surat Prapersetujuan

Ya, bank mungkin menawarkan pinjaman hingga $350.000. Ya, Anda mungkin secara teknis memenuhi syarat. Tapi kelayakan bukanlah sama dengan kebijaksanaan. Dengan penghasilan $90.000, Anda paling aman menargetkan rumah di kisaran $200.000-$280.000, di mana biaya perumahan tetap nyaman di kisaran 25-30% dari penghasilan bulanan dan total utang tetap di bawah 45%.

Sebelum Anda terikat secara emosional pada properti tertentu, hitung sendiri angka-angka Anda menggunakan penghasilan bulanan sebagai dasar. Pertimbangkan skor kredit Anda yang sebenarnya, kondisi suku bunga saat ini, kapasitas uang muka, dan kewajiban bulanan yang sudah ada. Tambahkan juga cadangan—karena kehidupan nyata termasuk perbaikan mobil, tagihan medis, dan ketidakpastian pasar.

Anda pasti mampu membeli rumah dengan penghasilan $90.000 per tahun. Kuncinya adalah memastikan bahwa Anda mampu membayar rumah tersebut dengan nyaman selama 30 tahun ke depan.