Aturan 50% untuk Membeli Properti Sewa: Kerangka Kerja Praktis untuk Penilaian Cepat

Ketika Anda membeli properti sewaan, Anda membutuhkan cara cepat untuk membedakan penawaran yang menjanjikan dari yang jelas tidak layak. Aturan 50% memberi Anda tepat itu—sebuah heuristik penyaringan sederhana yang memperkirakan biaya operasional sekitar setengah dari pendapatan sewa kotor, memungkinkan Anda menghitung perkiraan pendapatan bersih operasional (NOI) sebelum biaya hipotek. Perhitungan cepat ini memungkinkan Anda membandingkan berbagai properti sewaan secara konsisten tanpa harus terjebak dalam analisis underwriting detail untuk setiap listing.

Aturan ini bekerja karena mengubah angka sewa utama menjadi informasi keuangan yang bermakna. Alih-alih hanya melihat sewa bulanan yang diiklankan, Anda dapat langsung memperkirakan apakah sewa tersebut menutupi biaya nyata menjalankan properti—pajak, asuransi, pemeliharaan, utilitas, dan manajemen properti. Dengan memisahkan kinerja operasional dari keputusan pembiayaan, aturan ini membantu Anda fokus pada apa yang dihasilkan properti itu sendiri, terlepas dari bagaimana Anda membiayainya.

Bagaimana Sebenarnya Aturan 50% Berfungsi Saat Membeli Properti Sewa

Rumus dasarnya sederhana: ambil sewa terjadwal bruto, kurangi kerugian karena kekosongan dan koleksi, lalu anggap sekitar setengah dari sisa tersebut digunakan untuk biaya operasional. Sisanya menjadi perkiraan cepat NOI sebelum pembayaran utang.

Berikut langkah-langkahnya:

Mulai dengan sewa terjadwal bruto. Ini adalah total pendapatan sewa jika unit dihuni dan penyewa membayar tepat waktu. Jika Anda menilai beberapa properti dengan cepat, gunakan sewa yang diiklankan atau sewa pembanding untuk unit serupa di daerah tersebut.

Terapkan penyesuaian kekosongan. Kurangi alokasi untuk unit yang kosong atau sewa yang tidak tertagih. Rentang umum adalah 5–10% tergantung kondisi pasar lokal dan tipe properti. Langkah ini mudah dilewatkan tetapi sangat penting—mencegah Anda menghitung sewa yang sebenarnya tidak akan Anda terima.

Hitung alokasi biaya operasional 50%. Ambil sewa yang sudah disesuaikan (setelah kekosongan) dan kalikan dengan 0,50. Angka ini memperkirakan pajak, asuransi, pemeliharaan, biaya manajemen, utilitas, dan perbaikan kecil lainnya.

Hasilnya adalah perkiraan NOI cepat Anda. Angka ini sebelum pembayaran hipotek, sehingga Anda dapat menilai kinerja keuangan dasar properti tersebut terlepas dari pembiayaan.

Contoh: Sebuah properti sewaan keluarga tunggal memiliki sewa tahunan bruto sebesar $24.000 ($2.000/bulan). Terapkan kekosongan 7% = $22.320. Terapkan 50% untuk biaya operasional = $11.160 sebagai perkiraan NOI. Jika harga belinya $200.000, itu sekitar tingkat kapitalisasi (cap rate) 5,6%, yang bisa Anda bandingkan dengan ekspektasi pasar.

Ingat: pokok dan bunga hipotek sengaja tidak termasuk. Itu adalah biaya layanan utang yang muncul nanti saat Anda menghitung arus kas setelah pembiayaan. Memisahkan keduanya mencegah kebingungan dan memungkinkan Anda melihat apa yang dihasilkan properti secara murni.

Menggunakan Aturan 50% Bersama dengan Cap Rate dan Aturan 1%

Aturan 50% paling berguna bila dikombinasikan dengan dua filter cepat lainnya: aturan 1% dan analisis cap rate.

Aturan 1% menanyakan apakah sewa bulanan sekitar 1% dari harga beli. Jika Anda membeli seharga $200.000, Anda ingin sewa bulanan sekitar $2.000. Ini adalah pemeriksaan rasionalitas sewa terhadap harga. Jika properti jauh di luar kisaran itu, ada kemungkinan sesuatu tidak beres—entah sewa terlalu rendah untuk harga tersebut, atau harga terlalu tinggi.

Cap rate mengubah perkiraan NOI Anda menjadi persentase pengembalian atas investasi. Dihitung sebagai NOI dibagi harga beli. Cap rate memungkinkan Anda membandingkan pengembalian yang tidak dileverage secara berbeda di berbagai pasar dan tipe properti. Jika properti serupa di pasar Anda diperdagangkan pada cap rate 5%, dan perhitungan cepat Anda menunjukkan 7%, entah Anda menemukan properti murah atau perlu analisis lebih dekat.

Saat membeli properti sewaan, gunakan ketiga metrik ini secara bersamaan sebagai filter pelengkap:

1. Apakah sewa terhadap harga masuk akal? (aturan 1%)
2. Apakah biaya operasional terlihat wajar? (aturan 50%)
3. Apakah pengembalian yang diimplikasikan sesuai pasar? (cap rate)

Jika ketiganya cocok, properti tetap masuk daftar pendek untuk analisis lebih mendalam. Jika ada yang menyimpang jauh, itu sinyal untuk melakukan analisis lebih dalam atau melanjutkan ke listing berikutnya.

Ketika Aturan 50% Gagal dan Apa yang Harus Dilakukan Sebagai Gantinya

Asumsi 50% tunggal ini gagal dalam beberapa situasi umum.

Pasar dengan pajak properti tinggi: Jika Anda membeli properti sewaan di daerah dengan pajak properti yang tinggi, angka 50% bisa meremehkan biaya secara signifikan. Pajak saja bisa menyerap 25–35% dari sewa di beberapa lokasi, menyisakan sedikit ruang untuk asuransi dan pemeliharaan.

Kenaikan premi asuransi: Daerah pesisir, lingkungan dengan tingkat kejahatan tinggi, atau properti di wilayah dengan risiko bencana alam yang meningkat sering menghadapi kenaikan biaya asuransi yang tajam. Properti dengan sewa $2.000/bulan mungkin memiliki asuransi $300–400/bulan, dibandingkan asumsi $100–150 dari aturan 50%.

Bangunan tua: Properti dengan sistem yang menua—listrik, pipa, HVAC, atap—biasanya membutuhkan cadangan pemeliharaan jauh di atas estimasi 50%. Bangunan tua sering membutuhkan 30–40% dari sewa hanya untuk pemeliharaan dan cadangan modal.

Sewa jangka pendek: STR (short-term rentals) memiliki tingkat perputaran yang lebih tinggi, biaya pembersihan, dan penggantian perabot yang lebih besar dibanding sewa jangka panjang. Asumsi 50% sering kali meremehkan biaya untuk properti liburan atau perumahan korporat.

Kondisi lokal yang tidak biasa: Beberapa pasar memiliki biaya tenaga kerja tinggi, bahan khusus, atau faktor lain yang meningkatkan biaya pemeliharaan dan layanan di luar kisaran normal.

Ketika kondisi ini ada, beralih dari persentase tunggal ke anggaran item-line. Artinya, kumpulkan data nyata:

• Pajak properti: Periksa catatan penilai pajak kota untuk pajak historis yang tepat pada properti tertentu.
• Penawaran asuransi: Hubungi agen asuransi lokal untuk perkiraan premi spesifik lokasi dan tipe properti.
• Biaya pemeliharaan: Teliti persentase pemeliharaan yang umum untuk properti usia dan kondisi serupa di pasar tersebut.
• Biaya manajemen: Jika menggunakan manajer properti, dapatkan penawaran biaya manajemen yang sebenarnya.
• Utilitas: Perkirakan berdasarkan tarif lokal dan karakteristik properti.

Alat seperti situs penilai kota, penawaran asuransi, dan platform seperti LandlordStudio dapat menggantikan persentase umum dengan entri item-line yang realistis saat aturan standar tidak berlaku.

Kesalahan Umum Saat Membeli Properti Sewa Menggunakan Penyaringan Ini

Menganggap aturan sebagai underwriting final: Angka 50% adalah alat penyaringan, bukan pengganti analisis keuangan lengkap. Ini membantu Anda mengidentifikasi properti yang layak untuk diperiksa lebih dekat, bukan untuk membenarkan tawaran.

Mengabaikan penyesuaian kekosongan: Lupa memperhitungkan kekosongan adalah kesalahan klasik. Ini membuat properti terlihat lebih menguntungkan daripada kenyataannya. Riset tingkat kekosongan lokal untuk properti serupa dan masukkan ke dalam perhitungan Anda.

Mengabaikan faktor biaya lokal: Menggunakan rata-rata nasional 50% tanpa memeriksa apakah pasar Anda memiliki pajak atau asuransi yang tidak biasa tinggi adalah kesalahan umum. Ini bisa menyebabkan perkiraan NOI dan pengembalian yang terlalu tinggi.

Menggabungkan tipe properti berbeda: Asumsi 50% yang cocok untuk sewa keluarga tunggal jangka panjang sering menyesatkan untuk sewa jangka pendek, properti komersial, atau bangunan multifamily. Setiap tipe properti memiliki profil biaya yang berbeda.

Mengabaikan cap rate: Jangan hitung NOI dengan aturan 50% lalu abaikan apa yang diimplikasikan cap rate-nya. Bandingkan dengan cap rate properti serupa di pasar Anda. Jika perkiraan cepat menunjukkan cap rate jauh di atas pasar, bisa jadi Anda menemukan properti luar biasa atau asumsi Anda perlu disesuaikan.

Mengandalkan sewa yang diiklankan: Gunakan sewa pasar pembanding jika sewa yang diiklankan tampak tidak biasa tinggi atau rendah. Bandingkan dengan perjanjian sewa terbaru untuk unit serupa agar perkiraan sewa Anda realistis.

Membangun Kerangka Pembelian: Dari Penyaringan Hingga Penawaran

Saat menilai beberapa properti sewaan, ikuti alur kerja ini:

Langkah 1: Terapkan aturan 50% ke setiap kandidat. Gunakan sewa yang diiklankan, terapkan tingkat kekosongan lokal, hitung NOI cepat. Ini memakan waktu 2–3 menit per properti dan memungkinkan Anda menyaring dengan cepat properti yang jelas tidak layak.

Langkah 2: Bandingkan dengan aturan 1%. Apakah sewa terhadap harga masuk akal? Jika tidak, cari tahu alasannya—apakah sewa terlalu rendah atau harga terlalu tinggi?

Langkah 3: Periksa cap rate yang diimplikasikan. Berapa pengembalian yang disarankan oleh NOI cepat Anda terhadap harga beli? Bandingkan dengan cap rate terbaru untuk properti serupa di pasar tersebut. Jika jauh berbeda, tandai untuk analisis lebih mendalam.

Langkah 4: Jika properti lolos ketiga filter tersebut, kumpulkan data lokal. Periksa catatan pajak, dapatkan penawaran asuransi, teliti biaya pemeliharaan umum, verifikasi tingkat kekosongan.

Langkah 5: Buat anggaran item-line untuk properti yang Anda seriuskan. Gantikan asumsi 50% dengan biaya aktual yang diproyeksikan berdasarkan data lokal dan properti pembanding.

Langkah 6: Hitung pembayaran utang. Setelah mengetahui syarat pinjaman (suku bunga, LTV, amortisasi), hitung pembayaran hipotek bulanan yang diharapkan. Kurangkan dari NOI bulanan untuk memperkirakan arus kas setelah pembiayaan.

Alur kerja ini memang memakan waktu lebih lama per properti, tetapi penyaringan awal dengan aturan 50% berarti Anda hanya melakukan analisis mendalam pada penawaran yang sudah tampak menjanjikan.