REITs Lebih Menguntungkan Dibanding Properti Sewa: Mengapa Investor 2026 Memilih Properti Real Estat yang Didukung Dividen Sebagai Gantinya

Masalah Pendapatan Pasif dengan Kepemilikan Langsung

Resolusi keuangan Tahun Baru sering kali mencakup satu tujuan: menghasilkan pendapatan pasif. Banyak yang mempertimbangkan membeli properti sewaan, tetapi pendekatan ini membawa kompleksitas tersembunyi. Persyaratan modal awal yang tinggi, masalah pengelolaan penyewa, tanggung jawab pemeliharaan, dan risiko kekosongan pasar dapat dengan cepat mengubah aliran pendapatan menjadi beban. Bagaimana jika ada cara yang lebih baik?

Real Estate Investment Trusts (REITs) menawarkan eksposur properti berskala institusional tanpa beban operasional. Alih-alih mengelola properti individual di berbagai wilayah metro, investor dapat memiliki saham dalam portofolio yang dikelola secara profesional dengan kebutuhan modal minimal.

Invitation Homes: Fokus Wilayah Metro yang Terdiversifikasi

Invitation Homes (NYSE: INVH) beroperasi di pasar sewa rumah tunggal dengan skala yang mengesankan. Perusahaan mengelola lebih dari 86.000 rumah milik sendiri, mengawasi lebih dari 16.000 properti pihak ketiga, dan memiliki kepentingan joint venture di 8.000 unit tambahan. Portofolio ini mencakup beberapa wilayah metro dengan pertumbuhan tinggi—pasar yang dipilih secara khusus karena migrasi penduduk dan ekspansi pekerjaan di atas rata-rata.

Angka-angka di sini penting. Dengan sekitar $30 per saham, Anda mengakses koleksi properti sewaan yang terdiversifikasi dengan biaya yang jauh lebih rendah dibandingkan kepemilikan langsung. Dividen kuartalan sebesar $0.30 per saham ($1.20 tahunan) menghasilkan yield sebesar 4,3%—artinya investasi sebesar $10.000 menghasilkan $430 pendapatan dividen tahunan. Perusahaan menaikkan dividen sebesar 3,4% pada bulan Desember, memperpanjang rekam jejak kenaikan tahunan sejak IPO-nya pada 2017.

Apa yang mendorong pertumbuhan di masa depan? Kenaikan tarif sewa saat perjanjian sewa lama berakhir dengan tarif lebih tinggi, akuisisi properti dari pasar terbuka dan pembangun rumah, serta ekspansi platform pengelolaan pihak ketiga. Mesin-mesin ini menempatkan REIT pada jalur untuk mempertahankan pertumbuhan dividen.

Realty Income: Pilihan Stabilitas

Realty Income (NYSE: O) mengambil pendekatan berbeda, fokus pada properti komersial daripada residensial. Portofolio mencakup lebih dari 15.500 properti di AS dan Eropa—retail, industri, gaming, dan pusat data—semua disewa kepada penyewa utama seperti FedEx, Home Depot, dan Walmart di bawah perjanjian sewa bersih jangka panjang.

Mengapa struktur sewa penting? Sewa bersih memindahkan tanggung jawab pemeliharaan, pajak, dan asuransi kepada penyewa, menciptakan arus kas yang dapat diprediksi yang terlepas dari operasi properti.

Dividen bulanan sebesar $0.27 per saham ($3.24 tahunan) menghasilkan yield sebesar 5,7% pada harga terbaru di bawah $60. Tetapi cerita sebenarnya adalah konsistensi: 133 kenaikan dividen sejak 1994, dengan 113 kenaikan kuartalan berturut-turut sebesar 4,2% pertumbuhan majemuk tahunan. Itu adalah dekade pendapatan yang terakumulasi.

Pengungkit pertumbuhan termasuk kenaikan sewa kontraktual yang tertanam dalam perjanjian sewa yang ada, akuisisi properti melalui transaksi jual-bajak sewa, kemitraan pengembangan, dan investasi kredit properti. REIT tidak bergantung pada penurunan cap rate atau apresiasi properti—mereka menghasilkan pendapatan melalui kewajiban penyewa.

Kepemilikan Sewa Langsung vs. Investasi REIT: Perbandingan Trade-Off

Memiliki properti sewaan menawarkan kendali dan leverage tetapi membutuhkan keterlibatan aktif. Penyaringan penyewa, koordinasi pemeliharaan, periode kekosongan, dan perbaikan modal menghabiskan waktu dan cadangan kas. Penyewa yang buruk atau perbaikan besar yang tak terduga dapat menghapus bertahun-tahun keuntungan.

REIT menghilangkan risiko operasional ini. Biaya masuk yang lebih rendah ($30-60 per saham vs. $300.000+ untuk sebuah rumah), pasifitas sejati, dan diversifikasi langsung di berbagai wilayah dan jenis penyewa menciptakan pembangunan kekayaan yang lebih dapat diprediksi. Meskipun properti individual mungkin berkinerja lebih baik, kemungkinan kinerja buruk karena risiko terkonsentrasi cukup besar.

Keputusan Investor 2026

Bagi mereka yang memprioritaskan konsistensi arus kas dan minimnya overhead pengelolaan, Invitation Homes dan Realty Income menawarkan alternatif menarik untuk investasi properti langsung. Kedua REIT ini memberikan distribusi bulanan atau kuartalan, menawarkan riwayat pertumbuhan dividen, dan memerlukan penempatan modal yang sesuai dengan sebagian besar portofolio investor—tidak peduli di wilayah metro mana Anda berada atau kekhawatiran waktu tentang siklus properti.