Titik Balik Pasar Hipotek: Mengapa 2026 Bisa Jadi Tahun Terobosan untuk Investasi Hipotek Komersial

Perubahan dramatis dalam biaya pinjaman sedang membentuk ulang fondasi keuangan properti. Saat kita menutup tahun 2025, pemberian pinjaman hipotek berada di persimpangan penting: suku bunga tetap 30 tahun menyusut menjadi 6,15% pada akhir tahun, turun dari 6,91% dua belas bulan sebelumnya, menurut data Freddie Mac. Ini merupakan pivot yang berarti setelah semester pertama yang menyakitkan yang melihat suku bunga bertahan di atas 7%, menekan permintaan perumahan sepanjang musim semi. Bagian akhir tahun 2025 menceritakan kisah yang sama sekali berbeda. Sejak pertengahan September, suku bunga telah stabil di sekitar 6,2%, didorong oleh pergeseran Federal Reserve menuju pelonggaran moneter. Recalibrasi ini sudah menyebar ke pasar perumahan, dengan apresiasi harga yang moderat dikombinasikan dengan biaya pinjaman yang lebih rendah untuk menghidupkan kembali minat pembeli. Apa yang sebelumnya merupakan periode dormansi pasar yang berkepanjangan kini menunjukkan tanda-tanda momentum pemulihan saat kita memasuki 2026.

Peluang Hipotek Komersial Muncul

Lingkungan suku bunga ini menciptakan pengaturan yang menarik untuk mREITs (. Saat kondisi pinjaman menjadi normal dan volume transaksi meningkat, investor institusional memposisikan diri mereka untuk meraih keuntungan dari kendaraan keuangan properti khusus. Penekanan spread di pasar hipotek Agency, dikombinasikan dengan peningkatan volume origination dan aktivitas refinancing, menempatkan beberapa pemain kunci untuk memberikan kinerja keuangan yang lebih baik.

Ellington Financial )EFC( beroperasi di berbagai aset kredit properti. Perusahaan menginvestasikan modal ke dalam pinjaman hipotek residensial dan komersial, produk sekuritisasi, instrumen kredit konsumen, dan strategi derivatif. Yang membedakan EFC adalah pendekatannya yang seperti benteng dalam pengelolaan portofolio: eksposur yang terdiversifikasi di seluruh pinjaman residensial dan komersial, disiplin lindung nilai aktif, dan berbagai saluran pendanaan yang secara kolektif mengurangi risiko sistematis. Mesin origination pinjaman organisasi—terutama platform jembatan hipotek komersial, program reverse mortgage kepemilikan, dan origination lien kedua tertutup—terus menghasilkan aliran pendapatan yang stabil. EFC mempertahankan profil leverage yang disiplin sambil menjaga nilai buku di periode volatil. Imbal hasil dividen saat ini sebesar 11,3%, dengan tiga tahun berturut-turut peningkatan distribusi. Estimasi konsensus memproyeksikan pertumbuhan laba 2025 sebesar 25,3% dari tahun ke tahun, yang kemudian moderat menjadi 1,6% di 2026. Saham ini memiliki Peringkat Zacks #2 )Buy(.

Annaly Capital Management )NLY( menjalankan tesis investasi yang saling melengkapi yang berfokus pada disiplin pemilihan aset dan efisiensi modal. Portofolio ini menggabungkan sekuritas berbasis hipotek Agency tradisional—yang menyediakan perlindungan modal—dengan eksposur selektif terhadap kelas aset berfokus kredit dan non-Agency yang meningkatkan hasil. Dorongan strategis terbaru NLY ke dalam hak layanan hipotek )MSRs( melalui hubungan mitra memperluas potensi pendapatannya di luar penangkapan spread tradisional. Pendekatan diversifikasi ini melindungi platform dari risiko konsentrasi sekaligus memungkinkan penempatan oportunistik selama siklus pasar. Imbal hasil dividen saat ini sebesar 12,2%, dengan satu peningkatan selama lima tahun terakhir. Perkiraan laba menunjukkan pertumbuhan 7,4% di 2025 dan 1,5% di 2026. Annaly memegang Peringkat Zacks #3 )Hold(.

NexPoint Real Estate Finance )NREF( berkonsentrasi pada kredit properti komersial, pembiayaan perumahan multi-keluarga, dan sekuritisasi sewa rumah tunggal. Perusahaan menginisiasi posisi hipotek pertama, struktur mezzanine, ekuitas preferen, dan pembiayaan alternatif di pasar targetnya. NREF menunjukkan kepercayaan terhadap fondasi perumahan jangka panjang, terutama angin topan struktural yang mendukung properti sewa multi-keluarga dan rumah tunggal. Dengan menginisiasi posisi yang dijamin baru sambil mengelola profil kewajiban, organisasi mempertahankan fleksibilitas operasional melalui siklus suku bunga. Imbal hasil dividen mencapai 14,2%, didukung oleh tiga peningkatan distribusi selama lima tahun. Konsensus laba memperkirakan pertumbuhan 1,7% di 2025 dan 6,3% di 2026. NREF memegang Peringkat Zacks #3.

Posisi untuk Rebound Hipotek Komersial

Konvergensi suku bunga hipotek yang dinormalisasi, stabilisasi valuasi rumah, dan kebangkitan aktivitas pembeli menetapkan panggung untuk narasi pemulihan di 2026. Bagi investor yang mencari eksposur terhadap rebound siklikal ini, tiga kendaraan mREIT yang disorot di atas menawarkan strategi berbeda di pasar hipotek komersial dan kredit perumahan, masing-masing dengan profil dividen dan trajektori laba yang berbeda yang diposisikan untuk mendapatkan manfaat dari latar belakang pasar yang membaik.