Perbandingan Simbol Saham Properti yang Membayar Dividen: REIT Mana yang Menawarkan Nilai Lebih Baik untuk Investor Jangka Panjang?

Memahami REITs di Pasar Saat Ini

sektor real estate investment trust telah menunjukkan ketahanan yang luar biasa setelah tahun-tahun yang menantang pada 2022-2023. Melalui tiga kuartal pertama tahun 2025, REIT yang berfokus pada ritel mencatat pengembalian rata-rata sebesar 6,9%, menandakan bahwa kekhawatiran investor tentang keberlanjutan ritel fisik sebagian besar terbukti prematur. Pandemi COVID-19 memicu ketakutan bahwa e-commerce akan menggerus toko fisik, sementara kenaikan suku bunga kemudian memberi tekanan pada ekonomi REIT. Namun meskipun menghadapi tantangan ini, perusahaan real estate yang dikelola dengan baik tidak hanya bertahan—mereka justru berkembang pesat.

REIT tetap sangat menarik bagi investor yang berfokus pada pendapatan karena mereka memiliki persyaratan struktural untuk mendistribusikan setidaknya 90% dari penghasilan kena pajak kepada pemegang saham. Status yang menguntungkan pajak ini, dikombinasikan dengan manajemen properti profesional dan basis penyewa yang beragam, menciptakan fondasi yang menarik untuk membangun aliran pendapatan pasif.

Dua Pemimpin REIT Ritel: Kinerja Operasional dan Rekam Jejak Dividen

Saat mengevaluasi simbol saham real estate di sektor ritel, dua nama secara konsisten muncul sebagai yang terbaik: Realty Income Corporation dan NNN REIT. Kedua perusahaan menunjukkan metrik operasional yang mengesankan dan sejarah panjang dalam memberikan penghargaan kepada pemegang saham.

Realty Income mengelola portofolio yang luas dengan lebih dari 15.500 properti, dengan sekitar 80% dari pendapatan sewa berasal dari penyewa ritel. Campuran penyewa perusahaan ini mencakup jaringan grosir (11% dari portofolio), toko serba ada (10%), dan pengecer yang mencakup kategori perbaikan rumah dan diskon. Pelanggan utamanya—Dollar General, Walgreens, Home Depot, dan Walmart—mewakili pengecer barang kebutuhan pokok yang stabil dan tahan banting selama siklus ekonomi.

Perusahaan mempertahankan tingkat okupansi sebesar 98,7% sambil berhasil memperbarui sewa dengan peningkatan tarif sewa sebesar 3,5%. Dana dari operasi yang disesuaikan (AFFO), metrik distribusi kas utama untuk REIT, meningkat 2,9% dari tahun ke tahun menjadi $1,09 per saham terdilusi. Panduan manajemen memproyeksikan AFFO 2025 antara $4,25-$4,27 per saham, dengan mudah menutupi dividen tahunan sebesar $3,23 per saham. Dewan Realty Income telah meningkatkan dividen setiap kuartal sejak IPO perusahaan pada 1994—rekam jejak lebih dari 30 tahun pengembalian modal yang konsisten. Dividen saat ini menghasilkan 5,7%.

NNN REIT, yang mengelola sekitar 3.700 properti dengan eksposur ritel di berbagai bidang seperti toko serba ada, layanan otomotif, restoran, dan tempat hiburan, mengambil pendekatan yang lebih terfokus. Perusahaan mencapai tingkat okupansi sebesar 97,5% di kuartal ketiga sambil meningkatkan AFFO per saham kuartalan dari $0,84 menjadi $0,86. NNN memperpanjang rekor kenaikan dividen menjadi 36 tahun dengan kenaikan terakhir pada Agustus sebesar 3,4% menjadi $0,60 per saham. Dengan proyeksi AFFO 2025 sebesar $3,41-$3,45 per saham, cakupan dividen tampak aman. Simbol saham real estate ini saat ini menghasilkan 5,9%.

Skala versus Potensi Pertumbuhan: Trade-Off Strategis

Perbedaan mendasar antara REIT yang membayar dividen ini terletak pada profil operasional dan dinamika pertumbuhan mereka. Skala besar Realty Income—memiliki lebih dari 15.000 properti—memberikan stabilitas portofolio yang luar biasa dan diversifikasi penyewa. Namun, ukuran yang sama juga menciptakan tantangan saat mengejar pertumbuhan yang berarti. Menambah properti yang benar-benar akan memberikan dampak besar menjadi semakin sulit ketika jejak yang ada sudah sangat besar.

Basis aset yang lebih kecil dari NNN REIT menempatkannya secara berbeda. Meskipun fokusnya pada properti ritel AS membatasi ruang lingkup diversifikasi, akuisisi properti baru tetap memiliki potensi pertumbuhan yang berarti. Bagi investor yang mencari perusahaan dengan jalur untuk memperluas laba per saham, keunggulan struktural ini patut dipertimbangkan.

Kedua perusahaan telah berhasil menavigasi lingkungan ritel dengan menargetkan penyewa yang menawarkan barang dan jasa yang tidak dapat dikurangi—bisnis yang mempertahankan lalu lintas pelanggan terlepas dari kondisi ekonomi. Pemilihan penyewa yang sengaja ini terbukti jauh lebih penting daripada jenis properti dalam menentukan kinerja relatif.

Membuat Keputusan Anda

Memilih antara simbol saham real estate ini pada akhirnya mencerminkan tujuan investasi pribadi. Jika Anda memprioritaskan stabilitas portofolio maksimum dan konsistensi yang terbukti dari pemimpin yang mapan, Realty Income menawarkan karakteristik yang menarik. Ukurannya, diversifikasi, dan sejarah pertumbuhan dividen selama tiga dekade mewakili penghasilan yang berisiko lebih rendah.

Sebaliknya, jika Anda percaya potensi pertumbuhan yang lebih tinggi membenarkan risiko konsentrasi yang lebih besar, NNN REIT layak dipertimbangkan. Saham real estate yang lebih kecil ini menawarkan peluang ekspansi yang berarti sambil mempertahankan sejarah dividen yang mengesankan dan hasil yang menarik.

Kedua REIT ini menunjukkan bahwa real estate ritel tetap layak bagi investor yang canggih yang memilih penyewa berdasarkan ketahanan ekonomi daripada tren sektor. Kekhawatiran yang melanda REIT selama 2020-2023 telah terbukti memudar, menciptakan lingkungan yang menguntungkan untuk apresiasi dividen di kedua perusahaan ke depannya.