Menavigasi REIT Terbaik untuk Dibeli Sekarang: Penjelajahan Mendalam tentang Realty Income dan NNN REIT

Lanskap REIT ritel telah mengalami transformasi yang luar biasa. Setelah melewati kekhawatiran e-commerce yang dipicu pandemi dan hambatan suku bunga tahun 2022-2023, trust investasi properti yang fokus pada properti ritel telah menunjukkan ketahanan yang mengesankan. Untuk sembilan bulan pertama tahun 2025, REIT yang berfokus pada ritel mencapai pengembalian rata-rata sebesar 6,9%, menandakan kepercayaan investor yang diperbarui terhadap kelas aset yang secara tradisional kaya dividen ini.

Memahami Keunggulan REIT

REIT mewakili kendaraan yang menarik bagi investor yang berfokus pada pendapatan, terutama karena struktur pajaknya mewajibkan distribusi setidaknya 90% dari penghasilan kena pajak kepada pemegang saham. Dengan menyewakan properti dan mengumpulkan sewa, REIT menghasilkan arus kas yang stabil yang diterjemahkan ke dalam pembayaran dividen yang menarik. Pemulihan sektor ini telah membuktikan bahwa portofolio properti ritel yang dikelola dengan baik dapat berkembang bahkan dalam lingkungan ekonomi yang tidak pasti—sebuah wawasan kunci bagi mereka yang mencari REIT terbaik untuk dibeli sekarang.

Di antara pemain terkemuka, Realty Income dan NNN REIT menonjol sebagai dua REIT terbaik untuk dibeli sekarang, masing-masing mengelola ribuan properti dan memiliki posisi strategis yang berbeda dalam sektor ritel.

Realty Income: Skala dan Stabilitas

Realty Income mengelola portofolio luas lebih dari 15.540 properti, dengan sekitar 80% dari pendapatan sewa berasal dari penyewa ritel. Aliran pendapatannya didiversifikasi melalui toko bahan makanan (hampir 11% dari portofolio), toko convenience (10%), dan pengecer yang mencakup perbaikan rumah dan toko dolar. Sisanya 15% berasal dari properti industri, permainan, dan segmen lainnya.

Metode operasional perusahaan menunjukkan cerita yang meyakinkan. Tingkat hunian sebesar 98,7% menunjukkan stabilitas penyewa dan kepercayaan pasar. Pembaruan sewa terjadi dengan kenaikan tarif sewa sebesar 3,5%, mencerminkan kekuatan penetapan harga dalam pasar yang sedang pulih. Adjusted funds from operations (AFFO)—metrik penting yang mengukur kas yang tersedia untuk distribusi—bertumbuh 2,9% dari tahun ke tahun menjadi $1,09 per saham terdilusi.

Sejarah dividen saja sudah cukup untuk dipertimbangkan: kenaikan kuartalan selama lebih dari tiga dekade sejak IPO tahun 1994. Pembayaran bulanan biasanya dinaikkan beberapa kali dalam setahun, dengan kenaikan terakhir pada Oktober dari $0,269 menjadi $0,2695 per saham. Proyeksi menunjukkan AFFO per saham tahun 2025 akan mencapai $4,25 hingga $4,27, dengan nyaman menutupi dividen tahunan sebesar $3,23. Hasil dividen yang dihasilkan adalah sebesar 5,7%.

Tantangannya? Skala itu sendiri menjadi batasan. Ketika mengelola lebih dari 15.000 properti, memperoleh investasi tambahan yang cukup besar untuk secara berarti mempercepat pertumbuhan menjadi semakin menantang. Investor harus mengantisipasi apresiasi yang stabil dan terukur daripada kenaikan yang eksplosif.

NNN REIT: Potensi Pertumbuhan dalam Fokus

NNN REIT mengelola sekitar 3.700 properti yang disewa kepada pengecer dari berbagai sektor—toko convenience, layanan otomotif, restoran, dan pusat hiburan keluarga. Pendekatan yang lebih terkonsentrasi ini menciptakan kelincahan operasional yang tidak dimiliki oleh pesaing yang lebih besar.

NNN telah menunjukkan manajemen penyewa yang terampil, mempertahankan tingkat hunian sebesar 97,5% di Q3. AFFO per saham kuartalan meningkat dari $0,84 menjadi $0,86, mencerminkan momentum operasional. Narasi dividen mencerminkan kekuatan Realty Income: streak kenaikan tahunan selama 36 tahun berturut-turut, terakhir meningkat sebesar 3,4% menjadi $0,60 per saham pada Agustus. Panduan AFFO manajemen sebesar $3,41 hingga $3,45 per saham memastikan cakupan dividen yang kuat ke depan. Hasil dividen mencapai 5,9%.

Keunggulan komparatif NNN terletak pada ukurannya. Berbeda dengan Realty Income, penempatan modal masih dapat secara berarti mengubah jalur pertumbuhan perusahaan. Akuisisi properti strategis memiliki dampak besar pada metrik per saham, menempatkan NNN REIT di antara REIT terbaik untuk dibeli sekarang bagi investor yang berorientasi pertumbuhan dan pendapatan dividen.

Keputusan Investasi

Kedua entitas telah membuktikan ketangguhannya dalam lingkungan yang menantang, berinvestasi secara khusus dalam properti ritel yang tahan resesi—anchor toko bahan makanan, layanan penting, dan konsep convenience yang kurang rentan terhadap siklus ekonomi. Riwayat dividen mereka yang paralel selama lebih dari tiga dekade mencerminkan kekuatan kelembagaan dan komitmen pemegang saham.

Pilihan akhirnya bergantung pada filosofi investasi. Realty Income menarik bagi mereka yang mengutamakan stabilitas dan diversifikasi: pemimpin pasar yang mapan dengan paparan seimbang di berbagai jenis properti dan wilayah geografis. NNN REIT melayani investor yang bersedia menerima konsentrasi sektor yang lebih ketat demi prospek pertumbuhan yang lebih baik dan hasil dividen yang sedikit lebih tinggi.

Bagi investor yang mencari apresiasi modal yang berarti sekaligus penghasilan, NNN REIT lebih diposisikan secara menguntungkan meskipun diversifikasi yang lebih rendah. Fleksibilitas dalam alokasi modal dan potensi untuk skala operasional yang lebih besar menjadikannya peluang jangka panjang yang lebih menarik dalam lingkungan pasar saat ini.