REIT Properti Real Estat Pulih Kembali: Realty Income dan NNN REIT—Mana yang Layak Mendapatkan Uang Anda?

Kisah Pemulihan Retail REIT

Bisikan tentang kehancuran di ruang retail REIT? Mereka secara resmi telah dilebih-lebihkan. Setelah melewati ketakutan e-commerce selama COVID-19 dan siklus kenaikan suku bunga brutal 2022-2023, real estate REIT yang fokus pada properti ritel telah melakukan pemulihan yang solid. Untuk sembilan bulan pertama tahun 2025, REIT yang berfokus pada ritel memberikan pengembalian rata-rata sebesar 6,9% menurut Nareit—bukti bahwa fundamental sektor ini tetap utuh.

Dua yang menonjol dalam pemulihan ini adalah Realty Income (NYSE: O) dan NNN REIT (NYSE: NNN), keduanya mengendalikan portofolio besar properti ritel di seluruh AS. Tapi mana yang seharusnya benar-benar masuk dalam daftar pantauan Anda?

Realty Income: Sang Juara Diversifikasi

Realty Income memiliki lebih dari 15.540 properti, menjadikannya juara berat di sektor ini. Berikut yang menarik perhatian kami:

• Campuran pendapatan: 80% dari sewa tahunan berasal dari properti ritel, dengan toko bahan makanan (11%), toko serba ada (10%), dan distribusi yang solid di bidang perbaikan rumah dan toko dolar
• Kualitas penyewa: Dollar General, Walgreens, Home Depot, dan Walmart memimpin daftar penyewa
• Kesehatan operasional: tingkat okupansi 98,7% dengan perpanjangan sewa dengan tarif 3,5% lebih tinggi
• Pembentukan kas: AFFO meningkat 2,9% dari tahun ke tahun menjadi $1,09 per saham terdilusi
• Rekor dividen: lebih dari 30 tahun peningkatan kuartalan berturut-turut, dengan kenaikan Oktober dari $0,269 menjadi $0,2695 per saham
• Hasil saat ini: 5,7% dari dividen, didukung oleh manajemen yang memproyeksikan AFFO tahun 2025 sebesar $4,25-$4,27 per saham (dengan nyaman di atas pembayaran tahunan sebesar $3,23)

Pengorbanannya? Ukuran Realty Income yang besar (15.000+ properti) berarti pertumbuhan di masa depan kemungkinan akan tetap terukur dan stabil daripada eksplosif. Menambahkan properti yang berarti membutuhkan komitmen modal yang secara proporsional lebih besar ketika portofolio Anda sebesar ini.

NNN REIT: Penantang yang Lincah

NNN REIT mengelola hampir 3.700 properti yang disewa kepada pengecer di sektor convenience, layanan otomotif, restoran, dan hiburan. Berikut posisi saat ini:

• Pengelolaan penyewa: Berhasil mempertahankan tingkat okupansi 97,5% di Q3
• Kinerja kas: AFFO per saham meningkat dari $0,84 menjadi $0,86 secara kuartalan
• Jejak dividen: streak peningkatan selama 36 tahun, termasuk kenaikan 3,4% pada Agustus menjadi $0,60 per saham
• Panduan ke depan: manajemen memproyeksikan AFFO tahun 2025 sebesar $3,41-$3,45 per saham, memastikan cakupan dividen yang solid
• Hasil saat ini: 5,9%

Keunggulan di sini? Ukuran portofolio yang lebih kecil berarti akuisisi properti baru masih dapat secara material mempengaruhi metrik pertumbuhan—suatu kemewahan yang tidak dinikmati Realty Income pada skala saat ini. Fokus yang lebih sempit NNN REIT pada ritel AS juga membuatnya lebih mudah untuk dipantau dan mengoptimalkan operasi.

Keputusan: Ukuran vs. Opsi

Kedua REIT properti ini telah memecahkan kode dalam bertahan dari tantangan ritel. Mereka memilih penyewa yang menjalankan bisnis tahan resesi dan mengunci tingkat okupansi yang sehat. Ditambah dengan lebih dari 30 tahun kenaikan dividen tahunan dan profil hasil yang serupa (5,7% vs. 5,9%), mereka kompetitif dari segi pendapatan.

Pembeda utama? Realty Income menawarkan stabilitas melalui diversifikasi dan skala, sementara NNN REIT menawarkan taruhan yang lebih kecil dan lebih terfokus dengan potensi pertumbuhan yang lebih jelas. Jika Anda mengejar pendapatan dengan potensi pertumbuhan, hasil yang lebih tinggi dan potensi ekspansi NNN REIT mungkin lebih unggul daripada keandalan yang sudah mapan dari Realty Income.

Keduanya layak dipertimbangkan—tergantung apakah Anda lebih menghargai ukuran yang terbukti atau potensi kenaikan di masa depan.