REIT mana yang menawarkan pengembalian terbaik: Realty Income vs NNN REIT sebagai Pilihan Saham REIT Terbaik Anda

Retail REITs: Dari Krisis Menuju Pemulihan

Ketakutan seputar trust investasi properti yang berfokus pada ritel terbukti sebagian besar berlebihan. Meskipun properti ini menghadapi tantangan selama pandemi COVID-19 dan kenaikan suku bunga 2022-2023, sektor ini telah pulih secara luar biasa. Sepanjang sembilan bulan pertama tahun 2025, REIT properti ritel memberikan pengembalian rata-rata sebesar 6,9%, menurut data Nareit. Bagi investor yang fokus pada pendapatan tetap dari dividen, REIT tetap menjadi pilihan menarik karena struktur pajaknya—yang mewajibkan distribusi minimal 90% dari penghasilan kena pajak kepada pemegang saham.

Memahami Dua Pemain Utama

Dua pemain mapan mendominasi lanskap retail REIT: Realty Income (NYSE: O) dan NNN REIT (NYSE: NNN). Keduanya mengelola ribuan properti ritel dan mempertahankan catatan dividen yang mengesankan. Namun pendekatan mereka terhadap sektor ritel berbeda secara signifikan, membuat pilihan di antara keduanya tidak sederhana bagi investor jangka panjang.

Realty Income: Skala dan Diversifikasi

Realty Income mengelola portofolio luas dengan lebih dari 15.540 properti, dengan sekitar 80% dari pendapatan sewa berasal dari aset ritel. Perusahaan secara strategis melakukan diversifikasi melalui toko bahan makanan (11% dari portofolio), toko convenience (10%), pengecer perbaikan rumah, dan jaringan toko dolar. Sisanya berasal dari fasilitas industri, properti permainan, dan sektor lainnya.

Penyewa utama seperti Dollar General, Walgreens, Home Depot, dan Walmart menjadi anchor portofolio. Perusahaan mencapai tingkat okupansi 98,7% dengan pembaruan sewa yang dikunci pada tarif sewa 3,5% lebih tinggi—menunjukkan kekuatan penetapan harga.

Dari segi keuangan, dana dari operasi yang disesuaikan (AFFO)—metrik yang digunakan REIT untuk mengukur kas yang tersedia untuk distribusi—mencapai $1,09 per saham terdilusi, naik 2,9% dari tahun ke tahun. Manajemen memproyeksikan AFFO tahun penuh sebesar $4,25 hingga $4,27 per saham, dengan nyaman menutupi dividen tahunan sebesar $3,23 per saham. Hasil dividen saat ini berada di angka 5,7%.

Yang menarik, Realty Income telah meningkatkan dividen secara kuartalan selama lebih dari tiga dekade sejak IPO tahun 1994, dengan distribusi bulanan yang disesuaikan beberapa kali dalam setahun. Kenaikan Oktober dari $0,269 menjadi $0,2695 per saham mencerminkan pola konsisten ini.

Tantangannya? Skala besar ini berarti akuisisi properti yang signifikan diperlukan untuk mendorong pertumbuhan secara berarti.

NNN REIT: Fokus Terpusat dan Potensi Pertumbuhan

NNN REIT mengelola sekitar 3.700 properti yang disewa kepada pengecer yang mencakup toko convenience, layanan otomotif, restoran, dan pusat hiburan keluarga. Ukuran portofolio yang lebih kecil ini menguntungkan—investasi properti masih dapat berdampak signifikan terhadap metrik pertumbuhan.

Perusahaan mempertahankan efisiensi operasional, melaporkan tingkat okupansi 97,5% di kuartal 3. AFFO per saham kuartalan meningkat dari $0,84 menjadi $0,86, dengan manajemen memandu ke angka $3,41 hingga $3,45 untuk tahun penuh. Pada tingkat proyeksi ini, dividen tetap cukup aman.

NNN REIT bangga dengan rekam jejak dividen yang mengesankan: 36 tahun berturut-turut mengalami peningkatan, dengan kenaikan 3,4% di Agustus yang membawa distribusi menjadi $0,60 per saham. Hasil saat ini mencapai 5,9%—menyamai atau melebihi Realty Income.

Perbandingan Metrik Keuangan

Kedua entitas menunjukkan ketahanan dalam menghadapi tantangan ritel melalui pemilihan penyewa yang cermat dengan fokus pada bisnis yang tahan resesi. Masing-masing mempertahankan hasil dividen yang serupa (5,7% vs 5,9%) dan memiliki catatan pertumbuhan payout tahunan selama lebih dari tiga dekade.

Perbedaan utama terletak pada komposisi portofolio dan trajektori pertumbuhan. Realty Income memprioritaskan diversifikasi lintas tipe properti dan geografis, menerima pertumbuhan yang lebih lambat sebagai biaya stabilitas. NNN REIT mengadopsi eksposur terpusat pada ritel AS, memposisikan diri untuk meraih keuntungan lebih besar dari akuisisi yang terfokus.

Membuat Pilihan REIT Anda

Bagi investor yang mencari dividen, pilihan ini bergantung pada selera Anda terhadap eksposur terpusat vs. diversifikasi. Realty Income menarik bagi mereka yang mengutamakan skala yang sudah mapan dan keseimbangan multi-sektor. NNN REIT menarik investor yang bertaruh pada pemulihan ritel yang berkelanjutan dan mencari potensi pertumbuhan jangka pendek yang lebih tinggi.

Pilihan saham REIT terbaik akhirnya tergantung pada apakah Anda menghargai stabilitas seperti benteng dari Realty Income atau posisi gesit NNN REIT dalam fokus ritel AS yang lebih sempit. Mengingat ketahanan yang terbukti dari ritel dan kapasitas NNN REIT untuk mengalokasikan modal secara berarti, argumen untuk yang terakhir semakin menjadi pilihan menarik bagi investor yang berorientasi pertumbuhan dan pendapatan.