Dilema Pemburu Dividen: NNN REIT vs. Realty Income — REIT Terbaik Mana yang Layak Mendapatkan Uang Anda?

Mengapa REIT Ritel Sebenarnya Layak Perhatian Anda

Inilah hal tentang REIT: mereka secara hukum wajib mendistribusikan setidaknya 90% dari penghasilan kena pajak kepada pemegang saham. Itu berarti Anda dibayar. Banyak.

Tapi REIT ritel? Mereka dihantam keraguan. E-commerce seharusnya membunuh toko fisik. Kemudian datang kejutan suku bunga tahun 2022-2023. Investor panik. Ternyata, mereka salah. Untuk sembilan bulan pertama tahun 2025, REIT yang fokus pada ritel rata-rata menghasilkan pengembalian 6,9% menurut Nareit. Ketakutan telah memudar. Peluangnya nyata.

Sang Penantang Utama: Skala Besar Realty Income

Realty Income memiliki portofolio lebih dari 15.540 properti. Ini pada dasarnya adalah Walmart-nya REIT. Sekitar 80% dari sewa berasal dari ritel — toko kelontong (11%), toko serba ada (10%), perbaikan rumah, dan toko dolar menjadi mayoritas. Sisanya 20% tersebar di industri, hiburan, dan aset lainnya.

Angkanya? Kokoh. Tingkat okupansi 98,7% berarti penyewa tetap bertahan. Ketika sewa diperbarui, Realty Income menaikkan sewa sebesar 3,5%. Itu leverage. Dana dari operasi yang disesuaikan (AFFO) — kas yang sebenarnya dapat didistribusikan REIT — mencapai $1,09 per saham terdilusi, naik 2,9% dari tahun ke tahun.

Dividen adalah bintang. Pembayaran bulanan, meningkat setiap kuartal selama lebih dari 30 tahun berturut-turut. Kenaikan terbaru? Oktober menaikkan dari $0,269 menjadi $0,2695 per saham. Dengan proyeksi AFFO tahun 2025 sebesar $4,25-$4,27 per saham dibandingkan dividen tahunan sebesar $3,23, Anda mendapatkan hasil sekitar 5,7% yang nyaman didukung oleh arus kas nyata.

Tapi ada catatan? Ketika Anda memiliki 15.000 properti, menemukan kesepakatan yang secara signifikan meningkatkan pertumbuhan menjadi sulit. Realty Income adalah pembangun kekayaan yang lambat dan stabil, bukan roket.

Penantang Lincah: Strategi Fokus NNN REIT

NNN REIT bermain permainan berbeda. Ia memiliki sekitar 3.700 properti yang disewa kepada pengecer di berbagai segmen ritel seperti toko serba ada, otomotif, restoran, dan tempat hiburan. Lebih sedikit properti, tetapi dipilih secara strategis di berbagai segmen ritel.

Manajemen menjaga penyewa tetap bahagia — 97,5% tingkat okupansi di kuartal III membuktikannya. AFFO per saham naik dari $0,84 menjadi $0,86 kuartal lalu. Dividen? Ditingkatkan selama 36 tahun berturut-turut. Kenaikan sebesar 3,4% di bulan Agustus menjadi $0,60 per saham menunjukkan NNN tidak melambat.

Dengan proyeksi AFFO mencapai $3,41-$3,45 per saham dibandingkan tingkat dividen baru, cakupan cukup memadai. Hasilnya? 5,9% — sedikit lebih tinggi dari Realty Income.

Di sinilah NNN bersinar: skala yang lebih kecil adalah fitur, bukan kekurangan. Akuisisi properti baru masih bisa secara signifikan menggerakkan dial pertumbuhan. Bagi investor yang mencari apresiasi modal sekaligus dividen, itu penting.

Perbedaan Utama: Pertumbuhan vs. Stabilitas

Keduanya adalah REIT dengan peringkat tertinggi dengan rekam jejak yang patut diacungi jempol di sektor yang banyak diabaikan. Keduanya telah menaikkan dividen selama lebih dari 30 tahun. Keduanya menghasilkan yield sekitar 5,7-5,9%. Hasilnya hampir identik.

Lalu apa yang membedakan mereka?

Realty Income menawarkan stabilitas seperti benteng. Ini pemain mapan, terdiversifikasi di berbagai jenis properti dan wilayah geografis. Pertumbuhan akan bersifat modest, tetapi dapat diprediksi.

NNN REIT menawarkan potensi pengembalian yang lebih tinggi. Lebih kecil, lebih fokus, tetap berkembang secara signifikan dengan setiap kesepakatan properti baru. Anda mendapatkan pendapatan dividen plus kemungkinan keuntungan modal nyata.

Keputusan tergantung pada garis waktu dan selera risiko Anda. Ingin pendapatan yang stabil dan dapat diandalkan tanpa drama? Realty Income. Ingin pendapatan plus potensi pertumbuhan yang berarti? Skala lebih kecil NNN REIT membuat setiap akuisisi strategis lebih berarti bagi pemegang saham.

Dalam pasar yang terobsesi dengan AI dan teknologi mega-cap, REIT peringkat tertinggi ini mengingatkan Anda bahwa bisnis yang membosankan — yang membayar Anda setiap bulan saat Anda tidur — memiliki keajaiban tersendiri.