Volume transaksi pasar perumahan Taiwan Q1 mencapai yang terendah ke-3 sepanjang sejarah! Pihak penjual langsung menyatakan, “harga rumah tidak akan terus melonjak lagi”

Pada kuartal pertama tahun 2026, volume transaksi enam kota di Taiwan hanya 4,7 ribu unit properti, mencatat rekor terendah ketiga sejak dimulainya pencatatan. Bank Sentral meluncurkan Gelombang ke-7 pengetatan kebijakan untuk menekan harga rumah yang berlangsung lebih dari satu setengah tahun, dan pajak kepemilikan rumah 2.0 serta program “kredit pemuda baru” yang baru akan berakhir, sementara tiga tekanan bertambah secara bersamaan.
(Latar belakang: Mengingat sejarah kehancuran pasar properti Jepang, apakah Taiwan akan menempuh jejak yang sama setelah Bank Sentral mengerahkan pukulan keras?)
(Tambahan konteks: “Kredit pemuda baru” 2.0 segera hadir: bank milik negara mengusulkan tiga hal, dengan subsidi suku bunga dan masa tenggang atau kemungkinan penurunan)

Daftar isi artikel

Toggle

• Agen penjualan menyatakan dana pasar cukup, tetapi tidak akan lagi mengalir ke properti
• “Gelombang penyelesaian” untuk 360 ribu unit dalam tiga tahun
• Pajak rumah banyak, dan berakhirnya “kredit pemuda baru”

Pada kuartal pertama tahun 2026, pasar properti Taiwan benar-benar mendingin. Total volume transaksi enam kota mencapai 47 ribu unit properti, hanya lebih tinggi daripada 32.335 unit pada 2016 dan 45.454 unit pada 2017; turun 2,2% secara tahunan dan menjadi yang ketiga terendah dalam rekor sejak pencatatan dimulai.

Meski bulan Maret meningkat 74,4% secara bulanan, terutama karena pemulihan musiman. Secara tahunan pun hanya naik tipis 0,4%. Para ahli menilai ini bukanlah pembalikan yang berkelanjutan.

Semua orang sudah mengetahui penyebabnya. Bank Sentral pada September 2024 meluncurkan “kebijakan pengetatan penekanan harga rumah terberat sepanjang sejarah” yaitu kontrol kredit selektif Gelombang ke-7, sehingga pasar properti lesu selama lebih dari satu setengah tahun sejak saat itu. Pada Maret 2026, Bank Sentral memang sedikit melonggarkan, dengan menaikkan rasio plafon pinjaman untuk rumah tangga perorangan ke-2 di seluruh negeri dari 50% menjadi 60%. Namun, pelaku industri menilai efeknya terbatas, dan suasana penundaan keputusan (menunggu) dana masih cukup kental.

Agen penjualan menyatakan dana pasar cukup, tetapi tidak akan lagi mengalir ke properti

Mengutip ETtoday Real Estate Cloud, Ketua Dewan Direktur pemasaran Jinchuan Dongli, Huang De-Guo, mengatakan dengan tegas, “Di masa lalu, harga rumah naik besar-besaran, tetapi sewa tidak mampu menyusul, dan tingkat pengembalian turun. Isu biaya bahan dan tenaga kerja sulit untuk diulang, sehingga pada dasarnya harga rumah sulit bisa terus melesat seperti di masa lalu.” Ia mendesak pemerintah untuk terus melonggarkan kontrol, namun tersirat bahwa sekalipun kebijakan dilonggarkan, tenaga pendorong kenaikan harga rumah jauh lebih lemah dibanding sebelumnya.

Ketua Dewan Direktur Wanshun Real Estate, Xie Kun-Cheng, mengatakan secara hati-hati, “Pelonggaran untuk rumah kedua sebesar 1 tingkat (1/10), dapat meningkatkan kepercayaan pasar untuk agen properti dan pasar rumah bekas, tetapi bantuannya untuk pasar prapembelian terbatas. Dana pasar memang melimpah, tetapi tidak mengalir ke properti; kuncinya ada pada daya produk dan strategi penetapan harga.” Menyatakan bahwa bukan hanya sampai sejauh mana rasio plafon pinjaman bisa diturunkan/ditingkatkan, melainkan pembeli sudah kehilangan kepercayaan pada penetapan harga.

Pergerakan harga rumah menguatkan pengamatan ini. Dari triwulan ketiga tahun 2024 hingga triwulan keempat tahun 2025, harga rumah di enam kota turun dari 4,8% hingga 8,9%. Pada Februari 2026, Indeks Harga Rumah Tsinghua Anfu secara bulanan hanya naik 0,12% secara bulanan, sementara secara tahunan masih turun 2,71%.

Direktur Operasional Utama Evergrande Housing, Ye Ling-Qi, memperkirakan harga rumah akan terus turun 3% hingga 7% sepanjang tahun 2026. Di wilayah dengan kebutuhan yang bersifat “kaku” (harus), penurunannya sekitar 3 hingga 5%, sedangkan di wilayah dengan pasokan yang besar diperkirakan turun 5 hingga 7%.

“Gelombang penyelesaian” untuk 360 ribu unit dalam tiga tahun

Yang paling membuat pasar khawatir adalah guncangan pasokan yang terjadi pada beberapa tahun ke depan. Pada 2023 hingga 2025, pembangunan perumahan baru di seluruh Taiwan sekitar 380 ribu unit. Diperkirakan pada 2026 hingga 2028, unit-unit tersebut akan diselesaikan secara bertahap sebanyak 320 hingga 360 ribu unit. Pada saat itu, sisa rumah yang belum terjual yang dimiliki pengembang diperkirakan mencapai 80 hingga 100 ribu unit, sehingga terbentuk tekanan jual yang sangat besar.

Diferensiasi wilayah properti sudah semakin jelas. Kota Taipei, karena keterbatasan pasokan dan permintaan yang stabil, diperkirakan penurunannya tidak lebih dari 5 hingga 6%, menjadikannya wilayah dengan kemampuan bertahan paling kuat. Kondisi di wilayah selatan tidak terlalu baik; penurunan di sebagian wilayah Tainan dan Kaohsiung berpotensi melebihi 10%. Data bulan Maret juga menunjukkan perbedaan seperti ini: misalnya harga jual di Taichung turun 22% secara tahunan, Kaohsiung turun tipis 0,8%; Tainan justru memantul naik 18,5%, dan New Taipei juga naik 18,3%. Dalam segmen yang sama, pasar dingin dan pasar panas tidak sama.

Menurut pernyataan Ketua Dewan Kehormatan Federasi Agen Properti (disebut “All-Union”), Li Tong-Rong, pandangannya sedikit lebih optimis: “Rata-rata penurunan di enam kota sekitar 10%. Penurunan kali ini tidak akan terlalu lama dan tidak akan terlalu dalam; diperkirakan pada 2027 pasar akan meredam dan menghentikan tren turun serta kembali menghangat.” Namun, dasar penilaiannya adalah bahwa pasokan unit-unit baru harus terlebih dahulu terserap.

Pajak rumah banyak, dan berakhirnya “kredit pemuda baru”

Tahun 2026 masih memiliki dua variabel kebijakan yang patut diperhatikan:

• Pajak rumah banyak 2.0 yang sepenuhnya matang: periode pengenaan pajak dari 1 Juli tahun sebelumnya hingga 30 Juni tahun berjalan; tahun 2026 adalah tahun pertama yang mencerminkan secara penuh periode tahunan tersebut. Kenaikan beban pajak paling jelas terjadi pada rumah tangga dengan lebih dari 4 unit yang bukan hunian sendiri; beban pajak “para pemilik banyak rumah” secara keseluruhan meningkat 1,6 hingga 2,4 kali.
• “Kredit pemuda baru” berakhir pada Juli 2026: syarat dari “kredit pemuda baru” 2.0 yang menggantikan jelas lebih ketat. Suku bunga minimal 2,3% (dari periode subsidi awal 1,775%), masa tenggang dari 5 tahun dipangkas menjadi 3 tahun, dan ditambahkan pembatasan “Aturan 80”. Dengan simulasi 10 juta dan tenor 40 tahun, cicilan bulanan meningkat dari 29.112 yuan menjadi 31.818 yuan, atau tambahan 2.706 yuan per bulan.

Dari sisi Bank Sentral, Yang Jin-Long pada Desember 2025 telah menyatakan belum ada rencana untuk Gelombang ke-8 pengetatan penekanan harga rumah. Mulai 2026, kontrol terhadap total penyaluran pinjaman properti bank kembali lagi menjadi pengawasan internal masing-masing bank, dan arah kebijakan secara keseluruhan lebih condong pada observasi ketimbang penambahan tekanan. Namun, ketentuan inti Gelombang ke-7 tetap tidak berubah: untuk pinjaman pembelian rumah dengan cicilan untuk pembelian rumah ke-3 atau lebih, rasio plafon pinjaman masih hanya 3/10.

Evergrande Ye Ling-Qi memperkirakan volume transaksi enam kota tahun ini sekitar 2,51 hingga 2,64 juta unit rumah. Dibandingkan level puncak pada 2020 hingga 2021, jumlah tersebut masih jelas menyusut. Masalah di pasar bukan lagi soal apakah orang bisa menunggu atau tidak, melainkan berapa banyak pihak yang bersedia membayar setelah itu.