Les perspectives du marché immobilier chinois se retournent ! UBS avertit : les prix de l'immobilier chutent depuis au moins deux ans, l'hiver n'est pas encore terminé.

Depuis longtemps, John Lam, responsable de la recherche sur l'immobilier en Chine chez UBS, qui avait un point de vue inverse, a retiré ses prévisions haussieres et rejoint officiellement le camp pessimiste de Wall Street, prédisant que la période de stagnation du marché immobilier chinois, qui dure depuis quatre ans, est loin d'être terminée. Ce rapport important indique que la chute des prix de l'immobilier en Chine devrait se poursuivre encore au moins deux ans avant de se stabiliser et de se redresser. La raison principale est que, alors que les prix de l'immobilier continuent de chuter, de plus en plus d'acheteurs potentiels choisissent de louer plutôt que d'acheter, et que les acheteurs des dix dernières années pourraient généralement subir des pertes.

Position de UBS : un virage à 180 degrés : de haussier à alerte

Le changement de position de Lin Zhenhong suscite beaucoup d'attention, car il avait fortement abaissé la note du groupe Evergrande au début de 2021, devenant ainsi célèbre - 11 mois avant le défaut officiel d'Evergrande. L'année dernière, il a audacieusement changé pour adopter une position haussière sur le secteur. Au début de cette année, Lin Zhenhong avait prédit qu'avec l'impulsion des grandes villes chinoises, les prix de l'immobilier pourraient “tendre à se stabiliser” dès début 2026. Cependant, peu de mois après, le groupe UBS a adopté une position beaucoup plus pessimiste sur le marché immobilier chinois.

Lin Zhenhong a clairement indiqué dans son dernier rapport qu'il s'attend à ce que la chute des prix de l'immobilier en Chine se poursuive pendant au moins deux ans supplémentaires. Il a mentionné qu'un facteur clé est que, pendant la période de baisse des prix de l'immobilier, les acheteurs potentiels sont de plus en plus enclins à louer. Il a déclaré que les personnes ayant acheté une maison au cours des dix dernières années pourraient toutes être en situation de perte, ce qui “a fondamentalement changé les attentes en matière de prix du logement”. Ce renversement des attentes psychologiques est un changement structurel plus profond que les données d'offre et de demande.

Les prévisions de reprise de Lin Zhenhong étaient basées sur le fait que de nombreux promoteurs en difficulté financière ayant cessé d'acheter des terrains, la situation d'excédent de l'offre de logements devrait s'améliorer. L'année dernière, la superficie des nouvelles constructions de logements par les promoteurs a diminué de 63 % par rapport au début de la morosité en 2021, la baisse dépassant celle de la surface des ventes de 48 %, et cette tendance se poursuit cette année. Bien que les facteurs fondamentaux du côté de l'offre (c'est-à-dire la baisse des nouvelles constructions) n'aient pas changé, Lin Zhenhong a déclaré que la chute continue des prix de l'immobilier avait ébranlé la croyance à long terme des acheteurs selon laquelle « l'immobilier est un investissement sûr », ce qui a conduit davantage de potentiels acheteurs à choisir de rester en attente.

L'écart entre les loyers et les taux d'intérêt hypothécaires révèle le dilemme du marché immobilier chinois

Lin Zhenhong a expliqué plus en détail les facteurs qui influencent les préférences de location : le rendement locatif dans les grandes villes est bien inférieur au taux d'intérêt des prêts hypothécaires. Son rapport de recherche montre qu'en octobre, le rendement locatif moyen dans les grandes villes chinoises était de 1,81 %, tandis que le taux moyen des prêts hypothécaires dans le pays était de 3,07 %. Dans un contexte où le rendement locatif est nettement inférieur au coût d'achat, de plus en plus de personnes choisissent d'attendre.

Ce phénomène d'inversion révèle la logique sous-jacente de la baisse des prix de l'immobilier en Chine en économie. Normalement, le rendement locatif devrait être proche ou légèrement supérieur au taux d'intérêt sans risque, afin de compenser les risques et les coûts de gestion supportés par le propriétaire. Lorsque le rendement locatif (1,81 %) est bien inférieur au taux d'intérêt hypothécaire (3,07 %), cela signifie que le remboursement mensuel de l'hypothèque pour les acheteurs est bien supérieur au loyer d'un logement équivalent, rendant la location une option plus rationnelle.

Il pense que le prix des loyers est un « indicateur précoce » de la dynamique de l'offre et de la demande sur le marché du logement, « car ces données n'ont pas été soumises à l'intervention du gouvernement ». Il prévoit qu'après la stabilisation des loyers, la baisse des prix de l'immobilier en Chine s'arrêtera. Ce jugement a une importance prédictive majeure, car les loyers reflètent la véritable valeur d'utilisation du logement, et non la prime spéculative. Ce n'est que lorsque les loyers cessent de chuter et se stabilisent, montrant que la demande réelle de logements se rétablit, que les prix de l'immobilier ont une base pour toucher le fond.

Prévisions des prix de l'immobilier en Chine pour 2026-2027

Lin Zhenhong prévoit que, à moins que Pékin n'adopte des mesures de stimulation majeures, les prix des logements de seconde main dans les grandes villes chinoises continueront de chuter de 10 % en 2026, puis de 5 % en 2027. Actuellement, les prix des logements de seconde main dans les grandes métropoles ont déjà chuté de plus d'un tiers par rapport à leur niveau de pointe.

Prévisions de chute des prix de l'immobilier en Chine pour les deux prochaines années

2026 : Les prix des appartements de seconde main dans les grandes villes chutent de 10 % de plus, portant la baisse cumulée à plus de 40 %.

2027 : Les prix des logements d'occasion dans les grandes villes chutent à nouveau de 5 %, entrant dans une phase de construction du fond.

Conditions préalables : supposons qu'aucune politique de stimulation majeure ne soit mise en place, le marché s'ajuste naturellement.

Cette prévision de chute progressive montre que le marché immobilier chinois est entré dans une phase de “liquidation lente”, et non dans un mode de “crash rapide”. Les données d'octobre 2025 confirment davantage cette tendance : les prix des nouveaux logements commerciaux ont diminué de 0,5 % par rapport au mois précédent, ce qui constitue la plus forte baisse en un an. Il convient de noter que les 70 grandes et moyennes villes surveillées par le Bureau national des statistiques ont toutes enregistré une baisse des prix, ce qui est extrêmement rare ces dernières années. Les prix des logements d'occasion dans les premières villes ont diminué de 4,4 % par rapport à l'année précédente, ceux des deuxièmes villes de 5,2 %, et la baisse dans les troisièmes villes s'est élargie à 5,7 %.

Fitch Ratings prévoit que la situation pourrait se détériorer davantage, estimant que la superficie des ventes de nouvelles maisons pourrait encore chuter de 15 % à 20 % avant que le marché ne se stabilise. L'agence maintient une perspective de crédit négative sur le marché immobilier chinois jusqu'en 2025, en raison de défis structurels tels que les changements dans la structure démographique, la pression élevée sur le fardeau du logement et un important stock invendu.

La semaine dernière, Bloomberg a rapporté que les décideurs pèsent de nouvelles mesures pour inverser la tendance dans le secteur immobilier, y compris la première subvention des intérêts des prêts hypothécaires à l'échelle nationale. De plus, un ancien ministre des Finances chinois, connu pour sa franchise, a récemment averti que les perspectives des ménages, assombries par la chute des prix de l'immobilier, aggraveraient la pression déflationniste en Chine.

L'émergence du marché de la location transforme la culture du logement

Avec la baisse continue de l'intention d'acheter une maison, la Chine traverse une profonde transformation de sa culture du logement. Dans la conception traditionnelle, le logement a longtemps été considéré comme une condition nécessaire au mariage et à l'accumulation de richesse, mais ce modèle est en train d'être brisé. Selon les données, le taux de propriété des logements chez les adultes chinois âgés de 25 à 34 ans est passé de plus de 70 % en 2010 à 50 % en 2020.

En même temps, le marché locatif continue de se réchauffer. Le rendement locatif moyen dans les grandes villes a atteint 2,2 % à 2,5 %, supérieur à 1,8 % à 2,0 % en 2023. Alors que l'incertitude du marché s'accroît, de plus en plus de jeunes professionnels choisissent de retarder l'achat d'une maison, ce qui pousse la demande locative à la hausse. Cette tendance reflète l'adaptation de la jeune génération à la politique « logement avant spéculation » et une évaluation rationnelle des risques de baisse continue des prix de l'immobilier.

Shanghai reste l'un des rares points lumineux, avec une augmentation de 5,7 % des prix des logements neufs en octobre 2025 par rapport à l'année précédente ; pourtant, même ainsi, les prix des logements d'occasion dans ce centre financier continuent de baisser, reflétant la faiblesse générale de la chute des prix de l'immobilier en Chine. La divergence entre les prix des logements neufs et d'occasion montre que la rareté des zones centrales de certaines villes est toujours reconnue, mais la confiance du marché dans son ensemble ne s'est pas encore rétablie.