La Corée du Sud met en place une "stratégie de destruction" où le montant des prêts pour les logements très chers est inférieur à 10 %. Taïwan devrait-il en faire de même ?

La Corée du Sud a imposé la restriction de maison la plus stricte de l’histoire, comme une opération chirurgicale à haut risque dans le but d’éliminer le cancer spéculatif avec un seul couteau. Comparé à la récupération douce de Taïwan, deux voies complètement différentes, qui peut vraiment résoudre le problème centenaire de la justice résidentielle ? (Synopsis : Le Yuan exécutif ouvre un robinet hypothécaire !) À l’exception de la loi bancaire 72-2 qui a cité le tollé juridique : le décret est plus important que la loi ? (Supplément de contexte : Le marché immobilier de Taïwan a explosé « le prix d’ouverture est fulgurant, la transaction est plate » négociant à partir de 15 %, va-t-il baisser à nouveau l’année prochaine ? Le gouvernement sud-coréen a récemment lâché une bombe choquante : « la restriction au logement la plus sévère de l’histoire », qui a presque coupé la possibilité pour les gens ordinaires de contracter des prêts pour acheter des maisons, et a tenté d’enrayer le cancer des prix de l’immobilier au cœur de la société sud-coréenne. Le gouvernement a stipulé qu’à Séoul et dans d’autres zones centrales de la capitale, le plafond des prêts pour les maisons haut de gamme dont le prix de l’immobilier est supérieur à 2,5 milliards de wons (environ 53,87 millions de dollars NT) a chuté à seulement 200 millions de wons (moins de 4,5 millions de dollars NT). Cela signifie qu’un acheteur de maison avec un rêve de classe moyenne doit payer presque le montant total pour frapper à la porte de la maison de ses rêves. Mais dès que la nouvelle est sortie, la réaction du marché n’a pas été de se refroidir, mais de paniquer. Dans les dernières heures avant l’entrée en vigueur du nouvel accord, les appels téléphoniques des agents immobiliers de Séoul ont été inondés et les prix des transactions atteignaient constamment de nouveaux sommets, comme s’ils fuyaient pour acheter la dernière occasion de profiter de l’ancienne ligne de prêt. Cette scène, absurde mais incomparablement vraie, révèle une dure réalité : lorsque le droit de résidence est financiarisé en profondeur, toute tentative de le remettre sur les rails pourrait déclencher une tempête encore plus violente. Dans le même temps, la remarque du chef du parti au pouvoir en Corée du Sud selon laquelle « nous devrions créer un marché où l’on peut acheter des maisons sans dettes » revient plus à jeter de l’huile sur le feu et à allumer complètement la colère de la population. Cette « parole sèche » qui ne mange pas les feux d’artifice humains a fait chuter les sondages du président Lee Jae-myung à un nouveau plus bas depuis son entrée en fonction. Cependant, lorsque nous nous éloignons du chaos à Séoul et des politiques de logement relativement calmes de Taïwan, une question plus profonde émerge : pourquoi les deux sociétés ont-elles choisi des philosophies très différentes face à des prix de l’immobilier tout aussi élevés et étouffants ? La controverse philosophique de la politique du marché du logement en Corée du Sud Cette « thérapie de choc » en Corée du Sud est essentiellement une opération chirurgicale ciblée et à haut risque. La philosophie politique qui la sous-tend est très claire : le marché se concentre sur l’effet de levier spéculatif excessif, il choisit donc les moyens les plus radicaux - couper directement les artères des fonds, en essayant de faire « saigner » à mort les spéculateurs. Faire chuter le LTV (loan-to-value ratio) de 70 % à 40 % des prix des logements, voire proposer moins de 10 % du prix total pour les logements à prix élevé, revient à déclarer que l’immobilier dans ces zones n’est plus une nécessité aux yeux du gouvernement, mais un casino financier qu’il faut fortement réguler. L’audace de cette approche est surprenante, mais elle révèle aussi sa vulnérabilité. Bien que la chirurgie puisse éliminer rapidement les tumeurs visibles, elle ne peut pas résoudre la cause sous-jacente de la propagation des cellules cancéreuses et peut même endommager accidentellement les tissus sains pendant le processus d’ablation. La marée d’achat de panique sur le marché est la « complication postopératoire » la plus directe. Ces occupants indépendants qui ont vraiment besoin de changer de chambre, ces jeunes couples qui sont sur le point de fonder une famille, dans cette opération, avec des spéculateurs, sont poussés sur la table d’opération et deviennent un groupe de « blessures accidentelles ». Cela soulève également une question clé : le gouvernement sud-coréen juge-t-il que le marché s’est détérioré au point que les médicaments conventionnels sont inefficaces et doivent être prescrits ? Cela reflète la structure profonde des problèmes de logement en Corée du Sud : les flux d’argent chaud sous l’économie chaebol et les ratios d’endettement galopants des ménages ont échoué à des outils politiques modestes. En revanche, la stratégie de lutte contre les maisons de Taïwan ressemble davantage à une longue et prudente « récupération de la médecine traditionnelle chinoise ». Par exemple, le taux d’intérêt hypothécaire de Taïwan est resté bas à environ 2 % pendant longtemps, bien inférieur aux 4 % de la Corée du Sud, ce qui garantit l’abordabilité de base des propriétaires-occupants. Dans la conception du système fiscal, un impôt léger de 1 % est accordé aux occupants indépendants, tandis qu’un lourd impôt allant jusqu’à 4,8 % est imposé aux « grands thésauriseurs » qui possèdent plusieurs ménages et ne sont pas loués, dans le but de « forcer » les maisons vacantes à revenir sur le marché locatif. Cette stratégie présente l’avantage de la stabilité, de peu d’effets secondaires et évite les turbulences du marché à la sud-coréenne. Mais le risque est aussi évident : si l’effet du médicament est trop léger, cela conduira-t-il à une « résistance aux médicaments » dans la lésion (prix élevés de l’immobilier), rendant le problème chronique et finissant par s’accumuler ? Les prix des logements à Taïwan continuent d’augmenter lentement dans le processus de ces « ajustements », ce qui semble confirmer cette préoccupation. Jeux d’argent politiques ou suicide politique ? Le jeu de pouvoir derrière la politique du logement La politique du logement n’a jamais été seulement de l’économie, c’est de la science politique. Le choix par le gouvernement sud-coréen d’un outil politique « coûteux » qui pourrait déstabiliser la fondation nationale est sans aucun doute un énorme pari politique. La chute de la popularité du président Lee Jae-myung révèle de manière sanglante le prix de ce pari. C’est presque une torture pour l’âme : dans une société où l’immobilier est profondément lié à la plupart des patrimoines familiaux, toute politique du logement « vraiment efficace » est-elle essentiellement un « suicide politique » ? Alors pourquoi le gouvernement sud-coréen a-t-il osé, ou dû, faire ce pari ? La réponse se trouve peut-être derrière les chiffres des sondages. Lorsque le désespoir des jeunes générations, l’antagonisme social causé par l’incapacité de s’offrir un logement et l’anxiété collective face à l’avenir se sont accumulés à un point de basculement qui menace la stabilité sociale, la pression sur les gouvernements ne concerne plus seulement les prochaines élections, mais l’effondrement de l’ensemble du contrat social. De ce point de vue, la politique radicale anti-logement peut être un choix douloureux entre la « mort lente » (avalée par les doléances populaires) et le « choc aigu » (douleur politique). Ils font le pari qu’une baisse à court terme des sondages peut être remplacée par une stabilité à long terme après la réinitialisation du marché, regagnant ainsi la confiance de la nouvelle génération. À Taïwan, en revanche, la réalité politique est complètement différente. L’environnement politique de Taïwan, qu’il soit bleu ou vert, repose fortement sur le soutien de la classe moyenne et des factions locales, dont les actifs sont largement liés à l’immobilier. Toute politique qui pourrait conduire à une forte baisse des prix de l’immobilier frapperait directement la base électorale du parti au pouvoir. Par conséquent, le choix politique de Taïwan a toujours été de trouver un câble d’acier délicat entre « frapper la maison » et « protéger l’assiette ». Cela explique pourquoi les outils politiques de Taïwan, qui sont toujours ponctuels, se concentrent davantage sur la limitation des transactions que sur la frappe des prix, et constituent plus une stratégie hautement actuarielle de survie politique qu’un manque d’audace. Peut battre la demande, mais ne peut pas contrôler la nature humaine ? Pourquoi la politique est toujours contournée par le marché Un argument courant est que, puisque les politiques modérées sont inefficaces, elles doivent être renforcées. Les partisans de la bombe atomique invoqueront les 27 échecs de l’ancien président sud-coréen Moon Jae-in au cours de son mandat pour prouver que seule une politique de « bombe nucléaire » peut fonctionner. Cependant, l’expérience sud-coréenne semble réfuter cette pensée linéaire. Les réglementations les plus strictes ont engendré les marchés les plus fous. À la veille du nouvel accord, un appartement de près de 18 pyeong dans le quartier de Yangcheon à Séoul s’est vendu pour un prix record de 1,55 milliard de wons, soit une augmentation de près de 3 millions de dollars NT en seulement trois mois. Cela montre que la politique essaie d’encadrer le marché avec rationalité, mais que le marché répond toujours par une « humanité » irrationnelle. Lorsque les gens anticipent qu’il sera plus difficile d’acheter une maison à l’avenir, leur seule réaction est d’acheter une maison « immédiatement » à tout prix. Cela révèle l’angle mort fondamental de la pure « suppression du côté de la demande ». Qu’il s’agisse de réduire les prêts (bloquer le robinet) ou d’augmenter la charge fiscale (augmenter le coût de l’eau), ils ne contiennent que le résultat de la « demande », mais ne résolvent pas la cause profonde de la « raison pour laquelle la demande est si forte ». La cause profonde de cette situation est, premièrement, la pénurie à long terme de logements dans les centres-villes ; Le second est l’assouplissement monétaire mondial, de sorte que l’argent chaud doit trouver l’amarrage cible, et l’immobilier est le transporteur le plus parfait. La politique de la Corée du Sud ignore presque complètement les réformes du côté de l’offre, ce qui fait de son effet politique un jeu de taupe, pressant une bulle mais en engendrant potentiellement une autre…