了解HUD房屋：政府支持房產購買指南

當聯邦政府需要追回抵押貸款違約所造成的損失時，會採用一套有組織的房產再行銷流程——這就是HUD房屋進入市場的原因。這些房產代表著尋求低於市場價的住宅房地產買家的真正機會。透過美國住房與城市發展部（HUD），政府取得先前由聯邦住房管理局（FHA）貸款資助的房屋，並透過有序的競標系統向公眾提供。

HUD在房市的運作方式

美國住房與城市發展部（HUD）作為一個聯邦機構，致力於擴大房屋所有權和租賃機會，特別是在服務不足的地區。其核心職責之一是管理《公平住房法》，該法禁止房東、貸款人、房地產專業人士、保險公司和地方政府基於種族、宗教、性別、國籍、婚姻狀況或殘障等受保護特徵歧視。這個法律框架確保HUD的使命能在所有社區公平推行。

當一個由FHA貸款資助的房產進入止贖程序，HUD會取得所有權並將其列入待處理名單。該機構不僅僅是持有這些房產，而是積極透過競爭性但公平的流程向合格買家推廣。其目標始終如一：追回政府資金，同時為美國民眾創造房屋所有權的途徑。

購買HUD房產的現實情況

取得政府所有的房屋，既有吸引人的優點，也存在實務上的挑戰，潛在買家應該謹慎評估。

優點：

• 可取得低於同類市場價的房產，立即產生資產淨值
• 房產類型多樣——獨棟住宅或多戶投資房產皆有
• 較低的財務門檻，因為低於市價的價格意味著較低的首付
• 佣金支援，HUD通常在計畫範圍內支付房地產經紀人費用
• 完整的線上資料庫，提供全國範圍內房產的透明資訊

挑戰：

• 競標者眾，出價不保證一定成功
• 房產以現狀出售，可能存在結構問題、需修繕或系統故障，且賣方不負責修復
• 必須透過HUD註冊的房地產經紀人提交出價，增加程序性要求
• 由於是現狀銷售，事前房產檢查非常重要，且售後無法協商

特別要強調房產的“現狀”條件。與傳統銷售中可以就缺陷議價不同，HUD維持固定條款。一旦出價被接受，房產即以其當前狀態轉讓。

購買HUD房屋的逐步流程

1. 獲取貸款預先核准 首先取得貸款機構的預核准信，證明你是認真的買家，並確認你的財務能力能完成交易。HUD審查員將預核准視為真實購買力的證明。

2. 諮詢HUD住房顧問 HUD建議在進行下一步前，先與經認可的住房顧問會面。這些專業人士提供客觀的指導，根據你的財務狀況和房屋所有權準備情況，幫助你辨識資源或注意事項，避免遺漏。

3. 聯絡HUD註冊的房地產專業人士 系統要求由註冊的代理人或經紀人協助提交出價。可造訪HUD房產網站（HUD Homestore），利用工具列中的經紀人搜尋功能，找到你所在區域的合格專業人士。

4. 選定目標房產 HUD房產網站允許依照城市、州、房產類型、買家分類、房齡、臥室數、浴室數等條件篩選。平台上也有幫助新手的導覽和教學影片。

5. 進行房產預先檢查 與一般交易在出價後進行檢查不同，HUD強烈建議在出價前先檢查房產。由於是現狀銷售，提前了解房屋狀況對於避免後續爭議和確定購買內容非常重要。

6. 透過代理人提交出價 註冊的代理人會以電子方式提交出價。HUD會在下一個工作日審核，並在約48小時內通知代理人是否接受。出價在一週內（包括假日）都有效。若被拒絕，仍可重新出價直到房產售出。

7. 在標準期限內完成交易 一旦出價被接受，通常會安排30至60天的結算日期。這段時間用於完成貸款核准和安排產權轉移。

註：部分HUD房產由私人公司管理，這些資產管理公司負責房產行政。網站上的資產管理公司查詢工具可以幫助找到特定房產的管理者。

針對合格買家的特殊HUD方案

除了標準的HUD房屋購買外，該機構還運行一些針對特定族群和社區目標的專案。

好鄰居下一位（Good Neighbor Next Door）計畫 警察、消防員、教師（幼稚園至12年級）和緊急救援人員可優先參與。符合資格者可享有房價50%的折扣，並以第二抵押貸款方式提供。條件是：必須將房屋作為主要居所，居住滿三年。完成後並每年提交居住證明，第二抵押貸款無利息也無還款義務。指定振興區域的房產，則在正式上市前的七天只開放給計畫參與者。若有多個符合資格的出價，則以抽籤方式決定。

美元房屋（Dollar Homes）計畫 旨在解決經濟適用房缺口，讓符合資格的市政府以一美元取得HUD房產。這些房產必須在FHA名單上至少六個月未售出，且市值在2萬5千美元以下。市政府再進行修繕，並將房屋轉售給符合收入標準的家庭，增加社區內的經濟適用房存量。

非營利組織參與 FHA提供特別購買機會給經批准的非營利組織。這些組織以折扣價取得HUD房屋，進行修繕，並銷售給低收入或中等收入家庭。參與前，非營利組織必須獲得FHA批准。HUD的非營利組織線上名單可以協助找到你所在地區的合作組織。

住房選擇券（Section 8） 低收入家庭、長者和殘障人士可申請住房補助，選擇符合標準的房屋（獨棟、聯排或公寓）。收入上限為當地中位數收入的50%。由地方公共住房機構管理，並獲得聯邦資金支持，提供真正的自主選擇權，而非限制於特定專案。

追求HUD房屋前的重要考量

HUD房屋購買沒有最低收入限制，讓不同經濟背景的買家都能參與。但取得貸款預先核准仍是必要的，代表你的財務狀況被認可且具備交易能力。由於這些房屋以現狀出售，事前徹底檢查尤為重要，以揭示房屋的真實狀況，避免後續爭議或額外支出。

了解透過政府方案進入房市的途徑，能幫助買家做出更明智的決策，判斷HUD房屋是否符合自己的財務狀況與居住需求。