了解HUD-1結算單：結構、費用與適用時機

HUD-1 結算單是您在某些房貸交易中會遇到的最重要文件之一。由美國住房與城市發展部（HUD）制定並標準化，此文件詳細列出您在完成貸款時所支付的每一項費用和所獲得的每一項信用。雖然歷史上主要用於2015年10月3日之前申請的傳統房貸，但如今HUD-1結算單主要用於反向抵押貸款交易——尤其是由聯邦住房管理局（FHA）擔保的房屋淨值轉換抵押貸款（HECMs）。

在簽署結案文件之前了解此三頁文件上的內容，可以幫助您識別潛在的差異，並做出有根據的決策，了解您的貸款實際成本。

您的結算文件的核心組成部分

HUD-1結算單分為三個不同部分，每個部分在向您展示交易的完整財務狀況方面都具有特定用途。

第一頁包含您的個人身份信息、相關房產的詳細資料，以及——如果房地產正在轉手——買賣雙方的費用明細。這個基礎部分為所有後續的財務披露建立了背景。

第二頁是文件的核心，詳細列出與您的貸款相關的每一筆費用和收費。在這裡，您可以看到貸款機構收取的貸款發起費用、您為獲得較低利率而選擇支付的折扣點，以及第三方服務的費用，如房產評估、信用報告審查和洪水認證。對於反向抵押貸款的借款人，這一頁還會揭示聯邦保險的反向抵押貸款所必須支付的抵押貸款保險費。

第三頁提供一個關鍵的比較工具：它顯示您現在被要求支付的結算成本與您首次申請貸款時收到的善意估算（GFE）相比的差異。此部分也重申您的貸款條款——本金金額、還款計劃、利率，以及您的利率是固定還是可調整。

按類別拆解結算成本

HUD-1結算單上記錄的貸款費用會按照有意義的類別進行組織，幫助借款人了解資金的流向。

貸款人收費與發起費用代表金融機構為處理和發放貸款所收取的費用。此部分會顯示發起費用本身、您選擇購買的折扣點，以及貸款人安排的第三方費用——如評估費、信用報告費、洪水認證和稅務服務費用。這些費用反映了貸款人在承擔資金前所需的專業評估和背景調查。

利息與保險費用緊接著出現。您需要支付從結算日到月底的每日利息。對於反向抵押貸款的借款人，這一部分還包括保護貸款人的抵押貸款保險費。此外，結算時應付的房主保險費也會列在此處，並提供有關持續保險和房產稅支付方式的資訊——無論是由您直接支付，還是從貸款撥款中扣除。

預留金與托管要求詳細說明您需要預先支付多少資金，用於支付房產稅、房主保險和每月的抵押貸款保險。在傳統購房情況下，當首付少於20%時，貸款人通常會要求設置這樣的托管準備金。對於反向抵押貸款，這些金額可能會從您的貸款撥款中扣除，而非由您自己支付。

產權與法律登記費用涵蓋與產權保險相關的費用——包括貸款人保單（必須）和可選的所有者保單（建議）。登記費用也在此列出，代表在縣或地方政府正式登記您的貸款擔保權益的費用。

將預估與最終收費進行比較

HUD-1結算單最有價值的功能之一是其比較部分。當您申請貸款時，貸款人會提供一份善意估算，詳細說明預期的結算成本。現在的結算單則顯示實際支付的費用。

聯邦法規限制某些費用與GFE的差異——特定項目最多允許10%的偏差。這個比較部分會顯示這些差異，使您能在完成交易前質疑任何意外的費用。結算單還會詳細說明您的貸款法律條款：借款金額、還款時間表、利率是否可能調整，以及貸款是否包含負攤銷或氣球支付等特徵。

取得與審查您的結算文件

收到HUD-1結算單的時間點非常重要。聯邦法律規定，您的貸款機構必須在貸款結束前的營業日內提供此文件——但前提是您提出要求。如果您沒有特別要求，首次看到此表格可能是在簽署結案文件時。

您可以選擇放棄在結案前收到此文件的權利，改由結束後接收或郵寄。然而，這樣會失去在貸款人仍有動機與您合作時識別和解決差異的機會。積極提前索取結算單、仔細審查，並在結案前提出任何疑問或擔憂，是一個重要的保護步驟。

如果您的貸款已經結束，您應該能在結案文件中找到您的HUD-1結算單。如果需要，貸款人也可以提供一份副本。

值得注意的是，對於沒有賣方參與的房貸再融資交易，貸款人可能會使用HUD-1A表格。這個縮短版本省略了與房產銷售和銷售成本相關的部分，簡化了披露流程。

HUD-1與現代結算披露表的差異

HUD-1結算單與較新的結算披露表（Closing Disclosure）之間的關係，代表了當今貸款環境中的一個重要區別。雖然HUD-1仍是反向抵押和2015年10月3日之前結案房貸的標準文件，但大多數現代房地產交易現在使用結算披露表。理解這一演變，有助於借款人辨識根據其特定貸款類型和時間點應該期待的文件。

無論您收到哪一份文件，基本原則都是一樣的：在承擔任何義務之前，您有權清楚了解與您的貸款相關的每一項費用。花時間仔細審查這些文件——提出問題並解決疑慮——是保護您的財務利益、確保您了解借款實際成本的關鍵步驟。