理解房地產交易中的授予人與受讓人

當進入房地產領域時，了解關鍵術語以保護您的權益至關重要。授予人（Grantor）與受讓人（Grantee）代表任何房產交易中的兩個基本角色，授予人為擁有房產並轉讓權利的一方，受讓人則是接收這些權利的一方。無論您是購買房屋、租賃公寓，或是繼承財產，理解這些角色有助於您更有效地掌握合約與法律保障。

核心角色——授予人與受讓人

簡單來說，授予人是將房產授予或轉讓給他人的一方。這可能是房屋賣家、房東，或任何具有法律所有權的實體。相對地，受讓人則是接受房產轉讓的對象——買家、租客或新所有者。他們的關係由一份稱為「契約書」（deed）的法律文件正式化，該文件明確規定了轉讓的權利內容及條件。

將授予人與受讓人視為同一交易的兩面，沒有其中一方，另一方就不存在。每一次房產變動都涉及一方釋放權利（授予人）與另一方獲取權利（受讓人）。這種關係不僅限於買賣，也適用於租賃、繼承、止贖（拍賣）及其他房產安排。

房產所有權如何在授予人與受讓人之間轉移

當授予人決定轉讓其房產時，他們傳遞的不僅是實體建築或土地，更是「所有權證」（title）——一份法律上的所有權證明，證明擁有使用權、出售權等權利。這個轉讓透過契約書完成，而所用的契約類型決定了受讓人獲得的保障範圍以及授予人之後的責任。

在完成交易前，受讓人通常會進行產權查冊（title search），以確認授予人合法所有權並查明任何抵押權、留置權或法律糾紛。如查冊發現問題，授予人與受讓人必須在簽署契約前解決。雙方簽署後，轉讓即正式生效，具有法律約束力。

契約書不是可選的——它是確立授予人與受讓人關係合法性的基礎文件。沒有它，雙方都無法依法維權。

八種契約類型：它們提供哪些保障？

並非所有契約都一樣。不同的契約類型為受讓人提供不同程度的保障，也對授予人的責任有所不同。以下是各類契約的區別：

一般保證契約（General Warranty Deed）

提供受讓人最高保障。授予人明確保證房產或所有權證不存在未披露的法律問題。如果日後受讓人發現問題，例如地役權、稅務留置權或未付抵押貸款，授予人需負擔法律費用來捍衛受讓人的權益。這種保障涵蓋授予人在持有期間之前的所有權問題，而非僅限於其持有期間。許多買家將保證契約誤認為房屋保固，事實上兩者不同。房屋保固是保險合約，涵蓋房屋系統在一定期間（通常一年）內的維修或更換；而保證契約則專注於所有權清晰與權利保障。

特別保證契約（Special Warranty Deed）

也用於轉讓房產，但保障範圍較有限。授予人只保證在其持有期間內，房產沒有受到任何留置權或其他負擔。若問題源自前任所有者，授予人不負責任。銀行或臨時所有者在出售止贖房產時常用此類契約，因為他們未持有房產足夠長時間以驗證完整歷史。

轉讓契約（Grant Deed）

保證授予人未曾將房產賣給他人，且在持有期間未遇到所有權問題。但若日後受讓人遇到所有權挑戰，授予人不負擔法律費用。保障程度低於保證契約，較不適合尋求最大保障的買家。

免責契約（Quitclaim Deed）

不提供任何保障。授予人僅轉讓其在房產中的權益，但不保證自己持有所有權或該權利可轉讓。如日後受讓人發現房產有索賠，無法向授予人追究。由於免責契約需高度信任，常用於家庭成員間或非正式的房產轉讓。

特殊用途契約（Special Purpose Deed）

用於代表他人（如遺囑執行人或受託人）轉讓房產。由於授予人是以官方身份行事，而非房產所有者，通常不對日後所有權問題負責，保障官方代表的責任，同時完成房產轉讓。

止贖轉讓契約（Deed in Lieu of Foreclosure）

讓面臨止贖的房主自願將房產轉讓給貸款銀行，避免繁瑣且昂貴的止贖程序。有時貸款銀行會書面同意免除剩餘貸款（即止贖後仍欠款項）。此協議必須明確記錄，否則授予人仍可能欠款。

配偶間轉讓契約（Interspousal Deed）

用於夫妻間的房產轉讓，通常在離婚程序中進行，當雙方共同所有房產時。如房產有未付抵押，受讓方（新所有者）通常會出售或再融資，將所有權與財務責任明確化。

租賃契約（Deed of Lease）

授予人授予受讓人臨時使用權，而非完整所有權。授予人為房東，受讓人為租客。契約會列出租賃條款、條件、租金及雙方權責。此安排與買賣不同，授予人仍持有所有權，受讓人則獲得一定期限的佔用權。

選擇合適的契約——主要差異解析

理解授予人與受讓人之間的關係，有助於選擇適合的契約類型。買家通常偏好保證契約或特別保證契約，以獲得較強保障；而賣方則需協商使用哪種契約，較高的保障通常伴隨較大的法律責任。

若受讓人擔心未知的所有權問題或瑕疵，產權保險（title insurance）能提供額外保障，涵蓋所有權索賠產生的法律費用與損失。

最終，授予人與受讓人之間的關係取決於所選契約類型與協商的保障範圍。花時間理解這些差異，簽約前確保雙方對權利、責任與法律保障有清楚的認知，才能讓交易更安心。