## 零售房地產投資信託：從危機到復甦圍繞零售為主的房地產投資信託的擔憂大多被證明是誇大其詞。儘管這些物業在 COVID-19 大流行期間及 2022-2023 年的升息期間面臨逆風，該行業已經顯著反彈。根據 Nareit 的數據，2025 年前九個月，零售物業 REITs 的平均回報率為 6.9%。對於尋求穩定股息收入的收益型投資者來說，REITs 仍然具有吸引力，因為它們的稅務結構規定至少將 90% 的應稅收入分配給股東。## 了解兩大領頭羊兩個成熟的玩家主導著零售 REITs 的格局：**Realty Income** (NYSE: O) 和 **NNN REIT** (NYSE: NNN)。兩者都擁有數千個零售物業，並保持令人印象深刻的股息紀錄。然而，它們對零售行業的策略截然不同，這使得長期投資者在選擇時並非易事。## Realty Income：規模與多元化**Realty Income** 擁有超過 15,540 個物業的龐大投資組合，其中約 80% 的租金來自零售資產。公司策略性地在超市 (11% 的投資組合)、便利商店 (10%)、家居改善零售商和美元商店連鎖店進行多元化。剩餘的收入來自工業設施、娛樂場所和其他行業。主要租戶如 Dollar General、Walgreens、Home Depot 和 Walmart 為投資組合提供支撐。公司達成了 98.7% 的出租率，並以較高 3.5% 的租金續約，展現出定價能力。從財務角度來看，調整後營運資金 (AFFO)——REITs 用來衡量可用於分配的現金的指標——達到每股攤薄收益 1.09 美元，同比增長 2.9%。管理層預計全年 AFFO 為每股 4.25 至 4.27 美元，輕鬆覆蓋每股 3.23 美元的年度股息。目前的股息收益率為 5.7%。值得注意的是，自 1994 年首次公開募股以來，Realty Income 已連續三十多年每季增加股息，且每月分配多次調整。十月的股息從每股 0.269 美元調升至 0.2695 美元，反映出這一持續的模式。權衡之下？其龐大的規模意味著需要大量的物業收購才能顯著推動成長。## NNN REIT：專注與成長潛力**NNN REIT** 擁有約 3,700 個租給便利商店、汽車服務、餐廳和家庭娛樂中心的物業。較為集中規模的投資組合具有優勢——物業投資仍能對成長指標產生顯著影響。公司保持運營效率，第三季的出租率達到 97.5%。季度 AFFO 每股從 0.84 美元升至 0.86 美元，管理層預計全年為 3.41 至 3.45 美元。在此預測水平下，股息仍然充足。NNN REIT 以其令人印象深刻的股息傳奇而自豪：連續 36 年增加，八月的 3.4% 增幅使分配達到每股 0.60 美元。目前的收益率為 5.9%——與 Realty Income 相當或更高。## 財務指標比較兩者在應對零售挑戰方面都展現出韌性，通過精心挑選抗衰退企業的租戶來維持穩健。每個都維持類似的股息收益率 (5.7% vs 5.9%)，並擁有超過三十年的年度派息增長紀錄。主要差異在於投資組合的組成和成長軌跡。Realty Income 優先追求跨類型和地理的多元化，接受較慢的擴張以換取穩定性。NNN REIT 則專注於美國零售市場，旨在通過有針對性的收購獲取更大幅度的收益。## 選擇你的 REIT 投資對於追求股息的投資者來說，這個選擇取決於你偏好集中還是多元的投資曝險。Realty Income 吸引那些重視既有規模和多行業平衡的投資者。NNN REIT 則吸引看好零售市場持續復甦、並追求較高短期成長潛力的投資者。最終，最佳的 REIT 股票選擇取決於你是否重視 Realty Income 的堅如磐石的穩定性，或是 NNN REIT 在其較窄的美國零售焦點中展現的敏捷性。考慮到零售業的韌性以及 NNN REIT 有能力有效部署資本，後者對於追求成長的收益型投資者來說，越來越具有說服力。
哪個REIT提供更優越的回報：Realty Income與NNN REIT，作為您的最佳REIT股票選擇
零售房地產投資信託：從危機到復甦
圍繞零售為主的房地產投資信託的擔憂大多被證明是誇大其詞。儘管這些物業在 COVID-19 大流行期間及 2022-2023 年的升息期間面臨逆風，該行業已經顯著反彈。根據 Nareit 的數據，2025 年前九個月，零售物業 REITs 的平均回報率為 6.9%。對於尋求穩定股息收入的收益型投資者來說，REITs 仍然具有吸引力，因為它們的稅務結構規定至少將 90% 的應稅收入分配給股東。
了解兩大領頭羊
兩個成熟的玩家主導著零售 REITs 的格局：Realty Income (NYSE: O) 和 NNN REIT (NYSE: NNN)。兩者都擁有數千個零售物業，並保持令人印象深刻的股息紀錄。然而，它們對零售行業的策略截然不同，這使得長期投資者在選擇時並非易事。
Realty Income：規模與多元化
Realty Income 擁有超過 15,540 個物業的龐大投資組合，其中約 80% 的租金來自零售資產。公司策略性地在超市 (11% 的投資組合)、便利商店 (10%)、家居改善零售商和美元商店連鎖店進行多元化。剩餘的收入來自工業設施、娛樂場所和其他行業。
主要租戶如 Dollar General、Walgreens、Home Depot 和 Walmart 為投資組合提供支撐。公司達成了 98.7% 的出租率，並以較高 3.5% 的租金續約，展現出定價能力。
從財務角度來看，調整後營運資金 (AFFO)——REITs 用來衡量可用於分配的現金的指標——達到每股攤薄收益 1.09 美元，同比增長 2.9%。管理層預計全年 AFFO 為每股 4.25 至 4.27 美元，輕鬆覆蓋每股 3.23 美元的年度股息。目前的股息收益率為 5.7%。
值得注意的是，自 1994 年首次公開募股以來，Realty Income 已連續三十多年每季增加股息，且每月分配多次調整。十月的股息從每股 0.269 美元調升至 0.2695 美元，反映出這一持續的模式。
權衡之下？其龐大的規模意味著需要大量的物業收購才能顯著推動成長。
NNN REIT：專注與成長潛力
NNN REIT 擁有約 3,700 個租給便利商店、汽車服務、餐廳和家庭娛樂中心的物業。較為集中規模的投資組合具有優勢——物業投資仍能對成長指標產生顯著影響。
公司保持運營效率，第三季的出租率達到 97.5%。季度 AFFO 每股從 0.84 美元升至 0.86 美元，管理層預計全年為 3.41 至 3.45 美元。在此預測水平下，股息仍然充足。
NNN REIT 以其令人印象深刻的股息傳奇而自豪：連續 36 年增加，八月的 3.4% 增幅使分配達到每股 0.60 美元。目前的收益率為 5.9%——與 Realty Income 相當或更高。
財務指標比較
兩者在應對零售挑戰方面都展現出韌性，通過精心挑選抗衰退企業的租戶來維持穩健。每個都維持類似的股息收益率 (5.7% vs 5.9%)，並擁有超過三十年的年度派息增長紀錄。
主要差異在於投資組合的組成和成長軌跡。Realty Income 優先追求跨類型和地理的多元化，接受較慢的擴張以換取穩定性。NNN REIT 則專注於美國零售市場，旨在通過有針對性的收購獲取更大幅度的收益。
選擇你的 REIT 投資
對於追求股息的投資者來說，這個選擇取決於你偏好集中還是多元的投資曝險。Realty Income 吸引那些重視既有規模和多行業平衡的投資者。NNN REIT 則吸引看好零售市場持續復甦、並追求較高短期成長潛力的投資者。
最終，最佳的 REIT 股票選擇取決於你是否重視 Realty Income 的堅如磐石的穩定性，或是 NNN REIT 在其較窄的美國零售焦點中展現的敏捷性。考慮到零售業的韌性以及 NNN REIT 有能力有效部署資本，後者對於追求成長的收益型投資者來說，越來越具有說服力。