股息獵人的兩難：NNN REIT 與 Realty Income — 哪一個高評價的REIT值得你的投資？

為什麼零售REIT實際值得你的關注

關於REIT的事情是這樣的：它們在法律上被要求將至少90%的應稅收入分配給股東。也就是說，你會得到很多回報。

但零售REIT？它們曾受到質疑。電子商務本應取代實體店面。接著是2022-2023年的利率震盪。投資者驚慌失措。結果證明，他們錯了。在2025年前九個月，根據Nareit的數據，以零售為重點的REIT平均回報率為6.9%。恐懼已經消退，機會是真實存在的。

重磅：Realty Income的龐大規模

Realty Income擁有超過15,540個物業的投資組合。它基本上是REIT界的沃爾瑪。約80%的租金來自零售——超市 (11%)、便利商店 (10%)、家居裝修和美元商店佔大多數。剩餘的20%分布在工業、娛樂和其他資產。

數字？穩健。98.7%的入住率意味著租戶都願意留下來。當租約續簽時，Realty Income會將租金提高3.5%。這就是槓桿。調整後的營運資金 (AFFO)——REIT實際能分配的現金——每股攤薄後達到$1.09，同比增長2.9%。

股息是明星。每月支付，連續30多年每季都在增加。最近一次調整？10月將股息從每股$0.269提高到$0.2695。預計2025年的AFFO每股在$4.25-$4.27之間，而年度股息為$3.23，這代表一個舒適的5.7%收益率，背後有實際現金流支持。

但有個陷阱？當你擁有15,000個物業時，找到能顯著推動成長的交易變得困難。Realty Income是一個穩健的財富累積者，而非火箭般的快速增長。

靈活的挑戰者：NNN REIT的專注策略

NNN REIT則走不同的路。它擁有約3,700個租給零售商的物業，涵蓋便利商店、汽車、餐廳和娛樂場所。物業較少，但策略性地分布在多元化的零售細分市場。

管理層努力讓租戶滿意——第三季97.5%的入住率證明了這點。每股AFFO從$0.84上升到$0.86。股息？連續36年增加。8月的3.4%增幅至每股$0.60，顯示NNN並沒有放慢腳步。

預計AFFO將達到每股$3.41-$3.45，而新股息率則更高，覆蓋率充足。收益率？5.9%——略高於Realty Income。

這裡是NNN的亮點：它較小的規模是一個優點，而非缺點。新物業的收購仍能顯著推動成長。對於尋求資本增值和股息收入的投資者來說，這很重要。

真正的差異：成長與穩定

兩者都是頂級REIT，在一個許多人已經放棄的行業中擁有令人羨慕的成績。兩者都已連續30年以上提高股息。兩者的收益率都在5.7-5.9%範圍內。收益率幾乎一模一樣。

那麼，區別在哪裡？

Realty Income提供堡壘般的穩定性。它是成熟的玩家，跨多種物業類型和地理位置多元化。成長將是溫和的，但可預測。

NNN REIT則提供更高的回報潛力。規模較小，更專注，並且每次新物業交易都在實質性擴張。你不僅可以獲得股息收入，還有實現資本增值的可能。

決策取決於你的時間線和風險偏好。想要穩定、可靠的收入，幾乎沒有波動？選擇Realty Income。想要收入加上實質性成長潛力？NNN REIT較小的規模讓每次策略性收購對股東來說都更重要。

在一個迷戀AI和巨頭科技的市場中，這些頂級REIT提醒你，平淡無奇的企業——那些每月支付你現金，讓你睡覺都在賺錢的企業——也有它們的魔力。