Рынок квартир в Эссексе демонстрирует значительный сдвиг, поскольку жилые REITы публикуют результаты за 4 квартал

Сектор жилой недвижимости, инвестируемой через трасты (REIT), входит в критический период, поскольку крупные операторы готовятся представить свои квартальные показатели. Среди ключевых игроков Essex занимает позицию на пересечении рыночных вызовов и возможностей, превращая ландшафт апартаментов Essex в микрокосм более широких отраслевых динамик, ожидаемых к 2026 году.

Значительные изменения на рынке апартаментов в США

Американский рынок апартаментов претерпел фундаментальные изменения в последнем квартале 2025 года, отметив отход от исключительного роста, характерного для послепандемийных лет. Согласно данным отраслевой компании RealPage, рынок заметно вернулся к нормализации, после почти трех лет нарушений сезонных паттернов.

Впервые с 2022 года чистые потери единиц жилья за сезонный четвертый квартал достигли примерно 40 400 единиц, что свидетельствует о возвращении к типичным моделям миграции в конце года. Общий объем поглощения за год составил 365 900 единиц, что является самым низким показателем с середины 2024 года и гораздо ближе к долгосрочным историческим средним значениям, чем завышенные показатели последних лет.

Динамика предложения продолжила постепенное снижение. За 2025 год было введено в эксплуатацию около 409 500 новых единиц, из которых примерно 89 400 — только в последнем квартале, что стало четвертым подряд кварталом замедления в новых поставках. Несмотря на это замедление, объемы поставок оставались значительно выше традиционных исторических норм, продолжая оказывать давление на физическую заполняемость и арендные ставки.

К концу года общая заполняемость снизилась до 94,8%, а эффективные запрашиваемые арендные ставки снизились на 1,7% в четвертом квартале и на 0,6% за весь год — самое резкое годовое сокращение с начала 2021 года. Арендодатели все чаще прибегали к уступкам, более чем 23% единиц предлагали стимулы в среднем по 7%, что свидетельствует о фундаментальном сдвиге в балансе сил в пользу арендаторов по сравнению с операторами.

Географические различия создают победителей и проигравших в мире апартаментов REIT

Рыночные показатели становились все более фрагментированными по географическому признаку, создавая разные перспективы для стратегий операторов. Города «Sun Belt», испытывающие сильный рост предложения — такие как Остин, Феникс, Денвер и Сан-Антонио — столкнулись с наиболее выраженной ценовой компрессией, создавая препятствия для REITов с высокой концентрацией в этих быстрорастущих мегаполисах.

Напротив, рынки с ограниченным предложением, такие как Нью-Йорк, Сан-Франциско и Сан-Хосе, показали устойчивость, с умеренным ростом арендных ставок. Эти географические различия кардинально изменили конкурентную среду, выгодно выделяя операторов с диверсифицированными портфелями или сосредоточенными на Западном побережье — особенно таких, как Essex, с существенной экспозицией на рынки с высоким доходом и технологическими секторами.

Для жилых комплексов Essex позиционирование на Западном побережье обладает защитными качествами. Высокие цены на жилье в регионе способствуют увеличению срока проживания арендаторов, а сильный рост рабочих мест в технологическом секторе поддерживает спрос со стороны арендаторов с высоким доходом — динамика, которая способствует стабильности показателей по сравнению с рынками «Sun Belt», испытывающими дефицит предложения.

Доходы по объектам недвижимости сталкиваются с препятствиями до начала 2026 года

Комбинация этих рыночных сил, скорее всего, приведет к сжатию показателей прибыльности на уровне отдельных объектов в ближайшее время. Рост чистого операционного дохода (NOI) по аналогичным объектам, вероятно, замедлится или немного снизится, а показатели доходов будут испытывать давление из-за проблем с заполняемостью и ограниченной ценовой политики.

Эта ситуация создает предпосылки для публикации отчетов о доходах пяти крупнейших жилых REITов в начале февраля.

Пять крупнейших жилых REITов идут по разным путям

AvalonBay Communities недавно опубликовала результаты за четвертый квартал, столкнувшись с ограниченными перспективами в краткосрочной перспективе. Оператор прогнозирует выручку за квартал около 768 миллионов долларов, что соответствует росту примерно на 3,75% по сравнению с прошлым годом, а скорректированные средства от операций на акцию — около 2,84 доллара, что предполагает ежегодный рост примерно на 1,43%. Благодаря устойчивому балансовому остатку и ограниченному будущему предложению на ключевых рынках компания настроена на долгосрочную стабилизацию после ослабления давления на заполняемость.

Essex Property Trust также столкнулась с трудным отчетным периодом. Оператор выигрывает за счет значительной концентрации на Западном побережье, где высокие доходы домохозяйств, благоприятная демография арендаторов и высокие цены на жилье поддерживают фундаментальный спрос. Прогнозируемая выручка за Q4 составляет около 477 миллионов долларов с ростом примерно на 4,86% по сравнению с прошлым годом, а руководство ориентируется на скорректированный FFO на акцию в диапазоне 3,93–4,03 доллара, при рыночном консенсусе около 4,00 доллара, что примерно соответствует 2% ежегодному росту. Некоторые поставки в четвертом квартале оказали давление на заполняемость и арендные ставки, однако качество арендаторов в портфеле Essex и ограниченность предложения в прибрежных рынках должны обеспечить относительную поддержку.

Mid-America Apartment Communities представила свои ожидания по Q4 с фокусом на регионы Sun Belt, что оказалось сложным. Оператор прогнозирует квартальную выручку около 558 миллионов долларов, что на 1,45% больше по сравнению с прошлым годом. Руководство по скорректированному FFO на акцию ориентируется на 2,23 доллара, при консенсусе около 2,22 доллара — практически без изменений по сравнению с прошлым годом. Повышенное предложение в регионе ограничило ценовую политику, несмотря на первые признаки стабилизации ставок обновления.

Equity Residential опубликовала результаты за четвертый квартал с ожиданиями умеренного роста. Оператор прогнозирует выручку около 789 миллионов долларов, что на 2,94% больше по сравнению с прошлым годом. Руководство по нормализованному FFO на акцию составляет 1,04 доллара, что предполагает 4% ежегодный рост. Диверсификация по городским и пригородным районам и более высокий доход арендаторов обеспечили некоторую поддержку, несмотря на сезонное снижение цен в Q4 и давление со стороны предложения в отдельных рынках.

Camden Property Trust сталкивается с динамикой Q4, при этом наличие в портфеле высокоразвитых рынков частично компенсирует отраслевые трудности. Ожидаемая выручка за квартал — около 395 миллионов долларов, что на 2,15% больше по сравнению с прошлым годом. Руководство по скорректированному FFO на акцию ориентируется на 1,73 доллара, что практически не отличается от прошлого года. Балансировка географического состава и качество арендаторов поддерживают краткосрочную стабильность, несмотря на усиливающуюся конкуренцию в предложении.

Взгляд вперед: продолжается нормализация рынка

Переход сектора апартаментов к нормализованным рыночным условиям — это многолетний процесс, а не временные циклические колебания. Операторы, сохраняющие географическую гибкость, фокус на качестве арендаторов и сильные балансовые позиции — такие как ведущие комплексы Essex — выглядят лучше подготовленными к навигации в меняющейся среде по сравнению с коллегами, сосредоточенными в насыщенных рынках с избытком предложения.

Период отчетности о доходах дает инвесторам ясность относительно того, как крупные операторы справлялись с этим переходом, и, скорее всего, подтвердит ожидания аналитиков о умеренном росте и операционном давлении в ближайшее время.