Зарабатывая $90,000 в год: каков ваш реальный бюджет на жильё?

При годовом доходе в 90 000 долларов вы находитесь выше медианного уровня доходов американской семьи, однако рынок недвижимости всё равно может казаться сложным. Хорошая новость: у вас есть реальная покупательская способность. Вопрос не в том, можете ли вы позволить себе дом — а в том, сколько именно дома соответствует вашему финансовому положению. Разберём, что на самом деле означает зарплата в 90 000 долларов для ваших целей в недвижимости и как принимать разумные решения.

Начинайте с месячных расчетов, а не годовых чисел

Вот где большинство ошибается: они думают о доступности в годовых показателях. Но банки — нет. Банки рассчитывают вашу кредитоспособность исходя из того, сколько вы можете комфортно платить каждый месяц, а не из вашего годового дохода.

Возьмите ваш доход в 90 000 долларов и разделите его на 12. Получится 7 500 долларов валового дохода в месяц. Именно это число важно.

Финансовые эксперты рекомендуют выделять на жилищные расходы 25-30% от вашего месячного дохода. В вашем случае это составляет от 1 875 до 2 250 долларов в месяц. В эту сумму входит не только ипотека, но и налоги на имущество, страхование жилья, а также взносы в ТСЖ — весь комплекс расходов на жильё.

Почему это важно? Потому что, стоя перед агентом по недвижимости или консультантом по кредитам, нужно мыслить как кредитор. Ваш ежемесячный денежный поток показывает реальную картину того, что вы можете себе позволить.

Реальный диапазон доступности при доходе в 90 тысяч

Исходя из текущих практик кредитования и типичной 30-летней ипотеки с процентной ставкой в диапазоне 6-7%, человек с доходом в 90 000 долларов должен реально ориентироваться на дома в диапазоне 200 000 — 300 000 долларов. Это обеспечивает ежемесячные выплаты по ипотеке примерно от 1 200 до 1 800 долларов — в пределах 25-30%.

Однако мнения экспертов расходятся. Некоторые кредиторы одобрят вам сумму выше. По мнению специалистов по недвижимости, банки, работающие по стандартным критериям, могут предварительно одобрить заем на сумму до 325 000 долларов и выше. Но предварительное одобрение — не то же самое, что разумная покупка.

«Задача банка — максимально расширить кредитование», — предупреждают многие профессионалы. «Ваша задача — сохранить финансовую стабильность». Кредитор может дать согласие на ипотеку в 350 000 долларов, но это не значит, что вам стоит её брать.

Ключевое отличие — ваш коэффициент долговой нагрузки. Обычно ипотечные банки не одобряют кредиты, при которых ваши ежемесячные обязательства по долгам (ипотека, автокредит, студенческие займы, кредитные карты, алименты) превышают 45% вашего валового дохода. Для вас это максимум 3 375 долларов в месяц. Учитывая, что ваши жилищные расходы — от 1 875 до 2 250 долларов, вы уже использовали более половины допустимой долговой нагрузки.

Факторы, влияющие на вашу доступность

Ваш доход — лишь часть уравнения. Есть несколько других факторов, которые могут определить, где именно вы окажетесь в диапазоне 200 000 — 300 000 долларов или за его пределами:

Кредитный рейтинг: Чем выше ваш кредитный рейтинг, тем лучше условия по ставке, а значит, ниже ежемесячные платежи и больше покупательская способность. Рейтинг выше 750 может сэкономить вам тысячи долларов за весь срок кредита по сравнению с рейтингом 620.

Размер первоначального взноса: Чем больше денег вы внесёте сразу, тем меньше займ. Первоначальный взнос в 20% исключает необходимость платить частную ипотечную страховку (PMI), которая может добавлять 200-300 долларов к ежемесячным расходам. Взнос в 10% — тоже допустим, но тогда придётся платить PMI, зато вы быстрее войдёте в дом.

Наличие долгов: Если у вас есть автокредит на 500 долларов и студенческий займ на 300 долларов, вы уже «забрали» 800 из вашего лимита в 3 375 долларов. Это уменьшает сумму, которую вы можете позволить себе потратить на дом.

Активы и резервы: Банки любят видеть сбережения. Если у вас есть резерв на 2-3 месяца ипотечных платежей, это укрепит вашу заявку.

Как работают цифры на практике

Рассмотрим пример. Вы зарабатываете 90 000 долларов в год, то есть 7 500 долларов в месяц. У вас кредитный рейтинг 720, вы накопили 50 000 долларов на первоначальный взнос и у вас нет других долгов.

При ставке 7% на 30 лет:

• Дом за 220 000 долларов с первоначальным взносом 50 000 долларов (займ 170 000) — примерно 1 131 доллар в месяц
• Дом за 280 000 долларов с первоначальным взносом 50 000 долларов (займ 230 000) — примерно 1 530 долларов
• Дом за 320 000 долларов с первоначальным взносом 50 000 долларов (займ 270 000) — примерно 1 795 долларов

Добавьте налоги (примерно 1% стоимости дома в год) и страхование жилья (125-150 долларов в месяц), и общие расходы на жильё в среднем диапазоне составят около 1 750 — 1 850 долларов. Всё ещё в пределах целевого диапазона 25-30%.

География меняет всё

Медианная цена дома в США — около 339 000 долларов, что вполне достижимо при доходе в 90 000 долларов — только в некоторых регионах. В дорогих городах (побережья, технологические центры) ваш диапазон 200-300 тысяч может ограничить вас более старыми квартирами, меньшими домами или менее центральными районами.

Но по всей стране этот же бюджет открывает большие возможности. Города как Питтсбург, Рочестер, Литл-Рок, Детройт, Дейтон, Буффало, Мемфис и Сент-Луис регулярно предлагают хорошие дома в диапазоне 150 000 — 250 000 долларов. Даже при том же доходе в 90 000 долларов география может означать разницу между скромной квартирой и готовым к заселению трёхкомнатным домом.

Итак, ваша реальная доступность зависит от того, где вы готовы покупать. Удалённая работа делает этот расчет ещё более интересным — вы можете зарабатывать на побережье и покупать дома в доступных регионах.

Итог: доверяйте своим расчетам, а не предварительному одобрению

Да, банк может предложить вам кредит на 350 000 долларов. Да, вы можете технически соответствовать требованиям. Но одобрение — не то же самое, что разумное решение. При доходе в 90 000 долларов лучше ориентироваться на дома в диапазоне 200 000 — 280 000 долларов, где ваши жилищные расходы остаются в пределах 25-30% от дохода, а общий долг не превышает 45%.

Прежде чем влюбляться в конкретную недвижимость, просчитайте свои возможности самостоятельно, исходя из месячного дохода. Учтите ваш реальный кредитный рейтинг, текущие ставки, ваши возможности по первоначальному взносу и существующие обязательства. И добавьте запас — ведь в жизни бывают ремонты, медицинские расходы и рыночные колебания.

На доходе в 90 000 долларов в год вполне реально позволить себе дом. Главное — убедиться, что вы можете его содержать и платить за него комфортно в течение следующих 30 лет.