Понимание разницы между Грантодателем и Грантополучателем в сделках с недвижимостью

При входе в мир недвижимости ясность в ключевых терминах необходима для защиты ваших интересов. Grantor и grantee представляют собой две основные стороны в любой сделке с недвижимостью: grantor — это владелец, передающий права, а grantee — получатель этих прав. Будь то покупка дома, аренда квартиры или наследование имущества, понимание этих ролей помогает вам более эффективно ориентироваться в договорах и юридических гарантиях.

Основные участники — Grantor и Grantee

Проще говоря, grantor — это сторона, которая передает или уступает имущество другой стороне. Это может быть продавец дома, арендодатель или любое юридическое лицо, обладающее правом собственности на имущество. В свою очередь, grantee — это получатель передачи имущества — покупатель, арендатор или новый владелец. Их отношения оформляются юридическим документом, называемым договором (deed), в котором точно указано, какие права передаются и при каких условиях.

Думайте о grantor и grantee как о двух сторонах одной сделки. Ни одна из них не может существовать без другой. Каждое изменение собственности включает в себя передачу прав от одной стороны (grantor) к другой (grantee). Эти отношения выходят за рамки простых продаж; они применимы также к аренде, наследованию, изъятию за долги и другим формам распоряжения имуществом.

Как происходит передача права собственности между grantor и grantee

Когда grantor решает передать свою собственность, он передает не только физические здания или землю. Он передает «право собственности» — юридическое право, подтверждающее владение, право использовать имущество и право продать его в будущем. Эта передача осуществляется через договор (deed), и тип используемого договора определяет, какую защиту получает grantee и какую ответственность несет grantor после передачи.

Перед закрытием сделки grantee обычно заказывает поиск по титулу. Этот поиск подтверждает законное право grantor и выявляет любые претензии, залоги или юридические проблемы, связанные с имуществом. Если обнаруживаются проблемы, стороны должны их решить до подписания договора. После подписания обеими сторонами передача считается завершенной и юридически обязательной.

Договор (deed) — это не опциональный документ, а основной документ, который делает отношения grantor и grantee легитимными. Без него ни одна из сторон не имеет юридического основания для защиты своих прав на имущество.

Восемь типов договоров: какую защиту они предоставляют?

Не все договоры одинаковы. Разные типы договоров обеспечивают разные уровни защиты для grantee и возлагают различные обязанности на grantor. Вот чем отличаются каждый из них:

Общий гарантийный договор (General Warranty Deed)

Общий гарантийный договор предоставляет наивысший уровень защиты для grantee. Grantor явно подтверждает, что на момент передачи права собственности не существует скрытых юридических проблем с имуществом или его титулом. Если позже у grantee возникнут проблемы — например, сервитуты, налоговые залоги или неоплаченные ипотеки — grantor обязан покрыть юридические расходы на защиту интересов grantee. Важно, что эта защита распространяется на претензии, возникшие до того, как grantor стал владельцем, а не только во время его владения. Многие покупатели ошибочно принимают гарантийные договоры за гарантию дома; это разные вещи. Гарантия дома — это страховой контракт, покрывающий ремонт или замену систем дома в течение определенного срока (обычно одного года) после покупки. Гарантийный договор, напротив, касается ясности титула и прав собственности.

Специальный гарантийный договор (Special Warranty Deed)

Этот договор также передает право собственности от grantor к grantee, но с ограниченным охватом. Grantor обещает, что за время своего владения не было обременений (например, залогов). Если возникнут проблемы, связанные с предыдущими владельцами, grantor не несет ответственности. Банки и другие временные владельцы часто используют этот тип договора при продаже конфискованных объектов, поскольку они не владели имуществом достаточно долго, чтобы проверить его полную историю.

Договор (Grant Deed)

Этот тип договора гарантирует, что grantor не продал имущество кому-либо еще и не столкнулся с проблемами титула во время владения. Однако grantor не обязан оплачивать юридические расходы, если у grantee возникнут претензии к титулу позже. Этот тип договора обеспечивает меньшую защиту, чем гарантийный, и менее предпочтителен для покупателей, ищущих максимальную безопасность.

Отказной договор (Quitclaim Deed)

Отказной договор не дает никаких гарантий. Grantor передает все свои интересы в имуществе, но не подтверждает, что он действительно владеет титулом или что он передается без ограничений. Если позже у grantee возникнут претензии, он не сможет предъявлять претензии к grantor. Поскольку такие договоры требуют высокого уровня доверия, они предназначены для особых случаев, например, передачи между членами семьи или неформальных сделок, где важны отношения и доверие.

Специальный договор (Special Purpose Deed)

Этот договор используется, когда имущество передается от имени другого лица — например, исполнителя завещания или доверительного управляющего. Поскольку grantor действует в официальной роли, а не как собственник, он обычно не несет ответственности за проблемы титула, с которыми столкнется grantee. Это защищает официального представителя, позволяя при этом осуществлять передачу имущества.

Договор в обмен на передачу (Deed in Lieu of Foreclosure)

Договор в обмен на передачу позволяет заемщику, сталкивающемуся с угрозой изъятия за долги, добровольно передать имущество кредитору. Это помогает избежать длительного и дорогостоящего процесса изъятия. В некоторых случаях кредитор соглашается письменно отказаться от остатка по ипотеке — суммы, оставшейся после продажи имущества. Такое соглашение должно быть четким и документированным; без него заемщик все равно может быть обязан выплатить разницу.

Договор между супругами (Interspousal Deed)

Этот договор передает имущество между супругами, обычно в процессе развода, когда оба супруга были совладельцами. Если на имущество оформлена ипотека, супруг, получающий имущество (grantee), обычно продает его или рефинансирует кредит на свое имя, чтобы уточнить права собственности и финансовую ответственность.

Договор аренды (Deed of Lease)

Договор аренды предоставляет grantee временные права пользования, а не полное владение. Grantor выступает в роли арендодателя, а grantee — арендатора. В договоре прописываются условия аренды, сумма арендной платы, права и обязанности сторон. Эта схема отличается от продажи тем, что grantor сохраняет право собственности, а grantee получает право занимать имущество на определенный срок.

Выбор правильного договора — основные различия

Понимание отношений grantor и grantee помогает выбрать подходящий договор для вашей ситуации. Если вы покупатель, то гарантийные и специальные гарантийные договоры обеспечивают более надежную защиту. Если вы grantor, продающий имущество, вам нужно договориться о типе договора — более высокая защита для grantee обычно означает большую ответственность для вас.

Для grantee, обеспокоенного неизвестными проблемами титула или дефектами, страхование титула обеспечивает дополнительный уровень защиты, превосходящий любой договор. Страхование титула покрывает юридические расходы и убытки, если после продажи возникнут претензии на право собственности.

В конечном итоге, отношения между grantor и grantee зависят от выбранного типа договора и условий защиты, которые стороны договорились предусмотреть. Важно заранее понять эти различия, чтобы при подписании сделки обе стороны имели ясное представление о своих правах, обязанностях и юридической защите.